房地产周报：新房二手房销售增速回落，高低能级城市持续分化

行业研究 2023年6月12日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产周报20230612：新房二手房销售增 东速回落，高低能级城市持续分化 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情： 有 限本周（6.5-6.9）A股地产指数（申万房地产）涨幅1.23%（上周2.65%），A股大盘（中证A股）涨幅-1.05%（上周0.72%）；H 公股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅5.08%（上周3.43%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅2.48%（上司周3.05%），H股大盘（恒生指数）涨幅2.32%（上周1.08%）。本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块表现强于大盘、证H股物业板块表现强于大盘。 券 研行业基本面： 究新房二手房销售增速双双回落，高低能级城市持续分化。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~6.9）同比增长17.6%，报本月至今（6.1~6.9）同比增长11.8%，上月整月同比增长24.1%；其中一线城市(4城)本月至今（6.1~6.9）同比增长47.4%、告三线(14城)城市本月至今（6.1~6.9）同比下滑15.2%。12城二手房成交面积（1.1~6.10）同比增长44.1%，本月至今（6.1~6.10） 同比增长26.6%，上月整月同比增长49.5%；其中，一线城市(4城)本月至今（6.1~6.10）同比增长44.6%，上月整月同比增长43.6%；二线城市(6城)本月至今（6.1~6.10）同比增长12.8%，上月整月同比增长54.4% 土地市场继续下滑。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.6.4）成交土地建面同比下滑8.0%，上周累计同 比下滑7.0%；本周100大中城市（5.29~6.4）土地成交溢价率4.8%，上周2.3%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.6.4）土地成交总价同比下滑20.4%，上周累计同比下滑13.7%。 内债融资同比进一步下滑。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~6.11）累计同比下滑6.4%，5月（6.1~6.11）同比下滑 38.4%。 广东鼓励住房政策向多子女家庭倾斜，北京拟明确共有产权住房回购条件及方式。6月6日，广东省发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的实施意见》，实施精准购房租房倾斜政策，住房政策向多子女家庭倾斜。6月7日，北京住建委拟明确共有产权住房回购条件及方式，已购共有产权住房家庭取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额。此外，兰 州将购买住房提取住房公积金时限延长至3年，职工购买住房后3年内均可提取本人和配偶的住房公积金。北京和重庆提升住房公积金租房提取额度。 投资策略： 防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端 政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升，但销售的分化程度也在进一步提升，销售与拿地都在向高能级城市集中。我们推荐重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产、金地集团、龙湖集团等龙头房企将有望受益。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报20230612：新房二手房销售增速回落，高低能级城市持续分化 目录 1.市场行情(2022.6.5~2022.6.9)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅5 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜6 2.新房销售(截至2022.6.9)7 2.1新房累计成交面积同比7 2.2新房月度成交面积同比8 3.二手房销售(截至2022.6.10)9 3.1二手房累计成交面积同比9 3.2二手房月度成交面积同比10 4.土地市场(截至2022.6.4)11 4.1成交土地规划建筑面积同比11 4.2成交土地溢价率12 4.3成交土地总价13 5.内债融资情况(截至2022.6.11)13 5.1境内地产债发行规模14 6.政策要闻(2023.6.5~2023.6.11)15 7.投资策略15 8.风险提示15 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势4 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅5 图5：本周A股各板块周涨跌幅5 图6：本周H股各板块周涨跌幅6 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜6 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜6 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜7 图10：28城商品房成交面积日累计值7 图11：28城商品房成交面积日累计同比8 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比8 图13：28城商品房月成交面积同比8 图14：各线城市商品房月成交面积同比9 P3 东兴证券普通报告 房地产周报20230612：新房二手房销售增速回落，高低能级城市持续分化 图15：12二手房成交面积日累计值9 图16：12城二手房成交面积日累计同比10 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比10 图18：12城二手房月成交面积同比10 图19：各线城市二手房月成交面积同比11 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值11 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12 图22：100大中城市成交土地楼面均价12 图23：成交土地溢价率12 图24：100大中城市成交土地总价周累计值13 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比13 图26：境内地产债发行规模日累计值14 图27：境内地产债发行规模日累计同比14 图28：境内地产债每月发行规模同比14 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比7 表4：二手房成交面积同比9 表5：100大中城市土地成交与供应11 表6：内债发行规模同比(截至2022.5.28）13 表7：本周主要地产要闻梳理15 P4 东兴证券普通报告 房地产周报20230612：新房二手房销售增速回落，高低能级城市持续分化 1.市场行情(2022.6.5~2022.6.9) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/06/09) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2666.9 1.23% 2.65% -7.86% 中证A股 3311.6 -1.05% 0.72% -2.87% 沪深300 3836.7 -0.65% 0.28% -3.08% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/06/09) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 1869.3 5.08% 3.43% -18.55% 恒生物业服务及管理指数 2537.7 2.48% 3.05% -14.75% 恒生指数 19390.0 2.32% 1.08% -0.66% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券普通报告 房地产周报20230612：新房二手房销售增速回落，高低能级城市持续分化 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产周报20230612：新房二手房销售增速回落，高低能级城市持续分化 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.6.9) 东兴证券普通报告 P7 房地产周报20230612：新房二手房销售增速回落，高低能级城市持续分化 表3：新房成交面积同比 28城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(14城) 本年至今累计同比 17.6% 36.2% 14.5% 11.4% 本月至今累计同比 11.8% 47.4% 14.3% -15.2% 上月同比 24.1% 68.8% 24.9% -0.8% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 图10：28城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P8 东兴证券普通报告 房地产周报20230612：新房二手房销售增速回落，高低能级城市持续分化 图11：28城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图13：28城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.6.10) 表4：二手房成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产周报20230612：新房二手房销售增速回落，高低能级城市持续分化 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 44.1% 27.4% 51.8% 51.2% 本月至今累计同比 26.6% 44.6% 12.8% 42.8% 上月同比 49.5% 43.6% 54.4% 45.3% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P10 东兴证券普通报告 房地产周报20230612：新房二手房销售增速回落，高低能级城市持续分化 图16：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20230612：新房二手房销售增速回落，高低能级城市持续分化 P11 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.土地市场(截至2022.6.4)表5：100大中城市土地成交与供应 100大中城市 一线城市 二线城市 三线城市 成交建面:本年累计同比(本周) -8.0% 20.3% 0.0% -13.9% 成交建面:本年累计同比(上周) -7.0% 42.1% -0.9% -12.9% 成交土地溢价率(本周) 4.8% 8.7% 4.4%