物业管理行业研究周报：23年物企并购持续降温市场更趋理性

23年物企并购持续降温市场更趋理性 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：23年物企并购持续降温市场更趋理性 2023年1-5月物企披露6宗并购，交易金额约3.6亿元，同比减少95.02%。 根据乐居财经统计，21年为物企并购大年，全年通过公告披露相关交易信息的共65起，涉及总金额约341.9亿元，民营物企为并购市场主力。 而22年在地产行业持续下行，民营房企债务危机加大的背景下，并购市场趋于理性，央国企成为并购市场主角，全年通过公告披露相关交易信息的共37起，涉及总金额约118.1亿元。 收并购虽能在短期内为物企带来规模的高速增长，但应收账款减值、无形资产摊销、商誉减值等也成为影响物企盈利能力的重要因素，23年物企刊发22年全年业绩后“增收不增利”现象普遍，且并购后的投后整合难度较大，并购市场也不乏出现“退单”情况，如华润万象生活终止收购祥生活物业，新大正终止收购云南沧恒投资等。 2022/6/17 2022/7/8 2022/7/29 2022/8/19 2022/9/9 2022/9/30 2022/10/21 2022/11/11 2022/12/2 2022/12/23 2023/1/13 2023/2/3 2023/2/24 2023/3/17 2023/4/7 2023/4/28 2023/5/19 2023/6/9 我们认为，在行业下行的背景下并购成交的难度更大，虽然物企股东（多为地产 评级增持 2023年6月18日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 高丁卉研究助理 SAC执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）14.87 港股市场平均市盈率（TTM）8.34 行业表现走势图 公司）受流动性困境等因素影响，并购市场并不缺乏交易标的，但一二级市场估值差缩小，交易双方更难在交易对价、支付节奏、业绩承诺等核心交易条款上达成一致。尤其是部分对赌需建立在资产质押的基础上，在行业下行阶段资产价值 缩水，双方或更难找到互相认可的可供质押资产，导致交易成交受阻，整体并购市场更趋理性。 从并购标的变化来看，23年物企并购对象更加聚焦细分领域。物企告别了规模扩 张的狂飙时代，转而向专业化经营领域深耕，在规模方面则更加注重以市场化外 拓的方式进行拓展。 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 最后，物企原定的募资用途亦有所更改，部分涉及下调并购资金。根据乐居财经，22年至今共有14家物企宣布更改全球发售所得款项用途，其中有7家物企均涉及下调并购金储备。 我们认为，物企并购市场降温并非坏事，尤其是在行业仍然处于估值修复的阶段，物企更应该注重修炼内功、聚焦细分领域，维持谨慎扩张的态度，在商誉、应收账款及其他应收款计提合理减值后，物企于2023年有望迎来业绩回归。 数据追踪（6月12日-6月16日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年6月16日，持有737.9万股，较上周下跌1.32%，持股市值1.13亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年6月12日 至6月16日，增幅最大的是雅生活服务，本周增幅1.56%。降幅最大的是新城悦服务，降1.56%。持股比例最高为保利物业，为64.48%。持股数量最多为融创服务，为5.83亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商 管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 2、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 3、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 4、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 5、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 6、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 7、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：23年物企并购持续降温市场更趋理性3 1.1前5月披露并购交易金额同比减少95.02%3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1沪（深）股通资金及交易追踪8 4.2港股通资金及交易追踪9 5.风险提示9 图表目录 图1：上市物企并购数量及金额走势3 图2：市值大于50亿物企21-23年商誉及无形资产（亿元）4 图3：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5 图4：各板块周涨跌幅对比6 图5：本周涨跌幅前五位（%）6 图6：本周涨跌幅后五位（%）6 图7：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）7 图8：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值9 表1：2023年以来上市物企收并购披露一览3 表2：2022年以来上市物企IPO募资用途变更一览4 表3：港股通持股数量及总市值9 1.每周一谈：23年物企并购持续降温市场更趋理性 1.1前5月披露并购交易金额同比减少95.02% 2023年1-5月物企披露6宗并购，交易金额约3.6亿元，同比减少95.02%。 根据乐居财经统计，21年为物企并购大年，全年通过公告披露相关交易信息的共 65起，涉及总金额约341.9亿元，民营物企为并购市场主力。 而22年在地产行业持续下行，民营房企债务危机加大的背景下，并购市场趋于理性，央国企成为并购市场主角，全年通过公告披露相关交易信息的共37起，涉及总金额约118.1亿元。 收并购虽能在短期内为物企带来规模的高速增长，但应收账款减值、无形资产摊销、商誉减值等也成为影响物企盈利能力的重要因素，23年物企刊发22年全年业绩后“增收不增利”现象普遍，且并购后的投后整合难度较大，并购市场也不乏出现“退单”情况，如华润万象生活终止收购祥生活物业，新大正终止收购云南沧恒投资等。 我们认为，在行业下行的背景下并购成交的难度更大，虽然物企股东（多为地产公 司）受流动性困境等因素影响，并购市场并不缺乏交易标的，但一二级市场估值差缩小，交易双方更难在交易对价、支付节奏、业绩承诺等核心交易条款上达成一致。尤其是部分对赌需建立在资产质押的基础上，在行业下行阶段资产价值缩水，双方 或更难找到互相认可的可供质押资产，导致交易成交受阻，整体并购市场更趋理性。 图1：上市物企并购数量及金额走势 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2018201920202021202221年1-5月22年1-5月23年1-5月 300% 并购数量（宗） 并购金额（亿元） 并购金额同比增速（%） 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% -150% 资料来源：乐居财经，申港证券研究所 从并购标的变化来看，23年物企并购对象更加聚焦细分领域。物企告别了规模扩张的狂飙时代，转而向专业化经营领域深耕，在规模方面则更加注重以市场化外拓的方式进行拓展。 表1：2023年以来上市物企收并购披露一览 物企简称 时间 标的 收购权益对价 收购PE备注 供商 中天服务2023/3/3 杭州联每户网络科技 20.44% 400万元 / 软件研发、科技公司 金融街物业2023/3/21 置佳物业服务 70% 1.54亿港元 13.75 物业公司 特发服务2023/5/22 四川大金源天鼎物业管理 51% 8500万元 40.03 水电站工业物业 远洋服务2023/2/24远洋机电设备技术发展100%5400万元/ 机电一体化综合解决方案提 物企简称 时间 标的 收购权益 对价 收购PE 备注 新大正 2023/5/12 香格里拉市和翔环保科技 100% 2775.60万元 8.37 市政环卫公司 新大正 2023/5/25 瑞丽市缤南环境管理 100% 4453.90万元 5.18 市政环卫公司 资料来源：乐居财经，申港证券研究所 23年除并购交易金额缩减外，部分物企亦退出此前并购的物业子公司或转让其股权，大部分是由于业绩未达原定预期。如碧桂园服务决定退出嘉宝服务和财信服务的几家物业管理附属公司及若干物业管理项目，因为上述子公司的利润率及物业管理费收取率低于预期。在此情况下，我们预计上市物企23年商誉及应收账款增长 将低于22年，但仍有物企存在较高的商誉减值风险。 图2：市值大于50亿物企21-23年商誉及无形资产（亿元） 202020212022 300 250 200 150 100 50 0 资料来源：wind，申港证券研究所 最后，物企原定的募资用途亦有所更改，部分涉及下调并购资金。根据乐居财经，22年至今共有14家物企宣布更改全球发售所得款项用途，其中有7家物企均涉及下调并购金储备。 表2：2022年以来上市物企IPO募资用途变更一览 物企简称 时间 IPO所得款项用途变更概况 新大正 2023/6/4 拟从原募投项目“市政环卫业务拓展”中调出募集资金7229.4964万元，用于收购两家环卫公司。 滨江服务2023/5/29 特发服务2023/5/27 苏新服务2023/4/27 金科服务2023/4/18 将原本用作投资收并购的资金（约2.5亿港元），变更为公司的管理服务系统、招募及培养人才资金。 将原定用于“物业管理智能化升级和节能改造”的资金（3689.48万元），变更为收并购金，收购四川大金源天鼎物业公司。 对未动用的“战略投资”资金（3800万港元）、“扩大及丰富增值服务”项下“投资于提供养老、护理及医疗服务的公司”全部未动用的资金（1410万港元）重新分配（合共约5290万港元），以为收购供自用及租赁的香港写字楼提供资金。 在2021年9月10日调整后的基础上，再次调整：1、投资收并购资金由39.97亿港元下调至16.07 亿港元；2、升级集团数字化及智能管理系统资金由6.67亿港元下调至0.95亿港元；3、发展增值 服务资金由11.99亿港元下调至2.98亿港元；4、设购回股份/设立激励计划资金由6.66亿港元增 补至3.03亿港元；5、新增设在管或新签老旧小区翻新与升级资金，约1.95亿港元。 银城生活服务2023/3/28将原定用于投资收并购而未动用的资金（0.34亿元）全部重新分配，用于一般营运资金。 物企简称 时间 IPO所得款项用途变更概况1、将未动用所得款项净额（1.214亿港元）用途的预期时间表，由上市日期后三年内延长至2025 兴业物联 2023/1/31 年12月31日或之前；2、拟将并购金由1.214亿港元下调至0.673亿港元；3、增补0.218亿港元提升物业工程服务；4、增补0.323亿港元提升物业管理服务。 卓越商企服务 2022/12/29 缩减用于升级在管物业设施资金，重新分配到吸纳及培养人才、一般公司用途等。将未动用所得款项净额（5.47亿元）中的5.323亿元用途重新分配：1、砍去物业管理服务并购金 远洋服务