房地产行业第13周周报：新房二手房销售热度维持，两城集中供地热度回升

房地产行业第13周周报 新房二手房销售热度维持，两城集中供地热度回升 2023年4月2日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 新房二手房销售热度维持，两城集中供地热度回升 2023年4月2日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年3月第4周，新房成交面积仍保持相对高位，但同比增幅收窄至31.3%，环比方面稍有回落，一线城市同比增幅达到177%；15城二手房成交面积方面本周环比微升，为2023年成交面积最高一周，同比增幅 74.5%，二手房热度不减，二线城市热度更为明显。去化方面随着销售保持高位，去化周期缩短1.76周。融资方面，本周民企雅居乐发行两笔公司债。 ⯁重点政策解读：为进一步健全REITs市场功能，推进REITs常态化发行，完善基础制度和监管安排，证监会3月24日发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》正式将试点资 产类型拓宽至百货购物中心、购物中心等城乡商业网点项目，标志着商业地产发行REITs政策正式落地。有望推动房地产业向新发展模式平稳过渡：中国房地产市场过去二十余年在城镇化高速发展的背景下快速成长，随着城镇化接近尾声、行业进入低增长、低利润的发展平台期，行业“三高”重资产模式在新的市场背景下亟待转型。1）短期提供去杠杆途径，缓解资金困境。短期来看，发行公募REITs募集大量资金和资产退出的两大特点，短期内可以助力拥有优质商业资产的房企通过发行消费类基础设施REITs的方式盘活资产，提供去杠杆的有效途径，从而应对可能存在的流动性危机，缓解行业的资金困境。2）长期向追求高质量管理能力模式过渡。从长期来看，消费类公募REITs的收益主要取决于底层资产的租金收入和资产增置的空间，其中租金收入与公募REITs的分红率息息相关，因此房企对资产的专业运营管理能力提出了更高的要求，有助于推动房企追求高质量的运营管理能力来提升资产吸引力，而非仅以高杠杆高周转追求投资收益。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/03/27-2023/04/02）申万房地产指数下跌3.09%，跑输上证综指3.31pct，在各类板块中位列第30/31，恒生地产建筑业指数下跌0.23%，跑输恒生综指1.95pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：深圳控 股（8.59%）、珠光控股（6.49%）、绿景中国地产（6.47%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：合景泰富集团（-17.76%）、天誉置业（-17.65%）、祥生控股集团（-17.45%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨2.27%，跑赢恒生综指0.54pct，在各类板块中位列第3/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：保利物业（12.12%）、滨江服务（10.86%）、建发物业（7.68%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：佳源服务（-32.10%）、远洋服务（-23.42%）、正荣服务（-16.67%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/03/25-2023/03/31）30个大中城新房成交面积 376.78万平方米，同比上升31.29%，环比下降0.80%。15城二手房成交面 积269.55万平方米，同比上升74.49%，环比上升0.84%。监测16个重点城市库存面积18431.52万平方米，环比下降0.02%，去化周期101.16周，较上周缩短1.76周。上周（2023/03/20-2023/03/26）100大中城市土地供应建面2543.51万平方米，同比下降46.62%，环比上升4.97%；土地成交建面2323.67万平方米，同比上升2.85%，环比下降3.78%；供需比上升为1.09，溢价率为4.69%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/03/25-2023/03/31）房企境内新发债总额为207.92亿元，同比上升31.55%，环比上升62.62%；债务总偿还量为205.93亿元，同比上升129.17%，环比上升45.94%；净融资额1.99亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块7 2.3重点公司公告8 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化14 4.房企融资情况15 4.2房企融资详情15 4.3房企信用情况16 风险因素16 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）7 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）7 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）7 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）7 图表6：本周物业板块行情走势（%）8 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）8 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）8 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）8 图表10：本周重点公司公告8 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2023年1月新建住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2023年1月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）12 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速12 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表21：100大中城土地供需比（倍）13 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比13 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表25：15城库存面积及去化周期14 图表26：一线城市库存面积及去化周期14 图表27：二线城市库存面积及去化周期14 图表28：三线城市库存面积及去化周期14 图表29：重点城市库存和去化周期情况14 图表30：境内新发债规模及同比增速15 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模15 图表32：房企债券相关公告15 图表33：房企债券发行详情15 图表34：房企最新负面事件16 图表35：境外评级机构对房企主体评级调整16 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 为进一步健全REITs市场功能，推进REITs常态化发行，完善基础制度和监管安排，证监会3月24日发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。其中在加快推进市场体系建设，提升服务实体经济能力方面提出：1）拓宽试点资产类型。支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项 目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。2）分类调整项目收益率和资产规模要求。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。3）推动扩募发行常态化。鼓励运营业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动。 政策解读： 资产类型扩容试点，商业地产发行REITs政策落地。《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》首次试点资产 类型包括仓储物流、收费公路等在内的8种资产，《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》将资产种类扩充至保障性租赁住房和能源基础设施。同时，作为海外广泛接受做底层资产的商业地产纳入试点表态也逐渐增加，2022年末证监会副主席李超表示将研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，这是监管首次提出商业地产REITs试点可能性。2023年2 月，中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，明确不动产私募投资基金的投资范围包括了存量商品住宅、市场化租赁住房、商业经营用房。证监会3月24日发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》正式将试点资产类型拓宽至百货购物中心、购物中心等城乡商业网点项目，标志着商业地产发行REITs政策正式落地，尽管写字楼、酒店等业态尚未扩容，但本次政策对于商业地产部分业态的扩容仍然是商业地产不动产投资的重大进展。 有望推动房地产业向新发展模式平稳过渡。中国房地产市场过去二十余年在城镇化高速发展的背景下快速成长，而房地产行业在享受高额利润的同时，不可避免地过度金融化，为追求融资资金利差，开发商通过不断获取新增土地用于扩大资金来源和开发规模， 行业形成了“高杠杆、高负债、高周转”的三高重资产模式。随着城镇化接近尾声、行业进入低增长、低利润的发展平台期，行业“三高”重资产模式在新的市场背景下亟待转 型。1）短期提供去杠杆途径，缓解资金困境。短期来看，发行公募REITs募集大量资金 和资产退出的两大特点，短期内可以助力拥有优质商业资产的房企通过发行消费类基础设 施REITs的方式盘活资产，提供去杠杆的有效途径，从而应对可能存在的流动性危机，缓解行业的资金困境。2）长期向追求高质量管理能力模式过渡。从长期来看，消费类公募REITs的收益主要取决于底层资产的租金收入和资产增置的空间，其中租金收入与公募 REITs的分红率息息相关，因此房企对资产的专业运营管理能力提出了更高的要求，有助于推动房企追求高质量的运营管理能力来提升资产吸引力，而非仅以高杠杆高周转追求投资收益。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：中国发展高层论坛2023年年会顺利召开，松绑住房限购政策，支持改善型住房需求，防范化解房地产风险；协同做好不动产“带押过户”便民利企服务。 地方政策层面：多地出台政策促进房地产市场平稳发展；遂宁、丽水、莆田等调整公积金贷款政策；襄阳、南昌等出台购房补贴政策。 图表1：本周政策回顾 日期 发布地区 内容 03/26 全国 2023年3月25日，中国国际经济交流中心副理事长、国务院发展研究中心原副主任王一鸣在“中国发展高层论坛2023”上表示，建议放松中高端商品消费限制性政策。如松绑住房限购政策，支持改善型住房需求；松绑大城市汽车限购措施，通过扩大城市路网来缓解拥堵压力；同时增加教育、医疗中高端的服务供给，满足多层次的消费需求。 03/26 广东 据广东省统计局网站，1—2月，广东房地产开发投资0.16万亿元，同比下降8.5%，降幅比上年全年收窄5.8个百分点。其中，商品住宅投资下降5.7%。分区域看，珠三角核心区开发投资下降6.2%，粤东西北地区下降19.1%。1—2月，全省商品房销售面积下降0.2%，降幅比上年全年收窄24.2个百分点。 03/26 全国 近日，财政部原部长楼继伟在《比较》发表《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文。楼继伟认为探讨财政体系的未来发展导向需要问题导向，并提出可行的选择方案。其中之一是建立适合作为地方税的税种。楼继伟在文中称，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常