物业管理行业研究周报：23年TOP50物企新增第三方拓展面积同比增速转负

23年TOP50物企新增第三方拓展面积同比增速转负 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：23年TOP50物企新增第三方拓展面积同比增速转负 23年全年TOP50物企新增面积均弱于22年全年，其中新增合约面积、新增第三方拓展面积及新增关联方承接面积同比分别减少25.85%、19.37%及22.02%。根据中指研究院发布的《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，23 年全年TOP50企业新增合约面积共计约17.68亿方，22年同期为23.92亿方，除关联方承接面积减少外，第三方拓展面积同比增速亦转负，22年第三方拓展面积同比增速为46.13%，整体来看物企新增合约面积仍以第三方拓展为主，受到 全国房地产开发投资增速持续下滑的影响，预计24年关联方交付仍将继续减少。物企新增合约面积同比减少除上述因素外，并购退潮亦是影响因素之一。根据中指研究院的统计口径，中国物业服务企业新增合约面积数据统计是以2023年1- 12月期间物业企业第三方市场拓展面积、并购面积、承接关联方面积三项之和统 计。从并购交易规模来看，23年物业管理行业已披露相关信息的并购交易超90 宗，交易金额近20亿元，大宗交易锐减，并购数量多但金额小，反映出物企收 评级增持 2024年1月14日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 高丁卉研究助理 SAC执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料 股票家数64 行业平均市盈率（TTM）9.32 港股市场平均市盈率（TTM）7.42 行业表现走势图 购方更倾向于“小而美”的标的。 物企强者恒强局势持续，关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。 我们认为物企头部格局基本已定，24年行业将更加聚焦有利润的增长，从住宅存 量市场来看，在物业费上调难度较大、老旧小区设施设备维护成本日益增加、人工成本上升的市场情况下，物企规模扩张速度或将进一步放缓，甚至不乏部分物企退盘持续亏损项目。从非住宅市场来看，在物业费高、收缴率高、细分业态多、 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 2022/10/14 2022/11/3 2022/11/23 2022/12/13 2023/1/2 2023/1/22 2023/2/11 2023/3/3 2023/3/23 2023/4/12 2023/5/2 2023/5/22 2023/6/11 2023/7/1 2023/7/21 2023/8/10 2023/8/30 2023/9/19 2023/10/9 酬金制下成本由业主承担的市场情况下，未来物企在商业、商务办公、学校、医院、城服、FM、产业园等业态的市场竞争将更加激烈，且仍有大量未公开释放或整合的部分，这对物企的整体资产管理运营能力提出了更高的要求，未来聚焦物管+资管的企业将有望实现更高的盈利。 数据追踪（1月8日-1月12日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2024 年1月12日，持有712.41万股，较上周上涨2.93%，持股市值0.82亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2024年1月8日至1月12日，增幅最大的是新城悦服务，本周增幅1.25%。降幅最大的是世茂服务，降2.21%。持股比例最高为保利物业，为72.24%。持股数量最多为 碧桂园服务，为8.31亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《万物云首次覆盖报告——云浮纷繁醒万物》2023-7-20 2、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 3、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 4、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 5、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 6、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 7、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 内容目录 1.每周一谈：23年TOP50物企新增第三方拓展面积同比增速转负3 1.1物企头部格局基本已定3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾5 3.行业动态6 4.数据追踪8 4.1沪（深）股通资金及交易追踪8 4.2港股通资金及交易追踪8 5.风险提示9 图表目录 图1：2021-2023年TOP50物企分类型新增面积（万方）3 图2：22年2月-23年11月房地产开发投资完成额累计同比3 图3：近年来物企并购数量、并购金额及同比增速3 图4：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5 图5：各板块周涨跌幅对比5 图6：本周涨跌幅前五位（%）5 图7：本周涨跌幅后五位（%）5 图8：港股物业（877129.TI）近一年PE（TTM）6 图9：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值8 表1：23年新增合约面积、关联方承接面积及外拓面积排名TOP204 表2：港股通持股数量及总市值8 1.每周一谈：23年TOP50物企新增第三方拓展面积同比增速转负 1.1物企头部格局基本已定 23年全年TOP50物企新增面积均弱于22年全年，其中新增合约面积、新增第三方拓展面积及新增关联方承接面积同比分别减少25.85%、19.37%及22.02%。根据中指研究院发布的《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，23年全年TOP50企业新增合约面积共计约17.68亿方，22年同期为23.92亿方，除关联方承接面积减少外，第三方拓展面积同比增速亦转负，22年第三方拓展面积同比增速为46.13%，整体来看物企新增合约面积仍以第三方拓展为主，受到全国房地产开发投资增速持续下滑的影响，预计24年关联方交付仍将继续减少。 图1：2021-2023年TOP50物企分类型新增面积（万方）图2：22年2月-23年11月房地产开发投资完成额累计同比 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 2021年2022年2023年 6% 合约面积第三方面积关联方面积 4% 2% 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% 资料来源：中指研究院《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 资料来源：wind，申港证券研究所 物企新增合约面积同比减少除上述因素外，并购退潮亦是影响因素之一。根据中指研究院的统计口径，中国物业服务企业新增合约面积数据统计是以2023年1-12月期间物业企业第三方市场拓展面积、并购面积、承接关联方面积三项之和统计。从并购交易规模来看，23年物业管理行业已披露相关信息的并购交易超90宗，交易金额近20亿元，大宗交易锐减，并购数量多但金额小，反映出物企收购方更倾向于“小而美”的标的。 图3：近年来物企并购数量、并购金额及同比增速 400 350 300 250 200 150 100 50 0 20192020202120222023 300% 并购数量（宗） 并购金额（亿元） 并购金额同比增速（%） 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：中指研究院《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 物企强者恒强局势持续，关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。外拓团队成熟、非住领域具有较强优势的物企外拓面积增长确定性高。整体来看，中海物业、碧桂园服务、保利物业、 华润万象生活、招商积余、万物云的内生及外拓能力均好。 表1：23年新增合约面积、关联方承接面积及外拓面积排名TOP20 排名 物企名称 新增合约面积（万方） 物企名称 外拓面积（万方） 物企名称 关联方承接面积（万方） 1 中海物业 13600 雅生活集团 11563 碧桂园服务 3073 2 雅生活集团 12687 中海物业 11400 万物云 2618 3 保利物业 12206 龙湖物业 9742 保利物业 2597 4 碧桂园服务 11719 保利物业 9509 中海物业 2200 5 华润万象生活 11238 华润万象生活 9404 华润万象生活 1733 6 龙湖物业 10739 碧桂园服务 8546 绿城物业 1531 7 万物云 9377 万物云 6759 招商积余 1203 8 金科智慧服务 6967 金科智慧服务 6653 雅生活集团 1074 9 招商积余 6874 招商积余 5671 龙湖物业 997 10 绿城物业 5169 世茂服务 4552 新城悦服务 958 11 金地物业 4886 金地物业 3883 金地物业 903 12 世茂服务 4847 绿城物业 3613 金茂物业 828 13 新城悦服务 3676 合景悠活 3404 中铁建物业 751 14 合景悠活 3404 宝石花物业 3069 武汉城市服务 732 15 金茂物业 3354 新大正物业 2927 河南建业新生活 681 16 上海永升物业 3280 山东明德物业 2911 恒大物业 640 17 宝石花物业 3069 上海永升物业 2768 美置服务 535 18 恒大物业 3061 新城悦服务 2717 上海永升物业 512 19 河南建业新生活 2967 荣万家 2669 北京中铁慧生活 446 20 新大正物业 2957 金茂物业 2526 远洋服务 410 资料来源：中指研究院《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 我们认为物企头部格局基本已定，24年行业将更加聚焦有利润的增长，从住宅存量市场来看，在物业费上调难度较大、老旧小区设施设备维护成本日益增加、人工成本上升的市场情况下，物企规模扩张速度或将进一步放缓，甚至不乏部分物企退盘 持续亏损项目。从非住宅市场来看，在物业费高、收缴率高、细分业态多、酬金制下成本由业主承担的市场情况下，未来物企在商业、商务办公、学校、医院、城服、FM、产业园等业态的市场竞争将更加激烈，且仍有大量未公开释放或整合的部分，这对物企的整体资产管理运营能力提出了更高的要求，未来聚焦物管+资管的企业将有望实现更高的盈利。 1.2投资策略 我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 2.本周行情回顾 自2024年1月8日至2024年1月12日收盘，恒生物业板块下跌4.22%，恒生综合指数下跌1.72%，恒生物业板块跑输恒生综合指数2.