房地产周报：新房销售继续分化，二手房销售持续回暖

行业研究 2023年5月29日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产周报20230529：新房销售继续分 东化，二手房销售持续回暖 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情： 有 限本周（5.22-5.26）A股地产指数（申万房地产）涨幅-3.48%（上周-3.96%），A股大盘（中证A股）涨幅-1.51%（上周0.59%）； 公H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-6.37%（上周-7.83%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-3.87%司（上周-4.59%），H股大盘（恒生指数）涨幅-3.62%（上周-0.90%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于证大盘、H股物业板块表现弱于大盘。 券 研行业基本面： 究新房销售继续分化，二手房销售持续回暖。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~5.26）同比增长17.7%，本月至今报（5.1~5.26）同比增长23.7%，上月整月同比增长31.5%；其中一线城市(4城)本月至今（5.1~5.26）同比增长75.1%、三线告(14城)城市本月至今（5.1~5.26）同比增长-3.9%。12城二手房成交面积（1.1~5.28）同比增长44.8%，本月至今（5.1~5.28） 同比增长46.8%，上月整月同比增长39.5%。 地市场成交成交弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.5.21）成交土地建面同比下滑4.1%，上周累计同比下滑3.1%；本周100大中城市（5.15~5.21）土地成交溢价率4.0%，上周6.0%；100大中城市本年累计 （2022.12.26~2023.5.21）土地成交总价同比下滑9.7%，上周累计同比下滑10.0%。 内债融资同比继续下滑。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~5.28）累计同比下滑3.2%，5月至今（5.1~5.28）同比下滑32.9%。 上海广州加大租房政策支持力度，南京天津加大公积金购房支持力度。5月22日，上海印发《上海市发展公共租赁住房的实施意见》提出，政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围；广州将租房提取公积金 限额提高至每人每月1400元。5月25日，天津出台公积金贷款新政，有一次贷款记录但名下无房，可以再贷款并按首套算；南京调整部分住房公积金政策：多子女无房家庭，每月提取公积金支付房租限额提高20%；首次公积金贷款购买首套房最高可贷额度为60万元/人、夫妻双方为120万元/户。 投资策略： 防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升，但销售的分化程度也在进一步提升， 销售与拿地都在向高能级城市集中。我们推荐重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产、金地集团、龙湖集团等龙头房企将有望受益。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报20230529：新房销售继续分化，二手房销售持续回暖 目录 1.市场行情(2022.5.22~2022.5.26)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅6 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜7 2.新房销售(截至2022.5.26)8 2.1新房累计成交面积同比8 2.2新房月度成交面积同比10 3.二手房销售(截至2022.5.28)11 3.1二手房累计成交面积同比11 3.2二手房月度成交面积同比12 4.土地市场(截至2022.5.21)13 4.1成交土地规划建筑面积同比14 4.2成交土地溢价率14 4.3成交土地总价15 5.内债融资情况(截至2022.5.28)16 5.1境内地产债发行规模16 6.政策要闻(2023.5.15~2023.5.21)18 7.投资策略18 8.风险提示19 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势4 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅5 图5：本周A股各板块周涨跌幅6 图6：本周H股各板块周涨跌幅6 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜7 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜7 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜8 图10：28城商品房成交面积日累计值8 图11：28城商品房成交面积日累计同比9 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比9 图13：28城商品房月成交面积同比10 图14：各线城市商品房月成交面积同比10 P3 东兴证券普通报告 房地产周报20230529：新房销售继续分化，二手房销售持续回暖 图15：12二手房成交面积日累计值11 图16：12城二手房成交面积日累计同比11 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比12 图18：12城二手房月成交面积同比12 图19：各线城市二手房月成交面积同比13 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值14 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比14 图22：100大中城市成交土地楼面均价14 图23：成交土地溢价率15 图24：100大中城市成交土地总价周累计值16 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比16 图26：境内地产债发行规模日累计值17 图27：境内地产债发行规模日累计同比17 图28：境内地产债每月发行规模同比17 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比8 表4：二手房成交面积同比11 表5：100大中城市土地成交与供应13 表6：内债发行规模同比(截至2022.5.28）16 表7：本周主要地产要闻梳理18 P4 东兴证券普通报告 房地产周报20230529：新房销售继续分化，二手房销售持续回暖 1.市场行情(2022.5.22~2022.5.26) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/05/26) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2566.5 -3.48% -3.96% -15.79% 中证A股 3322.7 -1.51% 0.59% -6.22% 沪深300 3851.0 -2.37% 0.17% -6.77% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/05/25) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 1720.0 -6.37% -7.83% -30.76% 恒生物业服务及管理指数 2403.2 -3.87% -4.59% -27.44% 恒生指数 18746.9 -3.62% -0.90% -8.85% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 P5 东兴证券普通报告 房地产周报20230529：新房销售继续分化，二手房销售持续回暖 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 P6 东兴证券普通报告 房地产周报20230529：新房销售继续分化，二手房销售持续回暖 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 东兴证券普通报告 P7 房地产周报20230529：新房销售继续分化，二手房销售持续回暖 P8 东兴证券普通报告 房地产周报20230529：新房销售继续分化，二手房销售持续回暖 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.5.26) 表3：新房成交面积同比 28城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(14城) 本年至今累计同比 17.7% 35.2% 14.1% 13.0% 本月至今累计同比 23.7% 75.1% 24.8% -3.9% 上月同比 31.5% 107.9% 24.2% 8.6% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 图10：28城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：28城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 东兴证券普通报告 P9 房地产周报20230529：新房销售继续分化，二手房销售持续回暖 P10 东兴证券普通报告 房地产周报20230529：新房销售继续分化，二手房销售持续回暖 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图13：28城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.5.28) 表4：二手房成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20230529：新房销售继续分化，二手房销售持续回暖 P11 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 44.8% 25.3% 54.7% 51.8% 本月至今累计同比 46.8% 37.6% 52.9% 43.6% 上月同比 39.5% 7.9% 52.6% 60.0% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图16：12城二手房成交面积日累计同比 P12 东兴证券普通报告 房地产周报20230529：新房销售继续分化，二手房销售持续回暖 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20230529：新房销售继续分化，二手房销售持续回暖 P13 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.土地市场(截至2022.5.21)表5：100大中城市土地成交与供应 100大中城市 一线城市 二线城市 三线城市 成交建面:本年累计同比(本周) -4.1% 46.5% 2.2% -10.2% 成交建面:本年累计同比(上周) -3.1% 45.9% 3.5% -9.2% 成交土地溢价率(本周) 4.0% 0.0%