房地产行业第11周周报：新房环比止降回升，二手房环比回落但保持高位

房地产行业第11周周报 新房环比止降回升，二手房环比回落但保持高位 2023年3月19日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 新房环比止降回升，二手房环比回落但保持高位 2023年3月19日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年3月第3周，上周小幅回落后，新房环比回升4.97%，二手房上周小幅回落后，本周环比继续小幅回落5.34%，但仍处高位。房价方面统计局数据显示2月新房和二手房价格环比分别上升0.3%和0.1%。 ⯁重点政策解读：近期，杭州市政府网站发布了《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》。该文件的主要目标是通过深化户籍制度改革，以人为核心推进新型城镇化建设。根据新政策，35周岁以下的普通高校大专 学历毕业生可以在市区办理落户手续，这一调整是继2019年4月杭州放宽大 专落户政策以及2021年10月提高落户门槛至本科学历后的又一次重大政策变动。核心城市政策放松，带动由点到面的市场热度恢复。2022年受到全国房地产市场下行影响，杭州全年成交金额4532亿元，同比下降31%，回落至2020年以前水平，考虑到杭州房地产市场近年来受益于人口净流入和产业发 展持续保持较高热度的高基数因素，杭州市场在2022年行业下行中仍然保持了相对较好的市场热度。像杭州这样经济基本面较好、市场相对稳定的城市在这一轮的下行周期中，政策仍然有一定的放松空间，例如本次放松的落户政策等需求端政策的放松一方面有利于维持杭州本身市场，特别是外围区域的稳定性，另一方面也有望通过核心热点城市的回温带动周边其他城市的热度回升，助力由点到面的市场复苏。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/03/13-2023/03/19）申万房地产指数下跌0.13%，跑输上证综指0.77pct，在各类板块中位列第13/31，恒生地产建筑业指数上涨2.60%，跑赢恒生综指1.00pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：张江高 科（23.56%）、万通发展（22.16%）、金辉控股（17.00%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：佳兆业集团（-40.15%）、天誉置业（-29.79%）、建业地产（-20.59%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨2.02%，跑赢恒生综指0.42pct，在各类板块中位列第8/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：国锐地产（15.00%）、绿城管理控股（10.34%）、越秀服务（8.56%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：佳源服务（-10.71%）、佳兆业美好（-9.72%）、正荣服务（-8.65%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/03/11-2023/03/17）30个大中城新房成交面积 343.32万平方米，同比上升63.14%，环比上升4.97%。15城二手房成交 面积226.79万平方米，同比上升71.82%，环比下降5.34%。监测16个重点城市库存面积18412.85万平方米，环比上升0.12%，去化周期105.80周，较上周缩短0.57周。上周（2023/03/06-2023/03/12）100大中城市土地供应建面3846.70万平方米，同比下降15.03%，环比上升1.78%；土地成交建面1191.28万平方米，同比下降28.84%，环比下降3.89%；供需比上升为3.23，溢价率为3.89%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/03/11-2023/03/17）房企境内新发债总额为 161.10亿元，同比上升30.00%，环比上升56.99%；债务总偿还量为 114.73亿元，同比下降15.13%，环比下降22.34%；净融资额46.37亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复 不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块8 2.3重点公司公告9 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化13 4.房企融资情况15 4.2房企融资详情15 4.3房企信用情况16 风险因素17 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）7 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）7 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）8 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）8 图表6：本周物业板块行情走势（%）8 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）8 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）9 图表9：本周物业股跌幅前8名（%）9 图表10：本周重点公司公告9 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2023年2月新建住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2023年2月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）12 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速12 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表21：100大中城土地供需比（倍）13 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比13 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表25：15城库存面积及去化周期13 图表26：一线城市库存面积及去化周期13 图表27：二线城市库存面积及去化周期14 图表28：三线城市库存面积及去化周期14 图表29：重点城市库存和去化周期情况14 图表30：境内新发债规模及同比增速15 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模15 图表32：房企债券相关公告15 图表33：房企债券发行详情16 图表34：房企最新负面事件16 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 3月13日，杭州市政府网站发布《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见(征求意见稿)》，拟进一步放宽落户政策。 《实施意见》提出，首先是放低学历要求，进一步放开学历落户。对已在杭州市区落实就业单位的35周岁以下(以下不含本数，下同)的普通高校大专学历毕业生，可在市区办理落户:45周岁以下普通高校硕士研究生可以“先落户后就业”。同时，在技能人才落户方面也有所放开。45周岁以下具有技师以上职业资格(或职业技能等级二级及以上证书)，35周岁以下高级工职业资格(或职业技能等级三级证书)，在市区工作且已由工作单位正常缴纳6个月及以上社会保险(不含补缴)的，并在杭州市区有合法稳定住所，可办理落户。本人落户时可随迁配偶、未成年子女，不受婚龄条件限制。同步放宽的还有投靠落户，《实施意见》拟开展户籍准入年限累计互认，长三角区域户籍居民办理夫妻投靠和老年投靠落户时，实行同城化累计，取消《浙江省居住证》条件。在优化积分指标体系方面，调整年龄状况指标，18至40周岁积30分:超过40周岁，每增加1岁减3分，直至不得分:提高 个税赋分值，将个人所得税指标项最高分值上限从20分提高到80分。持续推动居住证积分数字化改革，不断提高积分获取和审核的效率。原则上经审核符合积分落户基本申请条件(100分)的均可落户，政府可以根据城市承载能力适时调整落户分数线。 政策解读： 深化户籍制度改革，时隔近4年再放松落户门槛。近期，杭州市政府网站发布了《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》。该文件的主要目标是通过深化户籍制度改革，以人为核心推进新型城镇化建设。根据新政策，35周岁以下的普通高校大 专学历毕业生可以在市区办理落户手续，这一调整是继2019年4月杭州放宽大专落户政 策以及2021年10月提高落户门槛至本科学历后的又一次重大政策变动。2022年末，杭 州市常住人口达到了1237.6万人，比2021年末增加了17.2万人。 核心城市政策放松，带动由点到面的市场热度恢复。2022年受到全国房地产市场下行影响，杭州全年成交金额4532亿元，同比下降31%，回落至2020年以前水平，考虑到杭州房地产市场近年来受益于人口净流入和产业发展持续保持较高热度的高基数因素，杭 州市场在2022年行业下行中仍然保持了相对较好的市场热度。像杭州这样经济基本面较好、市场相对稳定的城市在这一轮的下行周期中，政策仍然有一定的放松空间，例如本次放松的落户政策等需求端政策的放松一方面有利于维持杭州本身市场，特别是外围区域的稳定性，另一方面也有望通过核心热点城市的回温带动周边其他城市的热度回升，助力由点到面的市场复苏。 1.2地产政策回顾 地方政策层面：本周各地发布户籍、公积金贷款和住房租赁等方面的政策，杭州放松户籍政策，南阳、襄阳、玉溪调整公积金贷款政策；成都、亳州、安徽加强住房租赁市场管理。 图表1：本周政策回顾 日期 发布地区 内容 03/13 武汉 武汉房地产经纪行业协会发布的二手住宅报告显示，2023年2月，武汉市二手住房交易6782套，成交量环比增加49.85%，同比增加109.84%。武汉二手住宅总体挂牌价格为17410.78元/平方米，较2023年1月下跌0.87%，较去年同期跌4.07%。其中新增房源挂牌价格17957.89元/平，较2023年1月份下跌0.91%，较去年同期跌4.44%。 03/13 郑州 3月12日，从郑州市住房保障和房地产管理局了解到，随着一系列利好政策和购房节等活动的推动，郑州商品房市场逐渐回暖。2月郑州全市商品住房销售12583套，135.71万平方米，环比增长118.25%，同比增长120.31%。“预计3月郑州二手房交易将保持稳中向好态势。”该局相关负责人介绍，接下来郑州将继续坚持因城施策，用好政策工具箱，结合房地产市场实际，多措并举，提振市场信心，激发市场活力，降低购房成本，积极做好房地产领域融资支持，加大“保交楼”工作促进力度，促进郑州市房地产业良性循环和健康发展。 03/13 洛阳 日前，洛阳市住房公积金管理中心发布公告，停止受理住房公积金贴息贷款业务，并将在本月恢复住房公积金组合贷款业务。据介绍，截至2023年2月末，洛阳市住房公积金个贷率降至83.44%，已连续3个月低于85%（含），住房公积金运行压力得到有效缓解，按照有关规定，应停止办理贴息贷款业务。目前，洛阳市住房公积金管理中心正与不动产及委托银行等关联部门就组合贷款业务运作模式、办理流程、权利责任、贷后管理等具体问题进行沟通，将在本月恢复组合贷款业务受理。 03/13 韶关 近日，韶关市开展2023年“韶关人才”专场购房活动。据介绍，本次活动时间为2023年3月1日至6月30日，各县（市、区）符合韶关市相关人才规定，持有丹霞英才A卡、B卡和原丹霞英才卡、原“高层次人才证书”，且连续正常足额缴存住房公积金满6个月的人才均可参加。政府给予的政策优惠包括：2023年6月30日前购房，政府补贴契税50%；贷款额度、首付比例、贷款年限、贷款利率等人才办理公积金贷款优惠政策均按当前现行政策执行，单人申请公积金贷款额度最高可达90万元，双人最高可达150万元，贷款利率最低为2.6%。 03/13 登封 3月13日，据“登封发布”消息，登封市开展“服务于民、让利于民”缴纳契税领取补贴活动