房地产行业周报（2024年第15周）：二手房成交量表现仍优于新房，京穗拟提升公积金贷款额度

近期核心观点： 清明假期后，30城新房成交量增长乏力，而18城二手房成交量迅速修复。 一线城市中，北京、广州拟提升个人住房公积金贷款额度，对购买新建星级绿色建筑或新建装配式建筑的贷款进一步上浮最高额度，变相降低居民购房的综合房贷利率。考虑到受益住房的限制条件，此举更有利于推动新房销售。 我们重申，楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，期待季节性回暖和需求端政策的不断加持下，楼市能够初步企稳，则土储质量优、投资强度稳定的优质房企有望实现销售情况改善。个股端，核心推荐贝壳-W、绿城管理控股、龙湖集团、华润置地、华润万象生活。 市场表现回顾： 2024.4.8-2024.4.14期间，房地产板块7只个股上涨，108只个股下跌，1只个股持平，占比分别为6%、93%、1%。房地产指数（中信）下跌7.27%，沪深300指数下跌2.58%，房地产板块跑输沪深300指数4.69个百分点，位居所有行业倒数第一。近一个月，房地产指数（中信）下跌11.19%，沪深300指数下跌2.7%，房地产板块跑输沪深300指数8.49个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌26.37%，沪深300指数下跌5.23%，房地产板块跑输沪深300指数21.14个百分点。 行业数据跟踪： 新房方面，成交量在清明假期后表现乏力。从日频跟踪来看，2024年4月14日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-42%；其中，一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-28%、-45%、-48%。截至2024年4月14日，30城新建商品房当年累计成交2342万㎡，同比-43%；其中，一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-38%、-43%、-48%。 二手房方面，成交量在清明假期后修复迅速。从日频跟踪来看，2024年4月14日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-17%；其中，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+2%、-20%、-26%。截至2024年4月14日，18城二手住宅当年累计成交20.48万套，同比-21%；其中，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-20%、-22%、-19%。 行业政策要闻： 2024.4.8-2024.4.14期间，房地产行业政策要闻主要包括：①北京拟提高个人购买二星级以上绿色建筑、装配式建筑及超低能耗建筑的住房公积金贷款最高额度。②广州提高个人住房公积金贷款最高额度，对购买新建星级绿色建筑或新建装配式建筑的贷款进一步上浮最高额度。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 表 .....................................................................................................................1：上周房地产行业政策要闻梳理 1.近期核心观点 清明假期后，30城新房成交量增长乏力，而18城二手房成交量迅速修复。一线城市中，北京、广州拟提升个人住房公积金贷款额度，对购买新建星级绿色建筑或新建装配式建筑的贷款进一步上浮最高额度，变相降低居民购房的综合房贷利率。考虑到受益住房的限制条件，此举更有利于推动新房销售。 我们重申，楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，期待季节性回暖和需求端政策的不断加持下，楼市能够初步企稳，则土储质量优、投资强度稳定的优质房企有望实现销售情况改善。个股端，核心推荐贝壳-W、绿城管理控股、龙湖集团、华润置地、华润万象生活。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业倒数第一 2024.4.8-2024.4.14期间，房地产指数（中信）下跌7.27%，沪深300指数下跌2.58%，房地产板块跑输沪深300指数4.69个百分点，位居所有行业倒数第一。 近一个月，房地产指数（中信）下跌11.19%，沪深300指数下跌2.7%，房地产板块跑输沪深300指数8.49个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌26.37%，沪深300指数下跌5.23%，房地产板块跑输沪深300指数21.14个百分点。 图1：近一周A股各行业涨跌排名 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：近半年房地产板块与沪深300走势比较 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为6%、93%、1% 2024.4.8-2024.4.14期间，7只个股上涨，108只个股下跌，1只个股持平，占比分别为6%、93%、1%。涨跌幅居前5位的个股为：中润资源、大名城、万通发展、廊坊发展、祥源文旅，居后5位的个股为：铁岭新城、迪马股份、万科A、中洲控股、岩石股份。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1新房方面，成交量在清明假期后表现乏力 从日频跟踪来看，2024年4月14日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-42%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-60%、-14%、-22%、-6%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-28%、-45%、-48%。 截至2024年4月14日，30城新建商品房当年累计成交2342万㎡，同比-43%； 其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-31%、-42%、-41%、-26%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-38%、-43%、-48%。 图6：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：北京单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：上海单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：广州单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：深圳单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 图15：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2024 图16：分能级新建商品房成交面积累计同比，2024 3.2二手房方面，成交量在清明假期后修复迅速 从日频跟踪来看，2024年4月14日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-17%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-9%、+57%、-26%、+28%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+2%、-20%、-26%。 截至2024年4月14日，18城二手住宅当年累计成交20.48万套，同比-21%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-27%、+18%、-23%、-10%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-20%、-22%、-19%。 图17：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 图18：北京单日成交7天移动平均（套） 图19：深圳单日成交7天移动平均（套） 图20：成都单日成交7天移动平均（套） 图21：杭州单日成交7天移动平均（套） 图22：一线城市单日成交7天移动平均（套） 图23：二线城市单日成交7天移动平均（套） 图24：三线城市单日成交7天移动平均（套） 图25：18城二手住宅成交套数累计同比，2024 图26：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2024 图27：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2024 4.行业政策要闻 2024.4.8-2024.4.14期间，房地产行业政策要闻主要包括：①北京拟提高个人购买二星级以上绿色建筑、装配式建筑及超低能耗建筑的住房公积金贷款最高额度。 ②广州提高个人住房公积金贷款最高额度，对购买新建星级绿色建筑或新建装配式建筑的贷款进一步上浮最高额度。 表1：上周房地产行业政策要闻梳理 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。