物业管理行业研究周报：物企拓展非住业态的原因及动力

物企拓展非住业态的原因及动力 ——物业管理行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：物企拓展非住业态的原因及动力 从近月物企市场外拓数据来看，非住业态拓展占比持续高于住宅物业。非住业态受到物企重视主要有以下几个原因： 在“房住不炒”的总基调下，未来住宅开发速度及增量趋缓，叠加存量住宅更 换物业流程较长，而非住宅业态存量市场广阔，增量市场仍然随经济的发展有所增长。2012-2022年，全国厂房及建筑物、商业及服务用房、办公用房、科研教育医疗用房、文化体育娱乐用房、仓库累计竣工面积总计达136.72亿方， 远高于500强企业非住物业在管面积，存量市场仍有突破的潜力。 非住类业态中的办公类及商业类平均物业费单价普遍较高，公建类相对较低，但仍然高于住宅物业平均物业费单价。2021年，百强企业物业管理项目平均物业费为3.81元/m²/月，其中，办公物业、医院物业、商业物业服务费分别为6.98、6.41、6.14元/m²/月；公众物业、产业园区物业、学校物业及其他类型物业服务费分别为3.39、3.28、3.34、4.23元/m²/月；住宅物业服务费最低，为2.02元/m²/月，拓展非住类业态有助于提升物企营收。 与住宅物业相比，非住类物业费收缴率普遍更高。2021年，百强企业物业管理项目各业态收缴率均值为96.53%，其中住宅物业最低，为91.82%，商业及办公物业均高于住宅物业，2022年受疫情影响，预计收缴率将有所降低，但随着防疫政策的优化，2023年非住类物业费收缴率料仍将高于住宅物业。 轻资产运营的吸引力，除基础物业服务外，办公及商业类物业还可提供商管服务，目前多数头部物企均已布局，且商管类业务较基础物业服务想象空间更大，估值更高。轻资产模式主要可分为租赁运营（收益分成型）模式、租 赁运营（传统型）模式、委托管理模式、管理输出服务模式、品牌输出服务模式、分租服务模式。万达商管主要以租赁运营（收益分成型）模式为主，而目前多数物企主要以管理输出服务模式为主，租赁运营模式包括了租金收入以及物业管理费，而其他模式主要包括运营及管理费，租赁运营模式下物业公司能够分享到除运营及物管费之外的租金收益，想象空间更大。 数据追踪（2月13日-2月17日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年2月17日，持有584.42万股，较上周下跌3.21%，持股市值0.95亿元。 港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年2月13日至2月17日，增幅最大的是华润万象生活，本周增幅2.91%。降幅最大的 是卓越商企服务，降3.55%。持股比例最高为保利物业，为56.85%。持股数量最多为融创服务，为5.21亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大， 物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级增持 2023年2月19日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）13.25 港股市场平均市盈率（TTM）8.38 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 相关报告 1、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 2、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 3、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 4、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 5、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 6、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 7、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：物企拓展非住业态的原因及动力3 1.1助力营收质量增长想象空间更大3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪10 4.1沪（深）股通资金及交易追踪10 4.2港股通资金及交易追踪10 5.风险提示11 图表目录 图1：2012-2022非住业态累计竣工面积（亿方）3 图2：2021年百强企业分业态物业费单价（元/m²/月）3 图3：2021年百强物企各业态收缴率（%）4 图4：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5 图5：各板块周涨跌幅对比5 图6：本周涨跌幅前五位（%）6 图7：本周涨跌幅后五位（%）6 图8：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）6 图9：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值10 表1：不同轻资产模式比较4 表2：港股通持股数量及总市值10 1.每周一谈：物企拓展非住业态的原因及动力 1.1助力营收质量增长想象空间更大 从近月物企市场外拓数据来看，非住业态拓展占比持续高于住宅物业。2022年1- 11月住宅业态拓展占比均值为22%。根据中物研协，2021年500强企业非住宅物 业在管面积达67.2亿方，同比增加8.25亿方，同比增长13.99%，增量及增速均高于住宅物业（6.89亿平方米，7.91%），500强物企非住面积占比达41.68%。结合2022年市场外拓数据，预计2022年全年非住占比将继续提升。 非住业态受到物企重视主要有以下几个原因： 在“房住不炒”的总基调下，未来住宅开发速度及增量趋缓，叠加存量住宅更换物业流程较长，而非住宅业态存量市场广阔，增量市场仍然随经济的发展有所增长。2012-2022年，全国厂房及建筑物、商业及服务用房、办公用房、科研教育 医疗用房、文化体育娱乐用房、仓库累计竣工面积总计达136.72亿方，远高于 500强企业非住物业在管面积，存量市场仍有突破的潜力。 图1：2012-2022非住业态累计竣工面积（亿方） 70 60 50 40 30 20 10 0 厂房及建筑物商业及服务用房办公用房科研教育医疗用房文化体育娱乐用房仓库 资料来源：wind，申港证券研究所注：建筑业口径 非住类业态中的办公类及商业类平均物业费单价普遍较高，公建类相对较低，但仍然高于住宅物业平均物业费单价。2021年，百强企业物业管理项目平均物业费为3.81元/m²/月，其中，办公物业、医院物业、商业物业服务费分别为6.98、6.41、6.14元/m²/月；公众物业、产业园区物业、学校物业及其他类型物业服务 费分别为3.39、3.28、3.34、4.23元/m²/月；住宅物业服务费最低，为2.02元 /m²/月，拓展非住类业态有助于提升物企营收。 图2：2021年百强企业分业态物业费单价（元/m²/月） 8 7 6 5 4 3 2 1 0 办公物业医院物业商业物业公众物业产业园区物业学校物业其他类型住宅物业 资料来源：2022中国物业服务百强企业研究报告，申港证券研究所 与住宅物业相比，非住类物业费收缴率普遍更高。2021年，百强企业物业管理项目各业态收缴率均值为96.53%，其中住宅物业最低，为91.82%，商业及办公物业均高于住宅物业，2022年受疫情影响，预计收缴率将有所降低，但随着防疫政策的优化，2023年非住类物业费收缴率料仍将高于住宅物业。 图3：2021年百强物企各业态收缴率（%） 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 医院物业学校物业公众物业办公物业产业园区物业商业物业住宅物业 资料来源：2022中国物业服务百强企业研究报告，申港证券研究所 轻资产运营的吸引力，除基础物业服务外，办公及商业类物业还可提供商管服务，目前多数头部物企均已布局，且商管类业务较基础物业服务想象空间更大，估值更高。轻资产模式主要可分为租赁运营（收益分成型）模式、租赁运营（传统型）模式、委托管理模式、管理输出服务模式、品牌输出服务模式、分租服务模式。万达商管主要以租赁运营（收益分成型）模式为主，而目前多数物企主要以管理 输出服务模式为主，租赁运营模式包括了租金收入以及物业管理费，而其他模式主要包括运营及管理费，租赁运营模式下物业公司能够分享到除运营及物管费之外的租金收益，想象空间更大。 表1：不同轻资产模式比较 分类运营模式收入成本 租赁运营（收益分成型）模式 向业主租赁零售商业物业，然后出租给商户 与业主根据项目净收益分成 收入主要包括租金收入及物业管理费 员工及运营成本 与业主根据项目淨收益分成 分类运营模式收入成本 租赁运营（传统型）模式 向业主租赁零售商业物业，然后出租给商户 收入主要包括租金收入及物业管理费 员工及运营成本 支付予业主的租金（通常为一个固定成本） 主要包括员工成本及运营 委托管理模式主要提供管理团队及运营人员收入主要包括运营及管理费 管理输出服务模式主要提供管理团队收入主要包括运营及管理费向零售商业物业的业主授予品牌使 成本 主要包括员工成本及运营成本 与评估运营情况以维持品 品牌输出服务模式 用权 收入主要包括品牌许可费 牌声誉有关的成本 资料来源：万达商管招股说明书，弗若斯特沙利文，申港证券研究所 1.2投资策略 我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 2.本周行情回顾 自2023年2月13日至2023年2月17日收盘，恒生物业板块下跌0.01%，恒生综合指数下跌2.22%，恒生物业板块跑赢恒生综合指数2.21pct。 图4：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% -1 -2 -3 -4 -5 -6 -7 2022/2/18 2022/2/27 2022/3/8 2022/3/17 2022/3/26 2022/4/4 2022/4/13 2022/4/22 2022/5/1 2022/5/10 2022/5/19 2022/5/28 2022/6/6 2022/6/15 2022/6/24 2022/7/3 2022/7/12 2022/7/21 2022/7/30 2022/8/8 2022/8/17 2022/8/26 2022/9/4 2022/9/13 2022/9/22 2022/10/1 2022/10/10 2022/10/19 2022/10/28 2022/11/6 2022/11/15 2022/11/24 2022/12/3 2022/12/12 2022/12/21 2022/12/30 2023/1/8 2023/1/17 2023/1/26 2023/2/4 2023/2/13 -80% 资料来源：wind，申港证券研究所 从板块排名来看，与其他板块相比，在恒生综合行业13个板块中排名第3。 图5：各板块周涨跌幅对比 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% 资料来源：wind，申港证券研究所 A+H63名个股统计涨跌幅前五名为：股价涨幅前五名分别为康桥悦生活（11.59%）、建发物业（11.26%）、宋都服务（7.5%）、祈福生活服务（6.12%）、宝龙商业（4.83%）。股价跌幅后五名分别为佳源服务（-12.5%）、正荣服务（-10.53%）、浦江中国（-9.62%）、领悦服务集团（-8.57%）、兴业物联（-6.02%）。 图6：本周