物业管理行业研究周报：商业及写字楼市场复苏助力物企商写板块增长

商业及写字楼市场复苏助力物企商写板 块增长 ——物业管理行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：商业及写字楼市场复苏助力物企商写板块增长 2022年，受经济放缓、疫情反复、房地产行业下行等多重因素影响，商办业态经 营承压。2022年，商业地产百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为29亿元，同比增长6.3%，增速较2021年收窄19pct。 商写物管亦受到一定影响，商写物业服务虽多以包干或酬金制的模式收取相对固定的物业管理费，但仍受到出租率及业主经营情况的影响，致部分商办物业管理 业务毛利率承压下滑或应收账款高企。 2023年，随着疫情防控政策的优化及消费的复苏，预计商业及写字楼需求将企 稳回升。根据世邦魏理仕，2022年，国内18个主要城市全年写字楼净吸纳量234 万方，为2009年以来最低水平。展望2023年，消费及旅游市场的回升有利于购物中心客流量回归，同时，不同行业在经济复苏的带领下，有望为写字楼市场带来更多的净吸纳量。 2023年商业及写字楼市场的复苏，有望助力物企商写业态收入及盈利的持续增 长。 从收入水平来看，商业及写字楼物业费单价显著高于住宅及其他业态，根据 《2022中国物业服务百强企业研究报告》，非住业态中，写字楼及商业物业费水平显著高于其他类型的业态。 从盈利能力来看，商业及写字楼物管毛利率显著高于住宅业态，根据华润万象 生活、宝龙商业及卓越商企服务公司公告数据，2022H1三家公司的住宅毛利率分别为21%、25.8%及17.7%，同期商写毛利率分别为50.3%、35.9%及25.5%，商写毛利率均显著高于住宅毛利率。 相比住宅，非住类业态物管费具有更加市场化的提价机制，市场化定价、物管 费与租金收入基本呈正相关，有助于推动物管企业将服务品质推向正循环。这一优质细分赛道的回暖，将带动商写物业收入及盈利的增长。 数据追踪（3月20日-3月24日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年3月24日，持有751.05万股，较上周下跌8.99%，持股市值1.16亿元。 港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年3月20日至3月24日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅0.7%。降幅最大的是时代邻里，降4.05%。持股比例最高为保利物业，为68.06%。持股数量最多为融创 服务，为5.22亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务、金科服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级增持 2023年3月26日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）14.21 港股市场平均市盈率（TTM）8.29 20%恒生物业服务及管理 0% 恒生综合指数 20% 40% 60% 行业表现走势图 2022/3/25 2022/4/17 2022/5/10 2022/6/2 2022/6/25 2022/7/18 2022/8/10 2022/9/2 2022/9/25 2022/10/18 2022/11/10 2022/12/3 2022/12/26 2023/1/18 2023/2/10 2023/3/5 - - - -80% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《金科服务公司深度研究——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 2、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 3、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 4、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 5、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 6、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 7、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 8、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：商业及写字楼市场复苏助力物企商写板块增长3 1.1细分赛道优质业态将加力提速3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾4 3.行业动态6 4.数据追踪9 4.1沪（深）股通资金及交易追踪9 4.2港股通资金及交易追踪9 5.风险提示10 图表目录 图1：商业地产百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值及同比增速3 图2：典型商管物企商写物业管理毛利率（21H1vs22H1）3 图3：典型商管物企应收账款及同比增速（21H1vs22H1）3 图4：2021年百强物业分业态物业费水平（元/月/平方米）4 图5：2022H1典型物企住宅及商管收入及毛利率对比4 图6：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5 图7：各板块周涨跌幅对比5 图8：本周涨跌幅前五位（%）5 图9：本周涨跌幅后五位（%）5 图10：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）6 图11：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值9 表1：全国分行业2022年租赁面积情况及2023年租赁需求趋势3 表2：港股通持股数量及总市值9 1.每周一谈：商业及写字楼市场复苏助力物企商写板块增长 1.1细分赛道优质业态将加力提速 2022年，受经济放缓、疫情反复、房地产行业下行等多重因素影响，商办业态经营 承压，2022年，商业地产百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为29 亿元，同比增长6.3%，增速较2021年收窄19pct。 图1：商业地产百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值及同比增速 经营性物业租金及运营服务收入均值（亿元） 同比增长率（%） 3530% 3025% 25 20% 20 15% 15 10% 10 55% 0 2018 2019 2020 2021 0% 2022 资料来源：中指数据，申港证券研究所 商写物管亦受到一定影响，商写物业服务虽多以包干或酬金制的模式收取相对固定的物业管理费，但仍受到出租率及业主经营情况的影响，致部分商办物业管理业务毛利率承压下滑或应收账款高企。 图2：典型商管物企商写物业管理毛利率（21H1vs22H1）图3：典型商管物企应收账款及同比增速（21H1vs22H1） 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 华润万象生活宝龙商业卓越商企服务 2021H1（亿元）2022H1（亿元） 2021H12022H1 同比增速（%） 25 20 15 10 5 0 华润万象生活宝龙商业卓越商企服务 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 资料来源：公司公告，申港证券研究所资料来源：iFinD，申港证券研究所 2023年，随着疫情防控政策的优化及消费的复苏，预计商业及写字楼需求将企稳 回升。根据世邦魏理仕，2022年，国内18个主要城市全年写字楼净吸纳量234万 方，为2009年以来最低水平。展望2023年，消费及旅游市场的回升有利于购物中心客流量回归，同时，不同行业在经济复苏的带领下，有望为写字楼市场带来更多的净吸纳量。 表1：全国分行业2022年租赁面积情况及2023年租赁需求趋势 2022年租赁面积占比 2022年租赁面积同比变化 2023年租赁需求趋势 增长点基础科技研发、元宇宙相关、 科技 24% -53% ↑ 企业服务 金融 23% -19% ↑ 非银金融 制造业 12% -2% → 新能源汽车 专业服务 10% -11% ↑ 律所、人力资源、财务 房地产 8% -20% ↑ 上下游企业如工程管理 生命科学 4% -26% → 药物研发、医疗设备 资料来源：世邦魏理仕，申港证券研究所 2023年商业及写字楼市场的复苏，有望助力物企商写业态收入及盈利的持续增长。 从收入水平来看，商业及写字楼物业费单价显著高于住宅及其他业态，根据《2022中国物业服务百强企业研究报告》，非住业态中，写字楼及商业物业费水平显著高于其他类型的业态。 从盈利能力来看，商业及写字楼物管毛利率显著高于住宅业态，根据华润万象生 活、宝龙商业及卓越商企服务公司公告数据，2022H1三家公司的住宅毛利率分别为21%、25.8%及17.7%，同期商写毛利率分别为50.3%、35.9%及25.5%，商写毛利率均显著高于住宅毛利率。 相比住宅，非住类业态物管费具有更加市场化的提价机制，市场化定价、物管费 与租金收入基本呈正相关，有助于推动物管企业将服务品质推向正循环。这一优质细分赛道的回暖，将带动商写物业收入及盈利的增长。 图4：2021年百强物业分业态物业费水平（元/月/平方米）图5：2022H1典型物企住宅及商管收入及毛利率对比 825 7 620 5 415 3 210 1 0 5 0 华润万象生活 宝龙商业 卓越商企服务 60% 住宅单方收入 商写单方收入 住宅毛利率商写毛利率 50% 40% 30% 20% 10% 0% 资料来源：《2022中国物业服务百强企业研究报告》，申港证券研究所资料来源：公司公告，申港证券研究所 1.2投资策略 我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象 生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务、金科服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 2.本周行情回顾 自2023年3月20日至2023年3月24日收盘，恒生物业板块下跌1.41%，恒生综合指数上涨2%，恒生物业板块跑输恒生综合指数3.4pct。 图6：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 20% 10% 2022/3/25 2022/4/3 2022/4/12 2022/4/21 2022/4/30 2022/5/9 2022/5/18 2022/5/27 2022/6/5 2022/6/14 2022/6/23 2022/7/2 2022/7/11 2022/7/20 2022/7/29 2022/8/7 2022/8/16 2022/8/25 2022/9/3 2022/9/12 2022/9/21 2022/9/30 2022/10/9 2022/10/18 2022/10/27 2022/11/5 2022/11/14 2022/11/23 2022/12/2 2022/12/11 2022/12/20 2022/12/29 2023/1/7 2023/1/16 2023/1/25 2023/2/3 2023/2/12 2023/2/21 2023/3/2 2023/3/11 2023/3/20 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 从板块排名来看，与其他板块相比，在恒生综合行业13个板块中排名第10。 图7：各板块周涨跌幅对比 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 A+H63名个股统计涨跌幅前五名为：股价涨幅前五名分别为新希望服务（17.16%）、宋都服务（10.53%）、方圆生活服务（10%）、中奥到家（10%）、宝龙商业（8.92%）。股价跌幅后五名分别为浦江中国（-21.67%）、朗