物业管理行业研究周报：预期政策落地有望助力物企估值提升

预期政策落地有望助力物企估值提升 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：预期政策落地有望助力物企估值提升 今年以来，恒生港股通物业服务及管理指数涨跌幅为-35.66%，我们认为目前物企板块股价与地产板块仍处于同涨同跌的高度关联状态，而压制物企股价提升的因素除关联地产拖累外，还受到物企21年大规模并购带来的后遗症等影响，同时，由于部分高毛利地产相关业务萎缩，导致物企业绩下滑，此外，目前市场风险偏好较低，民营物企与国央企物企估值分化仍然较大。去年11月底至今年2 月以及今年7月中下旬物业服务及管理指数的反弹主要受到房地产政策提振的影响。 展望后市，我们认为预期房地产政策的落地将助力物企板块估值提升。自7月24 日政治局会议提出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策以来，各部门亦表态支持房地产市场平稳健康发展。 7月27日住建部部长倪虹在企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首 评级增持 2023年8月20日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 高丁卉研究助理 SAC执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料 股票家数64 行业平均市盈率（TTM）12.19 港股市场平均市盈率（TTM）7.79 行业表现走势图 付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。 8月20日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会等三部门表示要调整优化房地产信贷政策。 同时，物企仍具备高确定性现金流属性，其业务在存量市场中具有永续经营的逻 辑，根据部分物企已发布23年中期盈利预告来看，预计短期内物企基本面将延续分化态势。 我们认为物企整体业绩高速增长的时代已经过去，有关联方加持的物企于短期 40% 30% 20% 10% 2022/8/19 2022/9/10 2022/10/2 2022/10/24 2022/11/15 2022/12/7 2022/12/29 2023/1/20 2023/2/11 2023/3/5 2023/3/27 2023/4/18 2023/5/10 2023/6/1 2023/6/23 2023/7/15 2023/8/6 0% -10% -20% -30% -40% -50% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 内业绩增长确定性仍较高，而关联方出险的物企仍将处于阵痛期，在计提相应的资产减值损失后，物企将“轻装上阵”，后续将持续考验物企的经营能力及独立发展能力。 数据追踪（8月14日-8月18日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年8月18日，持有1136.31万股，较上周下跌3.71%，持股市值1.77亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年8月14日至8月18日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅24.31%。降幅最大的是世茂服务，降4.9%。持股比例最高为保利物业，为67.83%。持股数量最多为碧桂园服务，为6.86亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《万物云首次覆盖报告——云浮纷繁醒万物》2023-7-20 2、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 3、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 4、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 5、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 6、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 7、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：预期政策落地有望助力物企估值提升3 1.1短期内物企基本面将延续分化态势3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾4 3.行业动态6 4.数据追踪7 4.1沪（深）股通资金及交易追踪7 4.2港股通资金及交易追踪8 5.风险提示8 图表目录 图1：今年以来恒生物业管理、地产及建筑业及恒生综指涨跌3 图2：今年以来代表民营物企与国央企物企估值情况3 图3：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数4 图4：各板块周涨跌幅对比4 图5：本周涨跌幅前五位（%）5 图6：本周涨跌幅后五位（%）5 图7：港股物业（877129.TI）近一年PE（TTM）5 图8：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值8 表1：港股通持股数量及总市值8 1.每周一谈：预期政策落地有望助力物企估值提升 1.1短期内物企基本面将延续分化态势 今年以来，恒生港股通物业服务及管理指数涨跌幅为-35.66%，我们认为目前物企板块股价与地产板块仍处于同涨同跌的高度关联状态，而压制物企股价提升的因素除关联地产拖累外，还受到物企21年大规模并购带来的后遗症等影响，同时，由于部分高毛利地产相关业务萎缩，导致物企业绩下滑，此外，目前市场风险偏好较低，民营物企与国央企物企估值分化仍然较大。去年11月底至今年2月以及今年 7月中下旬物业服务及管理指数的反弹主要受到房地产政策提振的影响。 图1：今年以来恒生物业管理、地产及建筑业及恒生综指涨跌图2：今年以来代表民营物企与国央企物企估值情况 30% 物业服务及管理 地产及建筑业 恒生综指 20% 10% 0% -10% -20% -30% 物业服务-民企 物业服务-国企 40 35 30 25 20 2023/1/1 2023/1/11 2023/1/21 2023/1/31 2023/2/10 2023/2/20 2023/3/2 2023/3/12 2023/3/22 2023/4/1 2023/4/11 2023/4/21 2023/5/1 2023/5/11 2023/5/21 2023/5/31 2023/6/10 2023/6/20 2023/6/30 2023/7/10 2023/7/20 2023/7/30 2023/8/9 15 10 5 20230103 20230111 20230119 20230201 20230209 20230217 20230227 20230307 20230315 20230323 20230331 20230413 20230421 20230502 20230510 20230518 20230529 20230606 20230614 20230623 20230703 20230711 20230720 20230728 20230807 20230815 0 -40% 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 展望后市，我们认为预期房地产政策的落地将助力物企板块估值提升。自7月24日政治局会议提出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策以来，各部门亦表态支持房地产市场平稳健康发展。 7月27日住建部部长倪虹在企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。 8月20日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会等三部门表示要调整优化房地产信贷政策。 同时，物企仍具备高确定性现金流属性，其业务在存量市场中具有永续经营的逻辑，根据部分物企已发布23年中期盈利预告来看，预计短期内物企基本面将延续分化态势。 京城佳业发布23年中期业绩公告，截至23年中，公司总收入约为8.88亿元，同比增长约33.4%，毛利约为1.94亿元，同比增长约23.9%，归母净利润约为5868万元，同比增长约11.9%，管理面积约3910万平方米，同比增长约13.7%。 碧桂园服务发布23年中盈利预告，期内其未经审计的收入约为206.5-208.5亿 元，按206.5亿元计算同比增长约为2.97%，税前利润约为32.14-35.71亿元， 按32.14亿元计算同比减少约10%，归母净利润约为23.18-25.76亿元，按23.18计算同比减少约10%。公司表示利润减少主要为集团的非业主增值服务及社区增值服务的收入及毛利率均下降导致。 新城悦服务发布23年中盈利预告，期内其未经审计的归母净利润约将较去年同 期增长约30%（去年同期为2.26亿元）。公司表示净利润增长主要是因为集团在管面积、社区增值服务规模增加，以及上市美元债造成的公允价值损失减少。 远洋服务发布23年中盈利预告，期内未经审计的归母净利润预期约为1.2-1.33 亿元，按1.2亿元计算同比减少约55.09%。公司表示净利润减少主要为非业主增值业务收缩、社区增值业务毛利下滑及对应收账款计提的减值损失增加。 融创服务发布23年中盈利预告，期内未经审计的归母净利润预期不低于3亿元， 而去年同期为亏损约7.5亿元。预计归母净利润同比由负转正主要为22年上半 年公司计提了大额减值准备，而23年同期未有此影响，此外，公司非关联方业务收入同比增长约13%。 苏新服务发布23年中盈利预告，期内其未经审计的收入将较去年同期增长约40% （去年同期为2.43亿元），利润将较去年同期增长约24%（去年同期为2950万元）。公司表示利润增长主要为城市服务收入较去年同期大幅增长约83%。 我们认为物企整体业绩高速增长的时代已经过去，有关联方加持的物企于短期内业绩增长确定性仍较高，而关联方出险的物企仍将处于阵痛期，在计提相应的资产减值损失后，物企将“轻装上阵”，后续将持续考验物企的经营能力及独立发展能力。 1.2投资策略 我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 2.本周行情回顾 自2023年8月14日至2023年8月18日收盘，恒生物业板块下跌6.41%，恒生综合指数下跌5.37%，恒可生物业板块跑输恒生综合指数1.04pct。 图3：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 40% 30% 20% 10% 2022/8/19 2022/8/28 2022/9/6 2022/9/15 2022/9/24 2022/10/3 2022/10/12 2022/10/21 2022/10/30 2022/11/8 2022/11/17 2022/11/26 2022/12/5 2022/12/14 2022/12/23 2023/1/1 2023/1/10 2023/1/19 2023/1/28 2023/2/6 2023/2/15 2023/2/24 2023/3/5 2023/3/14 2023/3/23 2023/4/1 2023/4/10 2023/4/19 2023/4/28 2023/5/