房地产行业第15周周报：新房二手房销售回升，3月房价持续改善

房地产行业第15周周报 新房二手房销售回升，3月房价持续改善 2023年4月16日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房二手房销售回升，3月房价持续改善 2023年4月16日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：2023年4月第2周，新房与二手房成交面积环比回升。30城新房成交301.33万平，同比/环比分别升40.67%/16.71%。15城二手房成 交面积237.57万平，同比/环比分别上升65.22%/27.89%。3月房价延续改善趋势，环比均保持上升，70城新房价格环比上涨0.40%，二手房环比上涨0.30%。4月13日，广州2023年首批次供地继续进行。首批发布8宗涉宅 地块，分布于天河区、荔湾区、番禺区和增城区。总出让面积72.65万平，总 规划建面156.6万平。4月13日出让2宗地块，分别被南通亚伦、广东建工 联合体摘得。4月14日，长沙2023年第一批次集中供地顺利完成。本次共 出让8宗地块，总面积688亩，起始价67.95亿元。包括6宗纯住宅用地， 2宗商住用地。最终全部地块均出让成功。其中4宗封顶，4宗底价成交，收 金72.27亿元，平均溢价率6.35%，平均楼板价5914元/平。房企方面，龙湖、梦想、城发恒伟、天鸿各落一子。 ⯁重点政策解读：4月12日，南昌市人民政府印发《关于推进中心城区房屋征 收补偿房票安置的实施意见的通知》，自5月11日起实施。《实施意见》明 确，南昌市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区（不含高新区、经济技术开发区）四个中心城区范围内，国有和集体土地上房屋征收与补偿全面推行房票安置。政策规定，对在南昌城区（特定区域除外）购买新建商品房的被征收人，辖区房屋征收部门将给予一定比例的购房补助。其中，购房补助分为3档，支持力度随房票使用时间的延长而递减。另外，在房票使用期限内无购房意愿的，被征收人也可按未购房结算方式，提前申请兑付房票票面资金及利息。我们认为，一方面，南昌房票新政定向支持特定城区的新建住房，并鼓励提前使用，有助于城区新房库存去化。同时，保留传统货币补偿方式，有利于拓宽安置渠道，更好满足被征收群众的多样化需求。从去年开始，郑州、南京等地推广房票安置政策，发挥示范效应，有利于推动房地产市场持续复苏。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/04/10-2023/04/16）申万房地产指数下跌0.29%， 跑输上证综指0.60pct，在各类板块中位列第12/31，恒生地产建筑业指数上 涨4.20%，跑赢恒生综指3.26pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：中国海外宏洋集团（31.78%）、龙光集团（23.81%）、中国金茂（21.01%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：融创中国（-58.73%）、财信发展（-13.75%）、蓝光发展（-9.68%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨5.80%，跑赢恒生综指4.87pct，在各类板块中位列第3/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：碧桂园服务（16.04%）、正荣服务（15.00%）、世茂服务（10.99%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：滨江服务（-4.45%）、第一服务控股（-3.92%）、弘阳服务（-3.03%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/04/08-2023/04/14）30个大中城新房成交面积 301.33万平方米，同比上升40.67%，环比上升16.71%。15城二手房成交面 积237.57万平方米，同比上升65.22%，环比上升27.89%。监测16个重点城市库存面积18248.00万平方米，环比下降0.35%，去化周期93.48周，较上周延长2.24周。上周（2023/04/03-2023/04/09）100大中城市土地供应建面2312.55万平方米，同比上升47.12%，环比下降43.25%；土地成交建面1795.10万平方米，同比上升36.96%，环比下降59.98%；供需比上升为1.29，溢价率为6.75%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/04/08-2023/04/14）房企境内新发债总额为92.01 亿元，同比上升47.22%，环比下降42.01%；债务总偿还量为95.88亿元， 同比下降7.31%，环比下降27.07%；净融资额-3.87亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾4 2.一周行情回顾8 2.1房地产板块8 2.2物业板块8 2.3重点公司公告9 3.地产市场监测13 3.1新房成交数据13 3.2二手房成交数据13 3.3土地市场情况14 3.4库存及去化15 4.房企融资情况18 4.2房企融资详情18 4.3房企信用情况19 风险因素19 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）8 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）8 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）8 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）8 图表6：本周物业板块行情走势（%）9 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）9 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）9 图表9：本周物业股跌幅前8名（%）9 图表10：本周重点公司公告9 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速13 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）13 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）13 图表14：2023年3月新建住宅价格和同比及环比增速13 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速14 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）14 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）14 图表18：2023年3月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）14 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速14 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速14 图表21：100大中城土地供需比（倍）15 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比15 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率15 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率15 图表25：15城库存面积及去化周期15 图表26：一线城市库存面积及去化周期15 图表27：二线城市库存面积及去化周期16 图表28：三线城市库存面积及去化周期16 图表29：重点城市库存和去化周期情况16 图表30：境内新发债规模及同比增速18 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模18 图表32：房企债券相关公告18 图表33：房企债券发行详情18 图表34：房企最新负面事件19 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 南昌：推进中心城区房屋征收补偿房票安置政策 4月12日，江西省南昌市人民政府办公室印发《关于推进中心城区房屋征收补偿房票安置的实施意见的通知》，自5月11日起实施。《实施意见》明确，南昌市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区（不含南昌高新技术开发区、南昌经济技术开发区）四个中心城区范围内，国有和集体土地上房屋征收与补偿全面推行房票安置。 在南昌城区（不含南昌县、进贤县、安义县、新建区）购买新建商品房的，由辖区房屋征收部门给予被征收人房票票面金额购房使用部分一定比例的购房补助：自出具房票之日起3个月内使用的，给予10%的购房补助；第4个月至第6个月内使用的，给予8%的 购房补助；第7个月至12个月内使用的，给予5%的购房补助。 政策解读： 调整房屋征收补偿政策，南昌中心城区全面实行“房票安置”。根据2019年9月南昌市人民政府发布的《关于进一步完善我市城区国有土地上房屋征收补偿工作的通知》， 其中指出补偿方式主要为货币补偿和房屋产权调换。今年2月，南昌市住建局发布《关于推进中心城区房屋征收补偿房票安置的实施意见（试行）》，对房票安置政策公开征询意见。而本次印发的《实施意见》进一步完善中心城区房屋征收与补偿安置政策，其中明确，2023年5月11日起，南昌市四个中心城区的国有和集体土地上的房屋征收与补偿将全面实行房票安置。 鼓励提前使用并保留货币补偿方式，加快库存去化，更好满足群众需求。政策规定，对在南昌城区（特定区域除外）购买新建商品房的被征收人，辖区房屋征收部门将给予一 定比例的购房补助。其中，购房补助分为3档，支持力度随房票使用时间的延长而递减。另外，在房票使用期限内无购房意愿的，被征收人也可按未购房结算方式，提前申请兑付房票票面资金及利息。我们认为，一方面，南昌房票新政定向支持特定城区的新建住房，并鼓励提前使用，有助于城区新房库存去化。同时，保留传统货币补偿方式，有利于拓宽安置渠道，更好满足被征收群众的多样化需求。 更多城市推广房票安置，推动房地产市场持续复苏。2022年全国商品房销售与地产投资承压。2022年1-11月，南昌市商品房销售面积同比下降28%，1-12月房地产开发投资同比下降19.3%。自去年开始，全国多个城市即发布房票安置新政。2022年6月，郑州 市政府发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》，对中心城区推行房票安置。2023年3月，南京市建委印发《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》，明确南京主城六区适用房票安置。更多城市推广房票安置政策，并发挥示范效应，有利于推动房地产市场持续复苏。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：本周央行货币政策委员会召开第一季度例会，强调要有效防范化解优质头部房企风险，因城施策支持刚性和改善性住房需求。住建部部长倪虹在调研时强调，要充分认识到建筑业和房地产业在经济社会发展中的重要位置，增强责任意识。 地方政策层面：本周南昌推进中心城区房票安置政策。杭州落户新政正式发布。北京优化租房公积金提取，常州、漳州等地调整公积金贷款最高额度。四川省研究激活消费、扩大内需工作。多地调整土地供应政策，包括四川、广州、漳州、江门等。 图表1：本周政策回顾 日期 发布地区 内容 04/10 北京 北京市住建委发布的数据显示，2023年3月份，全市二手住宅网签数量为22192套，环比上涨约46.3%，同比上涨约40.7%。面积方面，二手住宅成交面积累计为194.08万平米，环比上涨约48.7%，同比上涨约39.2%。 04/10 常州 4月7日，江苏省常州市住房公积金管理中心出台《关于调整我市住房公积金贷款有关支持政策的通知》，对多孩家庭贷款额度、人才贷款政策支持范围进行调整。在提高多孩家庭贷款额度方面，《通知》提到，符合常州市住房公积金贷款条件且遵守国家生育政策生育二孩、三孩的家庭，首次申请住房公积金贷款且借款人均无购房类住房公积金使用记录，贷款额度在可贷额度的基础上分别增加20万元、30万元。 04/10 漳州 日前，漳州市人民政府办公室发布了《关于印发巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施的通知》，提出了土房联动，带押过户，金融支持，下调首套房利息等一系列政策。第一，引导房地产市场健康发展。加强土房联动，细分片区均衡供地，优化土地出让条件，建立全市经营性商品房用地出让情况、开工建设情况跟踪制度。结合城市品质提升，推动各地谋划生成、建设一批配套市政道路、雨污管网等项目，更好地服务土地出让及片区开发建设。研究房地产企业信用评价机制，实施商品房预售条件、预售资金差异化监管，推广保函置换预售监管资金。第二，支持合理住房消费。全面推行带押过户，实现二手房交易登记无需提前