房地产行业周报（2023年第28周）：央行延长金融支持房地产政策期限，新房市场销售下降

行业研究 证券研究报告 房地产2023年07月20日 房地产行业周报（2023年第28周） 央行延长金融支持房地产政策期限，新房市场销售下降 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 行业基本数据 2022-07-18~2023-07-18 12% 2% -8% -18%22/0722/0922/1223/0223/0523/07 房地产 沪深300 相关研究报告 《房地产行业周报（2023年第27周）：深圳加快完善住房保障体系，销售数据环比下降》 2023-07-11 《房地产行业周报：因城施策支持刚性和改善性住房需求》 2023-07-03 《房地产行业深度研究报告：郊区盘困局》 2023-06-29 板块行情：本周（7月10日-7月14日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.7%，在31个一级行业板块中排名第31位。津滨发展周涨幅达14.4%，贝壳-W上涨11.7%。 公司动态：1）碧桂园：今年全年计划交付面积8799万平，上半年交付面积3438万平方米，目前拥有9000亿权益货值；获创兴银行提供3500万美元定期贷款融资，期限36个月。2）华润置地：上半年累计合同销售金额约人民币 股票家数(只) 115 占比% 0.02 总市值(亿元) 13,858.86 1.49 流通市值(亿元) 13,114.14 1.83 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -4.6% -15.8% -12.7% 相对表现 -1.8% -9.1% -2.5% 1702.4亿元，增长率40.6%，租金收入121.5亿元，同增50.2%。3）中南建设上半年净亏损同比减少。 销售端：需求端仍然较为疲弱，1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降9%，同比下降35%。2）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交环比增长4%。 政策要闻：中央层面：1）央行、国家金监总局延长金融支持房地产有关政策期限，明确“金融16条”中的政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。2）商务部等13部门明确了打造“百城千圈”的总体目标，到 2025年，在全国有条件的地级以上城市全面推开，推动多种类型的一刻钟便民生活圈建设。3）中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，针对提前还款现象，中国人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。4）中国银行间市场交易商协会将持续支持民营房地产和产业类企业债券融资。地方层面：1）北京：提振改善性住房等大宗消费；探索建立北京首个保租房储备项目库。2）河南：促进居住消费健康发展、鼓励各地因城施策、做好不动产“带押过户”、增加保障性租赁住房供给等一系列方案。3）杭州市房地产中介行业协会提出倡议，加强行业自律和企业内部管理、维护良性竞争环境。4）山东：将高品质住宅项目纳入绿色金融支持范围，购买高品质住宅的公积金贷款额度可按一定比例上浮。5）广东：发布第一批42个省级智能建造试点项目和74个省级智能建造新技术新产品创新服务范例，建筑工业化、数字化、智能化升级不断加快。6）珠海和汕头：多子女家庭首套房贷款额度上浮20%。7）深圳：“双拼房”可办理双证合一登记。 投资策略：需求端疲弱问题仍存在，下半年地产销售、投资仍面临较大的下行压力，主要在于三四线城市超前卖地与产业人口兑现不及预期的难题，需要较 长时间消化历史库存，而一二线城市则存在政策对冲空间，预计Q3随着销售同比数据转负进入密集宽松期。建议积极参与博弈机会。2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、行情回顾：A股整体上涨，地产板块排名垫底4 二、政策要闻：央行延长金融支持房地产政策期限，北京建立保租房储备库5 三、销售端：需求端疲弱，新房市场销售持续下降8 （一）新房市场：21城成交环比下降9%，同比下降35%8 （二）二手房市场：11城成交环比增长4%，同比下降9%9 四、融资端：本周发债主体为国央企，仅一家民企参与10 �、投资建议12 六、风险提示12 图表目录 图表1本周申万地产板块下降1.7%，板块排名最后一位4 图表2津滨发展周涨幅达14.4%4 图表3财信发展周跌幅14.7%4 图表4本周贝壳-W上涨11.7%5 图表5本周佳兆业集团下跌11.5%5 图表6央行延长金融支持房地产有关政策期限，交易商协持续支持民营房地产债券融 资5 图表7各地房地产政策回顾6 图表8碧桂园23年计划交付8799万平，中南建设上半年净亏损同比减少7 图表9本周单日平均成交面积32万方8 图表10本周21城周度成交面积223万方9 图表11本周11城二手房日平均成交面积20万方9 图表12本周11城二手房成交面积137万方10 图表13招商蛇口发行75亿公司债，金融街发行37.8亿ABS和10亿公司债10 一、行情回顾：A股整体上涨，地产板块排名垫底 本周申万地产板块下降1.7%。本周（7月10日-7月14日）申万一级行业指数中，房地产指数下降1.7%，在31个一级行业板块中排名第31位。 图表1本周申万地产板块下降1.7%，板块排名最后一位 房地产 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% 电食基传石有商通电非银医计美建机环社建纺农钢国公汽家交综轻煤子品础媒油色贸信力银行药算容筑械保会筑织林铁防用车用通合工炭 饮化石金零 设金生机护材设 服装服牧军事 电运制 料工化属售 备融物 理料备 周涨跌幅 务饰饰渔工业 器输造 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为津滨发展，累计涨幅达14.4%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为津滨发展、中迪投资、沙河股份、中新集团、招商积余，跌幅前�的个股分别为财信发展、格力地产、金科股份、中南建设、福瑞达。 图表2津滨发展周涨幅达14.4%图表3财信发展周跌幅14.7% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 津滨发展 中沙中招迪河新商投股集积资份团余 陆海天冠苏家泰健城宁嘴发集大环展团通球 财信发展 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% -10.0% -12.0% -14.0% -16.0% 格金中荣特力科南福盛发地股建瑞发服产份设达展务 招中香 商国江 蛇武控 口夷股 A股涨幅前十A股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券注：剔除ST资料来源：Wind，华创证券注：剔除ST 本周港股板块内涨幅第一的为贝壳-W，上涨11.7%。从港股表现来看，涨幅排名前�的个股分别为贝壳-W、绿城管理控股、绿城服务、保利物业、建发国际集团，跌幅前�的个股分别为佳兆业集团、宝龙地产、富力地产、金地商置、新城发展。 图表4本周贝壳-W上涨11.7%图表5本周佳兆业集团下跌11.5% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -W 贝绿绿保建万中壳城城利发科海管服物国企物 理务业际业业控集 股团 雅绿越 居城秀 乐中地 集国产团 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% -10.0% -12.0% -14.0% 中国海 佳外 兆宝富金新宏融远美融业龙力地城洋信洋的创集地地商发集中集置中团产产置展团国团业国 港股涨幅前十 港股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券注：剔除ST、停牌资料来源：Wind，华创证券注：剔除ST、停牌 二、政策要闻：央行延长金融支持房地产政策期限，北京建立保租房储备库 中央层面：1）央行、国家金监总局延长金融支持房地产有关政策期限，明确“金融16条” 中的政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。2）商务部等13部 门明确了打造“百城千圈”的总体目标，到2025年，在全国有条件的地级以上城市全面推开，推动多种类型的一刻钟便民生活圈建设。3）中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，针对提前还款现象，中国人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。4）中国银行间市场交易商协会将持续支持民营房地产和产业类企业债券融资。 图表6央行延长金融支持房地产有关政策期限，交易商协持续支持民营房地产债券融资 时间 发布单位 内容 2023/7/10 央行、国家金监总局 中国人民银行、金融监管总局7月10日发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，明确“金融16条”中的政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日，其他不涉及适用期限的政策则长期有效，各金融机构应按照文件要求抓好落实，保持房地产融资合理适度。 2023/7/13 商务部等13部门 7月13日，商务部等13部门办公厅（室）印发《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划(2023-2025)》的通知，“十四🖂”时期每年选取试点、打造“百城千圈”的总体目标，到2025年，在全国有条件的地级以上城市全面推开，推动多种类型的一刻钟便民生活圈建设。 2023/7/14 中国人民银行 国新办14日上午举行新闻发布会，在发布会上中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，对住房销售支持力度明显加大。针对提前还款现象，中国人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。 2023/7/14 中国银行间市场交易商协会 7月14日，交易商协会召开民营企业融资座谈会，听取民营企业对扩大民企债券融资支持工具（“第二支箭”）服务范围、更好促进民营企业持续健康发展的意见和建议。交易商协会称，民营经济作为我国国民经济的重要组成部分，是经济增长的重要动力、推进创新的重要主体。下一步，将深刻践行金融工作的政治性、人民性，认真研究民营企业提出的意见和建议，扎实推进“第二支箭”工作开展，持续支持民营房地产和产业类企业债券融 资，助力民营经济健康发展、高质量发展。 资料来源：中国人民银行、中华人民共和国商务部，中国银行间市场交易商协会，华创证券整理 地方层面：1）北京：提振改善性住房等大宗消费；探索建立北京首个保租房储备项目库。2）河南：促进居住消费健康发展、鼓励各地因城施策、做好不动产“带押过户”、增加保障性租赁住房供给等一系列方案。3）杭州市房地产中介行业协会提出倡议，加强行业自律和企业内部管理、维护良性竞争环境。4）山东：将高品质住宅项目纳入绿色金融支持范围，购买高品质住宅的公积金贷款额度可按一定比例上浮。5）广东：发布第一批42个省级智能建造试点项目和74个省级智能建造新技术新产品创新服务范例，建筑工业化、数字化、智能化升级不断加快。6）珠海和汕头：多子女家庭首套房贷款额度上浮20%。7）深圳：“双拼房”可办理双证合一登记。 图表7各地房地产政策回顾 时间 地区 政策类型 政策内容 2023/7/8 温州市 “二手房”可带押过户、调高并统一全市住房公积金贷款额度至100万元 温州市人民政府近日出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，措施规定，在押房产在符合法律法规规定的前提下，在未