物业管理行业研究周报：政策鼓励物企进入家政服务领域 华润万象生活派发特别股息

政策鼓励物企进入家政服务领域华润万 象生活派发特别股息 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：政策鼓励物企进入家政服务领域华润万象生活派发特别股息政策鼓励物企进入家政服务领域 12月21日，国家发改委等11部门发布的《关于推动家政进社区的指导意见》提出，鼓励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构，或与家政企业开展合作，积极拓展服务范围，推动嵌入社区综合服务中心、日间照料中心、托育机 构、老年助餐点等现有社区公共服务设施，适当减免租赁费用，采取多种形式实现共享共用共管。 目前多数物企除基础物管外还从事经营社区增值服务，而家政服务作为物企社区增值服务的重要业务之一，对增强客户粘性、优化物企收入结构、创造 经营效益、增强独立性及扩张物企业务规模等方面起到了重要作用。我们认 为，政策鼓励物企进入家政服务领域，将有效推动物企发展社区增值业务。 社区增值服务业务通常包括：房地产经纪业务、家政到家服务、美居家装服 评级增持 2022年12月25日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数61 行业平均市盈率（TTM）15.49 港股市场平均市盈率（TTM）8.73 行业表现走势图 务、社区传媒业务、社区零售业务、园区空间服务等几大板块。从2022年 中报数据来看，房地产经纪业务受地产行业下行压力影响较大，成交量下滑明显，社区传媒业务受疫情影响较大，广告需求疲软，影响了整体物企的社区增值服务收入增速。但社区增值业务收入整体仍然呈正增长，同比增速的均值为24.4%。 华润万象生活派发特别股息 12月21日，华润万象生活发布公告称，为庆祝其上市两周年及被纳入恒生指 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 2021/12/24 2022/1/14 2022/2/4 2022/2/25 2022/3/18 2022/4/8 2022/4/29 2022/5/20 2022/6/10 2022/7/1 2022/7/22 2022/8/12 2022/9/2 2022/9/23 2022/10/14 2022/11/4 2022/11/25 2022/12/16 数，其董事会决议向公司股东派付特别股息，每股公司普通股人民币0.3643 元，相当于港币0.4069元。按照华润万象生活22.83亿总股本计算，其本次 特别派息总金额约为8.32亿元。 我们认为，华润万象生活作为当前股东实力雄厚、关联方风险较小、物管商管并行、并购外拓乘风发力的优质物企，其派息一方面为华润万象生活财务稳健、业务领先的证明，另一方面亦有利于提振物业板块长期发展的市场信心。 数据追踪（12月19日-12月23日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022 年12月23日，持有773.87万股，较上周下跌10.59%，持股市值1.22亿元。 港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年12月19日至12月23日，增幅最大的是雅生活服务，本周增幅4.66%。降幅最大的是 卓越商企服务，降2.48%。持股比例最高为保利物业，为59.12%。持股数量最多为融创服务，为5.39亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大， 物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险， 外拓增速不及预期。 资料来源：wind申港证券研究所 相关报告 1、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 2、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 3、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 4、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 5、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 6、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：政策鼓励物企进入家政服务领域华润万象生活派发特别股息3 1.1政策鼓励物企进入家政服务领域3 1.2华润万象生活派发特别股息4 1.3投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 3.1政策发布7 3.2公司动态8 4.数据追踪8 4.1沪（深）股通资金及交易追踪8 4.2港股通资金及交易追踪9 5.风险提示10 图表目录 图1：22H1营收TOP15物企增值服务收入、同比增速及占总收入比例3 图2：华润万象生活股权架构5 图3：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5 图4：各板块周涨跌幅对比6 图5：本周涨跌幅前五位（%）6 图6：本周涨跌幅后五位（%）6 图7：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）7 图8：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值8 表1：部分物企独立孵化形成产品/服务4 表2：港股通持股数量及总市值9 1.每周一谈：政策鼓励物企进入家政服务领域华润万象生活派发特别股息 1.1政策鼓励物企进入家政服务领域 12月21日，国家发改委等11部门发布的《关于推动家政进社区的指导意见》提出，鼓励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构，或与家政企业开展合作，积极拓展服务范围，推动嵌入社区综合服务中心、日间照料中心、托育机构、老年助餐点等现有社区公共服务设施，适当减免租赁费用，采取多种形式实现共享共用共管。 发展目标为：到2023年底，促进家政服务业提质扩容“领跑者”行动重点推进城市的社区家政网点服务能力覆盖率达到90%以上，全国家政服务网点服务能力进一步提升。到2025年，全国基本实现社区家政服务能力全覆盖，推动家政行业从业人员进一步增加，消费规模进一步扩大，服务品质进一步提升。 鼓励家政企业多种合作形式进社区，支持家政企业与社区业主大会、业主委员会或物业服务企业合作，在团购平台上开通销售渠道。 鼓励各地打造地域性家政品牌，推动酒店业、物业、养老服务业、互联网业、制造业等大型企业进入家政服务领域。支持品牌化员工制企业发展，采取“政府+龙 头企业+社区”模式，全面打造“技能培训+推荐就业+家政服务+产品团购”家政进社区的全链条服务。 鼓励发挥社区居民委员会及其下属物业管理委员会的作用，加强对“家政进社区” 工作的指导监督，提升家政进社区规范化水平，建立家政服务国家标准体系，推广使用家政服务合同示范文本。 目前多数物企除基础物管外还从事经营社区增值服务，而家政服务作为物企社区增值服务的重要业务之一，对增强客户粘性、优化物企收入结构、创造经营效益、增强独立性及扩张物企业务规模等方面起到了重要作用。我们认为，政策鼓励物企进入家政服务领域，将有效推动物企发展社区增值业务。 社区增值服务业务通常包括：房地产经纪业务、家政到家服务、美居家装服务、社区传媒业务、社区零售业务、园区空间服务等几大板块。从2022年中报数据来看，房地产经纪业务受地产行业下行压力影响较大，成交量下滑明显，社区传媒业务受疫情影响较大，广告需求疲软，影响了整体物企的社区增值服务收入增速。但社区增值业务收入整体仍然呈正增长，同比增速的均值为24.4%。 图1：22H1营收TOP15物企增值服务收入、同比增速及占总收入比例 21H1增值服务营收（亿元） 22H1增值服务收入占比（%） 22H1增值服务营收（亿元） 增值服务同比增速（%） 2580% 60% 20 40% 1520% 100% -20% 5 -40% 0-60% 资料来源：wind，各公司公告，剔除商管物企华润万象生活、卓越商企服务，万物云仅计算社区空间居住消费服务中的增值服务业务，申港证券研究所 部分头部物企发展社区增值服务模式已由平台模式转向自营模式，而业务模式的变化不仅体现了物企多元化发展的决心，更加物企对于社区增值服务赛道的坚定看好。相较平台抽佣模式，自营模式由于承担了更多的成本，将会影响其毛利率下滑，但更有利于建立客户粘性、提高业主满意度及提高物企收入规模。 证券代码 证券简称 领域 产品/服务具体情况 6098.HK 碧桂园服务 到家服务 2019年，碧桂园服务推出自有家政服务产品“凤凰到家”，涵盖家庭保洁、洗护服务、房屋维修、家电清洗、 凤凰到家 家居保养、保姆月嫂、绿化养护、家庭防疫等八大项目、128个细项的家政服务项目。 “绿城生活”app/“绿城 2869.HK 绿城服务 社区零售 严选平台”小程序/“绿 品开启零售新模式，全力建设具有绿城特色的社区新零 城和他的朋友们”直播间等 表1：部分物企独立孵化形成产品/服务 绿城新零售，自2016年以线上赋能线下的园区自营产售体系及商业模式。 养老服务绿城椿龄康养2000年左右涉足养老，2019年成立绿城椿龄康养集团 面对居民日益增长的托育需求和国家的政策号召，雅生活自主孵化了大湾区头部幼托品牌“乐鲸灵”，培育小区、 3319.HK雅生活服务社区教育乐鲸灵 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 家庭、企业三大场景的市场化服务能力，目前已落地近 50家门店。 我们认为，随着政策鼓励物企进入家政服务领域，未来社区增值服务业务收入结构将进一步优化。过往多数物企社区增值服务业务以房屋经纪业务、社区传媒服务及园区空间业务为主，而实力较强、规模较大的物企则更有能力发展家政到家业务、 美居家装业务及社区零售业务，此类业务市场空间更加广阔。未来，家政到家、社区养老、社区托育等业务将在政策鼓励的基础下为物企带来更多元化的收入。 1.2华润万象生活派发特别股息 12月21日，华润万象生活发布公告称，为庆祝其上市两周年及被纳入恒生指数， 其董事会决议向公司股东派付特别股息，每股公司普通股人民币0.3643元，相当 于港币0.4069元。按照华润万象生活22.83亿总股本计算，其本次特别派息总金 额约为8.32亿元。 本次派息对于华润万象生活控股股东中国华润而言，可获得约6.13亿元。按照特别派息方案和中国华润持股73.72%（其中包括由华润集团直接控股的股份约占1.43%及由华润置地控股的股份约占72.29%）计算，中国华润可获得6.13亿元。 图2：华润万象生活股权架构 资料来源：公司招股说明书，公司年报，公司公告，申港证券研究所 自华润万象生活于2020年底上市以来，公司共有三次派息，派息日分别为2021/7/9，2022/8/10，2022/10/31，均在业绩周期之内，本次派息为在业绩周期之外的特别派息。我们认为，华润万象生活作为当前股东实力雄厚、关联方风险较小、物管商管并行、并购外拓乘风发力的优质物企，其派息一方面为华润万象生活财务稳健、业务领先的证明，另一方面亦有利于提振物业板块长期发展的市场信心。 1.3投资策略 我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 2.本周行情回顾 自2022年12月19日至2022年12月23日收盘，恒生物业板块下跌3.99%，恒生综合指数上涨0.73%，恒生物业板块跑输恒生综合指数4.73pct。 图3：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 20