房地产周报：新房销售降幅收窄，二手房销售持续回暖

行业研究 2023年2月20日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产周报20230220：新房销售降幅收 东窄，二手房销售持续回暖 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情：本周（2.13-2.17）A股地产指数（申万房地产）涨幅-3.16%（上周1.13%），A股大盘（中证A股）涨幅-1.65%（上 有 限周-0.10%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-2.73%（上周-1.17%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数） 公涨幅-0.01%（上周-5.97%），H股大盘（恒生指数）涨幅-2.22%（上周-2.17%）。本周A股、H股地产板块表现均弱于大盘、H 司股物业板块表现强于大盘。 证行业基本面： 券新房销售降幅进一步收窄、二手房销售持续回暖。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~2.17）同比-11.6%，1月整 研月同比-33.1%；12城二手房成交面积（1.1~2.18）同比13.0%，1月整月同比-22.5%。 究土地市场成交有所改善。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.2.19）成交土地建面同比12.0%，上周累计报同比18.4%；本周100大中城市（2.13~2.19）土地成交溢价率5.0%，上周4.3%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.2.19）告土地成交总价同比4.5%，上周累计同比21.9%。 内债融资有所下滑，外债余额持续下降。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~2.19）累计同比-4.0%，1月整月同比-7.7%；内地房企海外美元债券余额（截至2.19）同比去年同期-22.57%，环比上月末-1.04%；内地房企海外港元债券余额（截至2.19）同比去年同期-17.51%，环比上月末-17.51%。 投资策略：《求是》杂志刊文强调要确保房地产市场平稳发展，支持刚性和改善性住房需求，各地持续出台公积金政策支持住房消费。本周，海南省、吉林市、惠州市和大连市都出台了公积金购房支持政策，山东潍坊提出鼓励开展商品房现房销售试 点和预售资金分期付款试点。国家统计局数据显示，1月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。我们认为，随着供需两端政策形成合力，销售市场正在走向触底回升。但是当前新房市场复苏动能依然较弱，市场观望情绪依旧较浓，销售的企稳回升还需要政策的持续发力。新房销售的企稳是 解决交付问题和行业信用风险的核心，只有新房市场销售实现了持续性复苏，才能确保房地产市场的平稳，我们预计各地需求端鼓励政策还将持续出台。 我们推荐两条投资主线： 主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。 主线二：开发主业稳健，能够率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对 优质民企的担忧也已经大幅降低。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报20230220：新房销售降幅收窄，二手房销售持续回暖 目录 1.市场行情(2022.2.13~2022.2.17)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅6 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜6 2.新房销售(截至2022.2.17)7 2.1新房累计成交面积同比7 2.2新房月度成交面积同比9 3.二手房销售(截至2022.2.18)9 3.1二手房累计成交面积同比10 3.2二手房月度成交面积同比11 4.土地市场(截至2022.2.19)11 4.1成交土地规划建筑面积同比12 4.2成交土地溢价率12 4.3成交土地总价13 5.融资情况(截至2022.2.19)14 5.1境内地产债发行规模14 5.2境外地产债余额15 6.政策情况(2023.2.13~2023.2.19)16 7.投资策略16 8.风险提示17 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势5 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅5 图5：本周A股各板块周涨跌幅6 图6：本周H股各板块周涨跌幅6 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜6 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜7 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜7 图10：27城商品房成交面积日累计值8 图11：27城商品房成交面积日累计同比8 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比8 图13：27城商品房月成交面积同比9 P3 东兴证券普通报告 房地产周报20230220：新房销售降幅收窄，二手房销售持续回暖 图14：各线城市商品房月成交面积同比9 图15：12二手房成交面积日累计值10 图16：12城二手房成交面积日累计同比10 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比10 图18：12城二手房月成交面积同比11 图19：各线城市二手房月成交面积同比11 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值12 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12 图22：100大中城市成交土地楼面均价12 图23：成交土地溢价率13 图24：100大中城市成交土地总价周累计值13 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比13 图26：境内地产债发行规模日累计值14 图27：境内地产债发行规模日累计同比14 图28：境内地产债每月发行规模同比15 图29：内地房企海外债券余额15 图30：内地房企海外债券余额规模同比15 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比7 表4：二手房成交面积同比9 表5：100大中城市土地成交与供应11 表6：内债发行规模同比(截至2022.2.19）14 表7：内地房企海外债券余额(截至2022.2.19）14 表8：本周主要地产要闻梳理16 P4 东兴证券普通报告 房地产周报20230220：新房销售降幅收窄，二手房销售持续回暖 1.市场行情(2022.2.13~2022.2.17) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/02/17) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2997.1 -3.16% 1.13% 1.08% 中证A股 3470.6 -1.65% -0.10% 4.36% 沪深300 4034.5 -1.75% -0.85% 6.13% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/02/17) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 2436.7 -2.73% -1.17% -0.89% 恒生物业服务及管理指数 3274.3 -0.01% -5.97% 4.55% 恒生指数 20719.8 -2.22% -2.17% 17.90% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 东兴证券普通报告 P5 房地产周报20230220：新房销售降幅收窄，二手房销售持续回暖 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产周报20230220：新房销售降幅收窄，二手房销售持续回暖 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.2.17) 东兴证券普通报告 P7 房地产周报20230220：新房销售降幅收窄，二手房销售持续回暖 表3：新房成交面积同比 27城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(13城) 本年至今累计同比 -11.6% -15.6% -13.4% -3.4% 本月至今累计同比 65.5% 32.8% 76.8% 75.2% 上月同比 -33.1% -30.8% -37.4% -25.0% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 P8 东兴证券普通报告 房地产周报20230220：新房销售降幅收窄，二手房销售持续回暖 图10：27城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：27城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图13：27城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.2.18) 表4：二手房成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产周报20230220：新房销售降幅收窄，二手房销售持续回暖 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 13.0% 5.3% 15.5% 19.5% 本月至今累计同比 142.1% 111.0% 159.1% 160.4% 上月同比 -22.5% -29.1% -20.7% -16.5% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 P10 东兴证券普通报告 房地产周报20230220：新房销售降幅收窄，二手房销售持续回暖 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图16：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20230220：新房销售降幅收窄，二手房销售持续回暖 P11 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.土地市场(截至2022.2.19)表5：100大中城市土地成交与供应 100大中城市 一线城市 二线城市 三线城市 成交建面:本年累计同比(本周) 12.0% 31.2% 15.9% 8.9% 成交建面:本年累计同比(上周) 18.4% 55.7% 18.7% 16.1% 成交土地溢价率(本周) 5.0% 0.0