房地产行业第22周周报：新房环比回升二手房回落，南京拟放松落户限制

房地产行业第22周周报 新房环比回升二手房回落，南京拟放松落户限制 2023年06月04日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 新房环比回升二手房回落，南京拟放松落户限制 2023年06月04日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年6月第1周，进入上半年销售冲刺节点，新房环比回 升、二手房回落。30城新房成交回升至344.40万平，为4月末第17周（366 万平）以来最高水平，环比/同比增速分别升至11.82%、28.62%。其中一二线城市环比明显回升。15城二手房成交193.81万平，环比回落8.65%，同比增速保持在58.78%，一二线城市均环比回落。供地方面，5月29日，天津6 宗宅地集中出让，最终5宗溢价、1宗底价成交，收金112.8亿，平均溢价率16.94%。中交地产、中国金茂、天津城投与龙湖集团均有收获。5月30日长沙二批次出让3宗地块，最终1宗触顶摇号、2宗底价，收金63.11亿元。平 均溢价率3%。招商蛇口、华润置地各竞得一宗地块。北京6月1日首场供地出让的4宗地块中，3宗触顶摇号、1宗底价成交，收金95.2亿元，平均溢价率10%。中国海外发展、招商蛇口、中能建与福建雄旺各落一子。 ⯁重点政策解读：5月31日，南京市公安局网站发布关于《南京市人才落户实施办法（修订稿）》公开征求意见的公告，其中提到，正在缴纳南京市城镇职 工社会保险并且年龄不超过35周岁的大专学历毕业生，也可在南京市落户。同日发布关于《南京市关于江北新区、江宁、浦口、六合、溧水、高淳六区落户政策实施办法（修订稿）》公开征求意见的公告，将较为宽松的南京四区落户政策拓展至六区。今年以来，多个热点城市相继放宽落户政策。1月郑州试行以经常居住地登记户口制度，落户不受社保缴费年限和居住年限的限制。4月，杭州发布落户新政，已在杭州市区落实就业单位的35周岁以下大专学历毕业生，可在市区办理落户。我们认为，包括南京在内的重点城市放宽落户限制，有助于鼓励人口流入并推动当地经济发展。需求端政策发力，也有助于促进当地房地产市场平稳复苏。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/05/29-2023/06/04）申万房地产指数上涨2.65%，跑赢上证综指2.10pct，在各类板块中位列第5/31，恒生地产建筑业指数上涨0.68%，跑输恒生综指0.33pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：*ST新联 （28.23%）、合景泰富集团（19.35%）、万通发展（19.06%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：ST阳光城（-22.95%）、ST粤泰（-22.41%）、ST泰禾（-21.82%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨3.05%，跑赢恒生综指2.04pct，在各类板块中位列第3/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：合景悠活（11.39%）、时代邻里（10.99%）、融创服务（10.66%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：弘阳服务（-16.17%）、国锐地产（-4.12%）、越秀服务（-2.57%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/05/27-2023/06/02）30个大中城新房成交面积 344.40万平方米，同比上升28.62%，环比上升11.82%。15城二手房成交面 积193.81万平方米，同比上升58.78%，环比下降8.65%。监测16个重点城市库存面积18278.39万平方米，环比上升0.01%，去化周期87.01周，较上周延长1.24周。上周（2023/05/22-2023/05/28）100大中城市土地供应建面3111.35万平方米，同比下降48.67%，环比上升44.97%；土地成交建面 2311.06万平方米，同比下降20.84%，环比下降35.12%；供需比上升为1.35，溢价率为5.40%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/05/27-2023/06/02）房企境内新发债总额为75.50亿元，同比下降61.55%，环比下降52.77%；债务总偿还量为86.62亿元，同比上升45.04%，环比上升2.45%；净融资额-11.12亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾4 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块7 2.3重点公司公告8 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化13 4.房企融资情况15 4.2房企融资详情15 4.3房企信用情况16 风险因素16 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）7 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）7 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）7 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）7 图表6：本周物业板块行情走势（%）8 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）8 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）8 图表9：本周物业股跌幅前8名（%）8 图表10：本周重点公司公告8 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2023年4月新建住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2023年4月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）12 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速12 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表21：100大中城土地供需比（倍）13 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比13 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表25：15城库存面积及去化周期14 图表26：一线城市库存面积及去化周期14 图表27：二线城市库存面积及去化周期14 图表28：三线城市库存面积及去化周期14 图表29：重点城市库存和去化周期情况14 图表30：境内新发债规模及同比增速15 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模15 图表32：房企债券相关公告15 图表33：房企债券发行详情15 图表34：房企最新负面事件16 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 南京：35周岁以下缴纳南京社保大专毕业生可落户 5月29日，南京市公安局网站发布关于《南京市人才落户实施办法（修订稿）》公开征求意见的公告。其中第二条规定，具有下列情形之一的，可申请户口迁入南京市城镇地区；（一）具有研究生及以上学历或45周岁以下本科学历毕业生（含同等学历的留学归 国人员、非全日制研究生）；（二）正在缴纳本市城镇职工社会保险，且已连续缴纳6个 月以上的40周岁以下大专学历毕业生；（三）正在缴纳本市城镇职工社会保险，且35周岁以下大专学历毕业生；（四）具有中级及以上专业技术资格人员；（🖂）具有三级及以上国家职业资格（技能类）人员。关于《南京市关于江北新区、江宁、浦口、六合、溧水、高淳六区落户政策实施办法（修订稿）》公开征求意见的公告也于同日发布。 政策解读： 南京市人才落户条件放松，四区政策拓展至六区。根据2021年5月南京市公安局发布的《南京市人才落户实施办法（暂行）》，研究生及以上学历、45周岁以下本科学历毕业生、连续缴纳6个月以上社保的40周岁以下大专学历毕业生，可在南京市城镇地区落 户。5月29日，南京市公安局网站发布《南京市人才落户实施办法（修订稿）》，新增部分内容，进一步降低落户门槛：正在缴纳南京市城镇职工社会保险并且年龄不超过35周 岁的大专学历毕业生，也可在南京市落户。与此同时，根据2022年7月发布的《南京市关于浦口、六合、溧水、高淳四区落户政策实施办法》，浦口、六合、溧水、高淳四区，持有居住证并连续缴纳6个月社保即可落户，政策较为宽松。近期发布的关于《南京市关于江北新区、江宁、浦口、六合、溧水、高淳六区落户政策实施办法（修订稿）》中，将四区落户政策拓展至六区。 今年以来，全国已有多个热点城市相继放宽落户政策。1月，郑州市发布《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》，试行以经常居住地登记户口制度，落户不受社保缴费 年限和居住年限的限制。4月，杭州发布《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》，已在杭州市区落实就业单位的35周岁（不含）以下的大专学历毕业生，可在市区办理落户。 降低落户门槛，促进楼市平稳复苏。2023年5月南京住房销售热度有所回落。根据南京网上房地产统计数据，南京市5月商品房成交量4790套，较4月份的5350套环比下降10.47%，相比去年5月的5618套同比下降14.74%。2022年12月南京市加大支持住 房需求，提供半年及以上居住证明即可在宁购买1套住房。此外，5月南京公积金管理中心发布公积金新政，加大对多子女家庭租房和购房支持力度，多子女家庭最高可贷额度提升至每户120万元。我们认为，包括南京在内的重点城市放宽落户限制，有助于鼓励人口流入并推动当地经济发展。各地需求端政策发力，发挥示范作用，也有助于促进房地产市场平稳复苏。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：统计局发布PMI数据显示，5月份我国房地产行业商务活动指数均位于收缩区间。 地方政策层面：本周南京发布落户政策征求意见稿，广州印发通知支持房地产市场平稳健康发展，广东佛山、安徽芜湖、湖南衡阳、湖北鄂州等地出台优化调整住房公积金政 策，福建省加强预售资金监管，深圳房地产中介协会严禁“零首付”、“负首付”违规违法行为。 日期 发布地区 内容 05/28 深圳 5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》。深圳市房地产中介协会表示，“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策，2017年住建部、央行、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理，并应由即日起开展自查自纠工作，禁止以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。如发现我市房地产中介机构、从业人员存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询、协助的，我会将立即报送行政主管部门依法依规查处。同时，我会也将依据《深圳市房地产中介行业从业规范》等规定进行自律惩戒，严重者还将根据《深圳市房地产中介行业黑名单暨企业风险警示人员名单实施办法》列入行业黑名单，并向社会做相应通报。 05/28 南京 5月26日，南京发布官方微信披露数据，1-4月全市经济总体延续平稳恢复态势。1-4月全市固定资产投资2009.13亿元，同比增长4.1%。其中工业投资增长7.7%，房地产开发投资增长4.1%。高技术投资保持较快增速，全市高技术产业投资369.39亿元，同比增长11.2%，增速快于全市固定资产投资7.1个百分点。其中高技术制造业和高技术服务业投资分别增长9.4%和15.7%。1-4月，全市商品房销售面积272.36万平方米，同比增长14.6%。 05/2