房地产行业周报（2023年第38周）：广州解除部分区域限购，新房二手房销售持续回暖

板块行情：本周（9月15日-9月22日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.5%，在31个一级行业板块中排名第21位。 政策要闻：中央层面：央行公布9月贷款市场报价利率，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%，此次LPR报价维持不变。地方层面：1）广州：解除外围区域黄埔、番禺、花都、白云区部分地区限购；增值税征免年限从5年调整为2年。2）无锡、武汉：全域取消限购。3）西安：二环外取消限购。 4）厦门：取消集美区、海沧区、同安区、翔安区限购限售，并提高住房公积金贷款额度。5）长沙：放开首套房限购，网签备案满4年可进行转让。6）中山：放开对二孩以上家庭限购。7）天津、昆明、青岛、哈尔滨、揭阳、宜昌：实施“认房不认贷”政策。8）河北雄安新区：取消商品住房预售，公共服务“租售同权”。9）郑州：进一步放宽中心城区落户条件，人才购房契税补贴。10）上海：推进工业上楼。11）南宁：可提取公积金付首付。12）海口：首套房贷首付降至25%，二套首付35%。13）南京：顶尖人才可给予300万元安家补贴及资金支持。14）重庆：“三无”人员新购第二套及以上房征税。 公司动态：1）保利发展：拟发行公司债券100亿元；战略签约中信信托。2）万科A：坚持获取特别好的项目，以及坚持精准投资。3）碧桂园：9只境内债全部成功展期。4）华润置地：黄挺获任非执行董事并任审核委员会委员。5）旭辉控股集团：旭辉建管与北京住总集团签订战略合作协议。6）融创中国：公布境外债务重组进展，债权人选择强制可转换债券39.89亿美元，融创服务股份13.4亿美元，均超过当前限额，将按比例分配。 销售端：8月底以来不断出台利好政策，新房和二手房市场销售持续回暖，1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房日平均成交40万方，环比增长27.5%，同比增长12.6%；年初至今成交1.16亿方，同比增长2.64%。2）分城市能级来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为97万方、110万方、71万方，环比分别上涨63%、1%、42%，同比分别变化-1%、+20%、+23%。3）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交23万方，环比增长14%，同比增长68%；年初至今成交5961万方，同比增长29%。本周多个高能级城市陆续调整限购政策，预计地产销售或将迎来进一步改善。 投资策略：后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。 我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。本轮政策放松，预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：本周地产板块排名第21位 本周申万地产板块下跌0.5%。本周（9月15日-9月22日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.5%，在31个一级行业板块中排名第21位。 图表1本周申万地产板块下跌0.5%，板块排名第21位 本周A股板块内涨幅第一为中迪投资，累计涨幅达7.8%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为中迪投资、南国置业、广汇物流、同济科技、华丽家族，跌幅前五的个股分别为张江高科、皇庭国际、顺发恒业、渝开发、金科股份。 图表2中迪投资周涨幅达7.8% 图表3张江高科周跌幅达16.6% 本周港股板块内涨幅第一的为融创服务，增长32.1%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为融创服务、恒大物业、建发国际集团、贝壳-W、融创中国，跌幅前五的个股分别为世茂集团、富力地产、龙光集团、中骏集团控股、中国恒大。 图表4本周融创服务增长32.1% 图表5本周世茂集团下跌13.7% 二、政策要闻：9月LPR保持不变，广州放开部分外围区域限购 中央层面：央行公布9月贷款市场报价利率，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。 图表6 1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。 地方层面：本周多个高能级城市陆续跟进限购政策调整，一线城市中广州率先放开部分外围区域限购，二线城市无锡、武汉全域取消限购，厦门、西安放开外围区域限购，长沙放开首套房限购，中山放开对二孩以上家庭限购。1）广州：解除外围区域黄埔、番禺、花都、白云区部分地区限购；增值税征免年限从5年调整为2年。2）无锡、武汉：全域取消限购。3）西安：二环外取消限购。4）厦门：取消集美区、海沧区、同安区、翔安区限购限售，并提高住房公积金贷款额度。5）长沙：放开首套房限购，网签备案满4年可进行转让。6）中山：放开对二孩以上家庭限购。7）天津、昆明、青岛、哈尔滨、揭阳、宜昌：实施“认房不认贷”政策。8）河北雄安新区：取消商品住房预售，公共服务“租售同权”。9）郑州：进一步放宽中心城区落户条件，人才购房契税补贴。10）上海：推进工业上楼。11）南宁：可提取公积金付首付。12）海口：首套房贷首付降至25%，二套首付35%。13）南京：顶尖人才可给予300万元安家补贴及资金支持。14）重庆：“三无”人员新购第二套及以上房征税。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）保利发展：拟发行公司债券100亿元；战略签约中信信托。2）万科A：坚持获取特别好的项目，以及坚持精准投资。3）碧桂园：9只境内债全部成功展期。4）华润置地：黄挺获任非执行董事并任审核委员会委员。5）旭辉控股集团：退出广州增城三联村项目合作，或将亏损约9100万元；旭辉建管与北京住总集团签订战略合作协议。 6）融创中国：公布境外债务重组进展，债权人选择强制可转换债券39.89亿美元，融创服务股份13.4亿美元，均超过当前限额，将按比例分配。 图表8保利发展拟发行100亿元公司债，碧桂园9只境内债均成功展期 三、销售端：新房市场持续回暖，二手房销售连续两周实现同环比双增长 （一）新房市场：21城成交面积环比增长28%，同比增长13% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比增长27.5%，同比增长12.6%。1）本周21城商品房成交面积279万方，商品房日平均成交面积40万方，环比增长27.5%，同比增长12.6%，成交量明显改善，但仍处历史较低水平。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.16亿方，同比增长2.6%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积40万方 本周一线城市商品房成交面积为97万平，环比增长63%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为97万方、110万方、71万方，环比增长分别为63%、1%、42%，同比分别变化-1%、+20%、+23%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积环比分别增长45%、131%、15%、20%；二线城市中苏州成交面积环比增长71%； 三四线城市温州环比增长192%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交建面3307万方，同比增长8%。我们监测的6个二线城市商品房成交建面5399万方，同比下降5%； 11个三四线城市商品房成交建面2853万方，同比下降4%。 图表10本周21城周度成交面积279万方 （二）二手房市场：11城成交面积环比增长14%，同比增长68% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积环比增长14%。1）本周11城二手房成交面积163万方，日平均成交面积23万方，环比增长14%，同比增长68%，二手房市场持续回暖，成交量大幅增长至历史高位。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积5961万方，同比增长29%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积23万方，同环比均为正 本周监测的一线城市二手房成交面积环比增长7%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为43万方、97万方、24万方，环比分别上涨7%、15%、24%，同比分别上涨38%、112%、17%。2）一线城市中北京二手房成交面积35.5万方，环比增长8%，同比增长32%；深圳二手房成交面积7.3万方，环比增长3%，同比增长74%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1404万方，同比增长18%；6个二线城市二手房成交面积3727万方，同比增长33%；3个三四线城市二手房成交面积830万方，同比增长29%。 图表12本周11城二手房成交面积163万方 四、融资端：本周发债企业以地方国企为主，仅1家民企发债 本周发债企业以地方国企为主，仅1家民企发债。1）苏高新集团本周共发行10亿元超短期融资债券，卓越商业本周共发行10亿元中期票据，两者同位于发行规模榜首。2）昆明安居发行的5.4亿元短期融资券利率最高，为7.80%。3）苏高新集团发行的2亿元超短期融资债券票面利率最低，仅2.53%。 图表13本周民企卓越商业发行10亿元中期票据 五、投资建议 后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。 本轮政策放松，预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。