房地产行业第33周周报：新房二手房环比回升，多地下调首付比例

房地产行业第33周周报 新房二手房环比回升，多地下调首付比例 2023年08月20日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 新房二手房环比回升，多地下调首付比例 2023年08月20日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年8月第3周，新房和二手房均环比回升。新房成交面积环比小幅增长，但同比大幅下跌，三线城市跌幅较大。二手房环比小幅回升， 基本保持稳定。一二线城市成交面积同比负增，三线城市同比保持小幅增长。自7月中央政治局会议和住建局确定下半年楼市政策基调，本周南昌和厦门两地二套房首付比和房贷利率下调已落地。本周成都、武汉、西安完成土地出让。 ⯁重点政策解读：8月17日，南昌市人民政府办公室发布《关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施的通知》提到15条楼市新政，从供 给和需求两个维度刺激房地产市场的交易需求。从供给端来看，新政提出要优化土地供应方式、优化土地出让价款缴纳期限、支持商业库存加快去化、提升商品住房品质、完善预售资金监管和项目周边配套设施、满足房企合理融资需求等措施。从需求端来看，新政实行阶段性购房补贴、支持改善需求置换住房、按低限执行住房信贷政策、优化住房公积金使用政策。这有助于降低购房成本，扩大购房需求面并提升刚需及改善购房者的购买力。7月24日中央政治局会议后，四大一线城市相继表态，打开政策宽松市场。厦门二套房首付比例和房贷利率已下调，福州、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限，进一步刺激改善需求。我们预计近期将会有更多城市出台楼市优化政策，核心城市具体政策有望加快落地，进而改善购房者的市场预期，有望带动房地产销售企稳回升。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/08/14-2023/08/20）申万房地产指数下跌1.93%，跑输上证综指0.13pct，在各类板块中位列第18/31，恒生地产建筑业指数下跌5.78跑输恒生综指0.41pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：泛海控股 （15.00%）、渝开发（11.87%）、天房发展（8.74%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：珠光控股（-25.00%）、花样年控股（-23.33%）、路劲（-22.50%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌6.41%，跑输恒生综指1.04pct，在各类板块中位列第13/13。本周没有物业公司上涨；本周跌幅前3的物业公司分别为：时代邻里（-15.38%）、雅生活服务（-15.08%）、佳兆业美好（-13.33%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/08/12-2023/08/18）30个大中城新房成交面积 181.08万平方米，同比下降30.67%，环比上升3.98%。15城二手房成交面 积158.42万平方米，同比下降3.26%，环比上升1.75%。监测16个重点城市库存面积18078.91万平方米，环比上升0.20%，去化周期106.48周，较上周延长2.91周。上周（2023/08/07-2023/08/13）100大中城市土地供应建面2789.88万平方米，同比下降21.57%，环比上升5.59%；土地成交建面1378.74万平方米，同比下降37.59%，环比下降55.39%；供需比上升为2.02，溢价率为3.00%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/08/12-2023/08/18）房企境内新发债总额为142.00亿元，同比上升108.85%，环比上升24.41%；债务总偿还量为100.67亿元，同比下降21.22%，环比下降47.46%；净融资额41.33亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块7 2.3重点公司公告8 3.地产市场监测12 3.1新房成交数据12 3.2二手房成交数据12 3.3土地市场情况13 3.4库存及去化14 4.房企融资情况16 4.2房企融资详情16 风险因素17 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）7 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）7 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）7 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）7 图表6：本周物业板块行情走势（%）8 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）8 图表8：本周物业股跌幅前10名（%）8 图表9：本周重点公司公告8 图表10：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速12 图表11：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）12 图表12：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）12 图表13：2023年7月新建住宅价格和同比及环比增速12 图表14：15城二手房成交面积及同比和环比增速13 图表15：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）13 图表16：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）13 图表17：2023年7月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）13 图表18：100大中城土地供应面积及同比增速13 图表19：100大中城土地成交面积及同比增速13 图表20：100大中城土地供需比（倍）14 图表21：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比14 图表22：100大中城土地成交楼面均价及溢价率14 图表23：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率14 图表24：15城库存面积及去化周期14 图表25：一线城市库存面积及去化周期14 图表26：二线城市库存面积及去化周期15 图表27：三线城市库存面积及去化周期15 图表28：重点城市库存和去化周期情况15 图表29：境内新发债规模及同比增速16 图表30：债务偿还规模及债务净融资规模16 图表31：房企债券相关公告16 图表32：房企债券发行详情16 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 南昌:出台15条新政，推行货币化和房票安置，二套房首付比例下限30% 8月17日，南昌市人民政府办公室发布《关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展 的若干政策措施的通知》提到15条楼市新政，主要包括： 1.实行阶段性购房补贴。即日起至2023年12月31日期间在南昌地区购买新建商品 房的，符合享受南昌“人才10条”购房补贴条件的人员，在完成契税缴纳后，由受益财政再给予100%的契税补贴；其他购房人员在完成契税缴纳后，由受益财政给予50%的契税补贴。 2.支持改善需求置换住房。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有 住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 3.按低限执行住房信贷政策。居民家庭通过公积金或商业银行贷款购买住房的，首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%。对为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房且符合相关政策规定的，商业性个人住房贷款首付比例、贷款利率均按低限要求执行。 4.优化住房公积金使用政策。对符合购房提取住房公积金条件的职工，可预提住房公积金支付购房首付款；多子女家庭使用住房公积金贷款额度上浮20%；停止向房地产开发企业收取住房公积金贷款担保保证金；积极开展灵活就业人员缴存住房公积金工作，扩大住房公积金缴存覆盖面。 此外还包括推行二手房“带押过户”；推行货币化和“房票”安置方式，对选择“房票”购买新建商品房安置的予以奖励；优化土地出让价款缴纳期限；支持商业库存加快去化；满足房企合理融资需求等。 福州、厦门、成都等多个城市:拟于近日降低二套房首付比例下限 7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”以来，多地积极研究调整限购、限售等限制性政策。据悉，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。限购取消后，当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%，有望激活刚性和改善性住房需求，提升房地产市场交易活跃度。后续可能还有其他优化政策出台。据证券时报记者报道，8月17日，针对福建厦门二套房首付比例和贷款利率下调的传闻，记者致电建行、交行、工行等多家银行厦门支行，相关工作人员均向记者表示，当地二套房首付比例已降至四成，同时，二套房贷款利率也降至4.8%，新政从8月16日开始执行。 政策解读： 南昌新政从供需两端发力，刺激房地产交易需求。南昌出台的15条新政从供给和需求两个维度刺激房地产市场的交易需求。从供给端来看，新政提出要优化土地供应方式、优化土地出让价款缴纳期限、支持商业库存加快去化、提升商品住房品质、完善预售资金 监管和项目周边配套设施、满足房企合理融资需求等措施。另一方面，新政也给予开发企 业一定缓冲时间，减轻资金压力。从需求端来看，新政实行阶段性购房补贴、支持改善需求置换住房、按低限执行住房信贷政策、优化住房公积金使用政策。这将直接降低购房成本，扩大购房需求面并提升刚需及改善购房者的购买力。 提振楼市信息政策呈现延续趋势，多地拟于近日降低二套房首付比例下限，提升房地产市场交易活跃度。7月24日中共中央政治局召开会议，指出“要切实防范化解重点领域 风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。四大一线城市相继表态，打开政策宽松市场。厦门二套房首付比例由50%降至40%，二套房利率由5%降至4.8%，南昌首套房首付比例由30%降至20%，二套房首付比例由40%降至30%，福州、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限，进一步刺激改善需求。我们预计近期将会有更多城市出台优化楼市政策，降首付、降房贷利率等具体政策有望加快落地，进而改善购房者的市场预期，有望带动地产销售企稳回升。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：本周央行发布二季度货币政策执行报告，指出落实好“金融16条”保持房地产融资平稳有序、加大城中村改造等金融支持力度。证监会有关负责人就贯彻落实中央“要活跃资本市场，提振投资者信心”接受媒体采访指出坚持“一企一策”，稳妥 化解大型房企债务违约风险。 地方政策层面：青岛、西宁、兰溪等市公积金管理部门调整公积金提取规则，支持改善住房需求。厦门、南昌等重点城市发布楼市新政，降低商贷首付比例并推出一系列释放 住房需求的配套措施。中央国家机关住房资产管理中心发布关于优化住房公积金提取政策通知，加大北京市行政区域内租房消费支持力度。 日期 发布地区 内容 8/14 青岛 8月14日，山东省青岛市住房公积金管理中心发布关于印发《青岛市住房公积金提取管理办法》的通知。文件明确了�种可以提取本人和配偶住房公积金账户内的存储余额的情况。购买、建造、翻建、大修具有产权的自住住房的；偿还购买具有产权的自住住房贷款本息的；连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在本市行政区域内无自有产权住房且租赁本市住房的；青岛市批复的城镇老旧小区改造的；在青岛市行政区域内购买新建商品房，已经与房地产开发企业签订网签购房合同，尚未足额交付首付款的。 8/14 西宁 8月14日，为进一步支持多子女家庭解决住房问题，减轻多子女家庭在租房方面的经济负担，近日，西宁住房公积金管理中心落实新规定，将提高多子女家庭在租房提取金额上的限额。新规中，多子女家庭定义为符合国家生育政策，至少有一个未成年子女的二