物业管理行业研究周报：11月物企第三方拓展热度不减

11月物企第三方拓展热度不减 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：11月物企第三方拓展热度不减物企第三方拓展持续提升城市服务表现亮眼 11月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长23.76%，环比增长10.29%， 同比增速略有下降。根据克而瑞物管发布的《2022年11月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，11月TOP50物企新增第三方拓展数量750 个，21年同期数据为606个，同比增长23.76%，22年10月数据为680个，环比增长10.29%，11月同比增速较10月略有下降。 办公类业态拓展占比已连续两月超过住宅类业态，物企着力进行多元化布 局。住宅类业态合同期限一般较长（至业委会重新选举新的物业公司为止）， 相比之下，非住类业态合同期限一般在1-3年。11月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、住宅、学校，项目占比分别为32%、26.4%、23.2%，其他类业态（包括产业园、公建、医院、商业）单项占比均不超过10%。雅生 评级增持 2022年12月11日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数61 行业平均市盈率（TTM）15.52 港股市场平均市盈率（TTM）10.93 行业表现走势图 活集团在办公类业态拓展规模最大，为213万平方米。 头部物企加快进军城市服务赛道，雅生活集团、碧桂园服务11月城市服务中标金额遥遥领先。城市服务市场广阔，且一般而言合同金额较大、贡献面积较多。11月雅生活中标湖北省荆门钟祥市的环卫市场化暨一体化改革项目，服务年限8年，合作内容包括钟祥市城区域内的道路保洁、公厕保洁、垃圾压缩中转站运营管理以及生活垃圾分类收集、转运等工作，合同金额共4.42亿元。碧桂园服务中标廊坊市环卫业务、长治市潞城区环卫业务等5个项 20% 0% -20% -40% -60% -80% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 2021/12/10 2021/12/30 2022/1/19 2022/2/8 2022/2/28 2022/3/20 2022/4/9 2022/4/29 2022/5/19 2022/6/8 2022/6/28 2022/7/18 2022/8/7 2022/8/27 2022/9/16 2022/10/6 2022/10/26 2022/11/15 2022/12/5 目，合同金额共4.31亿元。 物业企业第三方拓展热度不减，且更加注重在非住宅类业态的布局，由于12月一般为年末KPI冲刺月，我们预计物企12月第三方拓展同比环比将继续增长。 数据追踪（12月5日-12月9日）：资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2022年12月9日，持有726.77万股，较上周下跌30.46%，持股市值1.26 亿元。 港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年12月5日至12月9日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅17.93%。降幅最大的是碧桂园服务，降9.26%。持股比例最高为保利物业，为61.72%。持股数量最多为融创服务，为5.64亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。 资料来源：wind申港证券研究所 内容目录 1.每周一谈：11月物企第三方拓展热度不减3 1.1物企第三方拓展持续提升城市服务表现亮眼3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾4 3.行业动态6 3.1政策发布6 3.2公司动态7 4.数据追踪7 4.1沪（深）股通资金及交易追踪7 4.2港股通资金及交易追踪8 5.风险提示9 图表目录 图1：2021&2022年1-11月TOP50物企新增第三方拓展数量3 图2：2022年11月分业态拓展面积占比3 图3：2022年11月物企城市服务中标金额TOP104 图4：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数4 图5：各板块周涨跌幅对比5 图6：本周涨跌幅前五位（%）5 图7：本周涨跌幅后五位（%）5 图8：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）6 图9：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值7 表1：港股通持股数量及总市值8 1.每周一谈：11月物企第三方拓展热度不减 1.1物企第三方拓展持续提升城市服务表现亮眼 11月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长23.76%，环比增长10.29%，同比增速略有下降。根据克而瑞物管发布的《2022年11月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，11月TOP50物企新增第三方拓展数量750个，21年同期数据为606个，同比增长23.76%，22年10月数据为680个，环比增长10.29%，11月同比增速较10月略有下降。 图1：2021&2022年1-11月TOP50物企新增第三方拓展数量 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 140% 2021年（个数，左轴） 同比增速（%，右轴） 2022年（个数，左轴） 环比增速（%，右轴） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 资料来源：克而瑞物管，中物研协，申港证券研究所 办公类业态拓展占比已连续两月超过住宅类业态，物企着力进行多元化布局。住宅类业态合同期限一般较长（至业委会重新选举新的物业公司为止），相比之下，非住 类业态合同期限一般在1-3年。11月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、住宅、学校，项目占比分别为32%、26.4%、23.2%，其他类业态（包括产业园、公建、医院、商业）单项占比均不超过10%。雅生活集团在办公类业态拓展规模最大，为213万平方米。 图2：2022年11月分业态拓展面积占比 其他,18.4% 办公,32.0% 学校,23.2% 住宅,26.4% 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 头部物企加快进军城市服务赛道，雅生活集团、碧桂园服务11月城市服务中标金 额遥遥领先。城市服务市场广阔，且一般而言合同金额较大、贡献面积较多。11月雅生活中标湖北省荆门钟祥市的环卫市场化暨一体化改革项目，服务年限8年，合 作内容包括钟祥市城区域内的道路保洁、公厕保洁、垃圾压缩中转站运营管理以及生活垃圾分类收集、转运等工作，合同金额共4.42亿元。碧桂园服务中标廊坊市环 卫业务、长治市潞城区环卫业务等5个项目，合同金额共4.31亿元。 图3：2022年11月物企城市服务中标金额TOP10 中标金额（万元）中标数量（个） 500006 45000 400005 350004 30000 250003 20000 150002 100001 5000 00 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 物业企业第三方拓展热度不减，且更加注重在非住宅类业态的布局，由于12月一般为年末KPI冲刺月，我们预计物企12月第三方拓展同比环比将继续增长。 1.2投资策略 我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象 生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 2.本周行情回顾 自2022年12月5日至2022年12月9日收盘，恒生物业板块上涨17.07%，恒生综合指数上涨6.56%，恒生物业板块跑赢恒生综合指数10.5pct。 图4：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2021/12/10 2021/12/19 2021/12/28 2022/1/6 2022/1/15 2022/1/24 2022/2/2 2022/2/11 2022/2/20 2022/3/1 2022/3/10 2022/3/19 2022/3/28 2022/4/6 2022/4/15 2022/4/24 2022/5/3 2022/5/12 2022/5/21 2022/5/30 2022/6/8 2022/6/17 2022/6/26 2022/7/5 2022/7/14 2022/7/23 2022/8/1 2022/8/10 2022/8/19 2022/8/28 2022/9/6 2022/9/15 2022/9/24 2022/10/3 2022/10/12 2022/10/21 2022/10/30 2022/11/8 2022/11/17 2022/11/26 2022/12/5 -80% 资料来源：wind，申港证券研究所 从板块排名来看，与其他板块相比，在恒生综合行业13个板块中排名第1。 图5：各板块周涨跌幅对比 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 资料来源：wind，申港证券研究所 A+H61名个股统计涨跌幅前五名为：股价涨幅前五名分别为时代邻里（96.25%）、正荣服务（85.88%）、宝龙商业（51.06%）、荣万家（50.23%）、华发物业服务 （49.58%）。股价跌幅后五名分别为康桥悦生活（-10.48%）、力高健康生活（-5.88%）、宋都服务（-5%）、烨星集团（-3.43%）、朗诗绿色生活（-1.85%）。 图6：本周涨跌幅前五位（%）图7：本周涨跌幅后五位（%） 120% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 截止2022/12/9港股物业（931744.CSI）PE（TTM）为16.60倍，较前一周上升 2.29，近一年均值为15.63倍，周内行业估值呈现波动态势。 图8：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM） 30 25 20 15 10 5 2021/12/9 2021/12/18 2021/12/27 2022/1/5 2022/1/14 2022/1/23 2022/2/1 2022/2/10 2022/2/19 2022/2/28 2022/3/9 2022/3/18 2022/3/27 2022/4/5 2022/4/14 2022/4/23 2022/5/2 2022/5/11 2022/5/20 2022/5/29 2022/6/7 2022/6/16 2022/6/25 2022/7/4 2022/7/13 2022/7/22 2022/7/31 2022/8/9 2022/8/18 2022/8/27 2022/9/5 2022/9/14 2022/9/23 2022/10/2 2022/10/11 2022/10/20 2022/10/29 2022/11/7 2022/11/16 2022/11/25 2022/12/4 0 资料来源：wind，申港证券研究所 3.行业动态 3.1政策发布 绵阳：出台住房租赁资金监管办法加强住房租赁市场监管 12月7日，绵阳市住房和城乡建设委员会发布《绵阳市住房租赁资金监管办法（试行）》。其中提到，住房租赁企业应在本市范围内，选择一家与绵阳市住房租赁交易服务系统对接的银行，设立全市唯一的住房租赁资金监管专用账户，并签订全市统一的资金监管协议。 住房租