房地产行业研究：新房销售降幅持续收窄，一二手房房价环比降幅收敛

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（8.10-8.16）申万A股房地产板块涨跌幅为-3.9%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.4%，沪深300指数涨跌幅为+0.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5.1%和-3.1%。 上海五批次土拍将采取“双高双竞”的新规。双高双竞指热门地块将进行两轮竞价及两轮竞高品质建设标准。本周（8.10-8.16）全国300城宅地成交建面243万㎡，单周环比14%，单周同比-55%，平均溢价率6%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面11502万㎡，累计同比-48%；年初至今，建发房产、绿城中国、保利发展、滨江集团、华润置地的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比略升，同比延续下降态势。本周（8.10-8.16）35个城市商品房成交合计218万平米，周环比 +0.4%，周同比-16%。其中：一线城市周环比-18%，周同比-3%；二线城市周环比+11%，周同比-27%；三四线城市周环比+6%，周同比+66%。 本周二手房成交环比下降，同比持续转正，二手房韧性相对更强。本周（8.10-8.16）15个城市二手房成交合计 156万平米，周环比-5%，周同比+8%。其中：一线城市周环比+5%，周同比+38%；二线城市周环比-11%，周同比+0.1%；三四线城市周环比+67%，周同比+3%。 商品房销售降幅持续收窄，房地产开发投资额、新开工面积相对疲弱。根据国家统计局，2024年1-7月商品房销 售面积/销售金额累积同比增速为-18.6%/-24.3%，较1-6月分别收窄0.4pct/0.7pct。由于高基数效应减弱及新政效果释放，商品房销售额、销售面积同比降幅延续收窄态势。2024年1-7月房地产开发投资额6.1万亿元，同比下降 10.2%，较1-6月扩大0.1pct；全国房屋新开工面积2024年4.4亿平方米，同比下降23.2%，较1-6月收窄0.5pct。 当前销售仍在筑底，房企普遍以销定投、量入为出，房地产开发投资额和新开工面积仍表现相对疲弱。 70大中城市一二手房房价环比跌幅均收敛，上海一二手房房价环比均增长。根据国家统计局，7月70大中城市新房/二手房房价环比分别下降0.6%/0.8%，环比降幅均较6月收窄0.1pct。7月一线/二线/三线城市新房房价环比分别下降0.5%/0.6%/0.7%，环比降幅较上月分别持平/收窄0.1pct/扩大0.1pct；7月一线/二线/三线城市二手房房价环比分别下降0.5%/0.8%/0.8%，环比降幅较上月扩大0.1pct/收窄0.1pct/收窄0.1pct。当前新房与二手房仍处于 价格内卷的负循环中，二手房“以价换量”趋势未改。值得关注的是，上海是全国唯一一个7月新房和二手房房价环比均增长的城市。 投资建议 7月为楼市传统淡季，房地产主要指标仍在筑底中，三季度需求侧的政策空间有望进一步打开。同时，收储去库 的节点渐行渐近，多个一线城市即将出台相关政策文件收储商品房，提振市场信心。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 前7月新房销售同比降幅收窄4 7月70城房价环比跌幅收窄4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态14 物管行业政策和新闻15 非开发公司动态15 行业估值16 风险提示17 图表目录 图表1：销售额1-7月同比-24.3%，7月同比-18.5%4 图表2：销售面积1-7月同比-18.6%，7月同比-15.4%4 图表3：开发投资额1-7月同比-10.2%，7月同比-10.8%4 图表4：新开工面积1-7月同比-23.2%,7月同比-19.7%4 图表5：70大中城市商品住宅价格环比5 图表6：70大中城市新建商品住宅价格同比5 图表7：70大中城市二手住宅价格环比5 图表8：70大中城市二手住宅价格同比5 图表9：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表10：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表11：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表12：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表13：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表14：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表15：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表16：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表17：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表18：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表19：35城新房成交面积及同比增速8 图表20：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表21：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表22：35城新房成交明细（万平方米）9 图表23：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表24：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表25：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表26：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表27：9城商品房的库存和去化周期11 图表28：9城各城市能级的库存去化周期11 图表29：9个重点城市商品房库存及去化周期11 图表30：地产行业政策新闻汇总12 图表31：地产公司动态14 图表32：物管行业资讯15 图表33：非开发公司动态15 图表34：A股地产PE-TTM16 图表35：港股地产PE-TTM16 图表36：港股物业PE-TTM17 图表37：覆盖公司估值情况17 前7月新房销售同比降幅收窄 商品房销售降幅持续收窄，房地产开发投资额、新开工面积相对疲弱。根据国家统计局，2024年1-7月商品房销售面积/销售金额累积同比增速为-18.6%/-24.3%，较1-6月分别收窄0.4pct/0.7pct。由于高基数效应减弱及新政效果释放，商品房销售额、销售面积同比降幅延续收窄态势。2024年1-7月房地产开发投资额6.1万亿元，同比下降 10.2%，较1-6月扩大0.1pct；全国房屋新开工面积2024年4.4亿平方米，同比下降23.2%，较1-6月收窄0.5pct。 当前销售仍在筑底，房企普遍以销定投、量入为出，房地产开发投资额和新开工面积仍表现相对疲弱。 图表1：销售额1-7月同比-24.3%，7月同比-18.5%图表2：销售面积1-7月同比-18.6%，7月同比-15.4% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 年初累计同比单月同比年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表3：开发投资额1-7月同比-10.2%，7月同比-10.8%图表4：新开工面积1-7月同比-23.2%,7月同比-19.7% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 年初累计同比单月同比年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 7月70城房价环比跌幅收窄 70大中城市一二手房房价环比跌幅均收敛，上海一二手房房价环比均增长。根据国家统计局，7月70大中城市新房/二手房房价环比分别下降0.6%/0.8%，环比降幅均较6月收窄0.1pct。7月一线/二线/三线城市新房房价环比分别下降0.5%/0.6%/0.7%，环比降幅较上月分别持平/收窄0.1pct/扩大0.1pct；7月一线/二线/三线城市二手房房价环比分别下降0.5%/0.8%/0.8%，环比降幅较上月扩大0.1pct/收窄0.1pct/收窄0.1pct。当前新房与二手房仍处于价格内卷的负循环中，二手房“以价换量”趋势未改。值得关注的是，上海是全国唯一一个7月新房和二手房房价环比均增长的城市。 图表5：70大中城市商品住宅价格环比图表6：70大中城市新建商品住宅价格同比 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 2024-07 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 -1.0 70大中城市一线城市二线城市三线城市 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 -2.0 -4.0 -6.0 -8.0 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 2024-07 70大中城市一线城市二线城市三线城市 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表7：70大中城市二手住宅价格环比图表8：70大中城市二手住宅价格同比 1.5 1.0 0.5 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 2024-07 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 70大中城市一线城市二线城市三线城市 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 2024-07 70大中城市一线城市二线城市三线城市 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-3.9%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1%，在各板块中位列第19。本周地产涨跌幅前5名为津投城开、卡森国际、中国奥园、济南高新、正荣地产，涨跌幅分别为+18.8%、 +13.7%、+10.4%、+9.4%、+8.6%；末5名为深物业A、世茂集团、*ST中迪、莱茵体育、山子高科，涨跌幅分别为-18.6%、 -11.8%、-10.5%、-10.2%、-9.6%。 图表9：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表10：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 电银技能运半零保制材汽公软资商食耐多房消医家食媒信行术源输导售险药料车用件本业品用元地费疗庭品体 -4% 服硬体业、 与事与货和、消金产者保与与 Ⅱ 务件与 生汽业服物专饮费融 服健个主 -5% Ⅱ