房地产行业第20周周报：新房二手房销售环比回落，4月房价走势分化

房地产行业第20周周报 新房二手房销售环比回落，4月房价走势分化 2023年05月21日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 新房二手房销售环比回落，4月房价走势分化 2023年05月21日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年5月第3周，新房与二手房成交面积环比回落，新房同比增速降低至13.75%，其中一线城市受去年4-5月低基数影响，同比增速 保持在114.27%的高位，二线与三线城市同比则基本持平；二手房同比增速为42.86%，其中三线城市同比增速最高。房价方面，一线/二线/三线城市4月新房价格环比分别变动0.40%/0.40%/0.20%，一线环比增速与3月相比继续上升；二手房价格环比分别为0.20%/0.00%/0.00%，不同能级城市环比增速相比3月均有降低。库存方面，本周15城库存面积环比上升，去化周期缩 短。集中供地方面，5月19日，成都2023年一批次供地结束。5月19日出 让8宗地块，沿用“限价竞买+抽签竞得”方式进行。最终1宗溢价、6宗底价成交、1宗流拍，成交金额101亿元，平均溢价率2%。房企方面，国央企仍为拿地主力。3月22日至5月19日，成都一批次供地圆满完成，成功出让 共计34宗宅地，面积129公顷，成交金额达到311亿元。5月18日，福州 完成2023年首场土拍。本次出让5宗地块，总出让面积6.42万平，总成交 规划建面14.09万平。采用“限地价+竞首期付款比例+摇号”方式拍卖出让。最 终3宗封顶、2宗底价成交，成交金额12.84亿。成交楼面均价9111元/平，平均溢价率10.2%。房企以本地国企为主，厦门国贸、福州城投、福州左海、福州地铁均有地块入手。 ⯁重点政策解读：5月19日，深圳市住建局印发《深圳市保障性租赁住房筹集 管理工作指引(试行)》。指引中提到，房源筹集条件方面，住宅、商务公寓， 产业园区配套宿舍，商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，城中村房屋，以及其他社会存量房屋，可以筹集作为保障性租赁住房。筹集方式方面，住房主管部门、保障性住房专营机构及其他市场主体可以通过租赁、合作经营社会存量房屋或者购买市场商品房等形式收储房源。为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，2023年2月深圳市委、市政府将“十四🖂”规划建设筹集保障性住房原目标从54万套（间）提 高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套（间），保租房建设筹集目标进一步提升。我们认为，深圳市明确保租房筹集管理方式，有助于加快推进保租房建设，更好满足当地新市民与青年人需求。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/05/15-2023/05/21）申万房地产指数下跌3.96%， 跑输上证综指4.30pct，在各类板块中位列第30/31，恒生地产建筑业指数下 跌3.79%，跑输恒生综指2.69pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：华丽家族（26.15%）、世荣兆业（8.16%）、万业企业（5.85%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：阳光城（-22.77%）、新华联（-22.40%）、ST粤泰（-22.11%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌4.59%，跑输恒生综指3.49pct，在各类板块中位列第12/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：建业新生活（7.59%）、绿城管理控股（2.39%）、第一服务控股（2.22%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：正荣服务（-16.67%）、融创服务（-12.96%）、合景悠活（-11.70%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/05/13-2023/05/19）30个大中城新房成交面积 298.83万平方米，同比上升13.75%，环比下降11.18%。15城二手房成交面 积206.90万平方米，同比上升42.86%，环比下降14.12%。监测16个重点城市库存面积18280.03万平方米，环比上升0.11%，去化周期85.29周，较上周缩短0.89周。上周（2023/05/08-2023/05/14）100大中城市土地供应建面2690.25万平方米，同比下降21.86%，环比上升103.23%；土地成交建面2727.78万平方米，同比上升10.00%，环比上升2.84%；供需比上升为0.99，溢价率为6.47%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/05/13-2023/05/19）房企境内新发债总额为13.00 亿元，同比下降87.79%，环比下降80.11%；债务总偿还量为48.42亿元， 同比下降37.67%，环比下降21.92%；净融资额-35.42亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾4 2.一周行情回顾8 2.1房地产板块8 2.2物业板块8 2.3重点公司公告9 3.地产市场监测12 3.1新房成交数据12 3.2二手房成交数据12 3.3土地市场情况13 3.4库存及去化14 4.房企融资情况17 4.2房企融资详情17 4.3房企信用情况18 风险因素18 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）8 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）8 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）8 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）8 图表6：本周物业板块行情走势（%）9 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）9 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）9 图表9：本周物业股跌幅前5名（%）9 图表10：本周重点公司公告9 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速12 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）12 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）12 图表14：2023年4月新建住宅价格和同比及环比增速12 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速13 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）13 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）13 图表18：2023年4月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）13 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速13 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速13 图表21：100大中城土地供需比（倍）14 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比14 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率14 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率14 图表25：15城库存面积及去化周期14 图表26：一线城市库存面积及去化周期14 图表27：二线城市库存面积及去化周期15 图表28：三线城市库存面积及去化周期15 图表29：重点城市库存和去化周期情况15 图表30：境内新发债规模及同比增速17 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模17 图表32：房企债券相关公告17 图表33：房企债券发行详情17 图表34：房企最新负面事件18 图表35：境外评级机构对房企主体评级调整18 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 深圳：印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引(试行)》 5月19日，深圳市住建局印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引(试行)》。指引中提到，房源筹集条件方面，住宅、商务公寓，产业园区配套宿舍，商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，城中村房屋，以及其他社会存量房屋，可以筹集作为保障性租赁住房。 筹集方式方面，住房主管部门、保障性住房专营机构及其他市场主体可以通过租赁、合作经营社会存量房屋或者购买市场商品房等形式收储房源。其中，通过租赁或者合作经营收储房源，属于城中村房屋的，房源收储合同或者委托运营合同期限原则上不少于十年，属于产权明晰的社会存量房屋，房源收储合同或者委托运营合同期限原则上不少于六年。 社会存量房屋筹集作为保障性租赁住房主要包括以下方式：（一）将产权明晰的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。（二）将已经规模化租赁改造的城中村房屋或者将城中村房屋通过规模化品质化改造提升作为保障性租赁住房。（三）将住宅、商务公寓、产业园区配套宿舍以及其他产权明晰的居住存量房屋纳入保障性租赁住房管理。 政策解读： 缓解新市民、青年人群体住房问题，深圳保障性租赁住房供应目标提升。2022年初，深圳发布《深圳市住房发展“十四🖂”规划》，其中指出在规划期内，深圳市计划建设筹集住房89万套（间）。其中，建设商品住房35万套；建设筹集保障性住房54万套 （间），包括公租房6万套（间）、保障性租赁住房40万套（间）、共有产权住房8万套。为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，2023年2月深圳市委、市政府进一步提高了“十四🖂”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不 少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套（间），保租房建设筹集目标进 一步提升。对于2023年，计划建设筹集保障性住房18.5万套（间），其中保障性租赁住 房16万套（间）。 多渠道筹集房源，加快推进保租房建设。工作指引中提出，可以筹集作为保租房的社会存量房屋包括：居住存量房屋（住宅、商务公寓；产业园区配套宿舍）；非居住存量房屋（商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等）；城中村房屋； 其他社会存量房屋。筹集方式方面，可以通过租赁、合作经营社会存量房屋或者购买市场商品房等形式收储房源。我们认为，深圳市明确保租房筹集管理方式，一方面，通过租赁、合作经营与购买等方式收储筹集存量房源，有利于存量资产盘活，缓解新房去化问题。另一方面，有助于加快推进保租房建设，完善租购并举的住房制度，更好满足当地新市民与青年人需求。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：本周国家统计局发布4月房价数据，70城商品住宅价格环比上涨城市个数有所减少。统计局发布数据显示，1-4月商品房销售额同比增长8.8%，全国房地产开 发投资同比下降6.2%。人民银行发布2023年一季度货币政策执行报告，指出要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。发改委主任郑栅洁发文指出，防范化解重大风险，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展，支持刚性和改善性住房需求。 地方政策层面：本周北京朝阳区部分公租房项目开展“实施配租”，深圳印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引(试行)》，海南对二手房“带押过户”住房公积金贷款业务征求意见，温州市鹿城区发布人才房票补贴实施细则征求意见稿。青岛市公布2023 年供地计划。 日期 发布地区 内容 05/19 北京 朝阳区房管局发布《关于朝阳区部分公共租赁住房项目5月至7月开展“实时配租”的公告(试点)》，为提高剩余房源配租效率，朝阳区部分公租房项目在5月至7月开展“实时配租”，选房家庭将采取先到先得的方式进行线上选房。据悉，此次配租分3个阶段进行，第一阶段的选房登记时间为5月25日10点至5月26日16点，涉及3个公租房项目、共计145套房源。 05/19 河北 河北银保监局近日印发《关于全力推进金融支持高标准高质量建设雄安新区有关工作的通知》(下称《通知》)，出台十项措施进一步推动金融服务高标准高质量雄安新区建设。一是大力支持非首都功能疏解项目落地。河北省银行业保险业要在