房地产行业周报（2024年第14周）：新房成交量季末冲高回落，二手房热度持续性尚待观察

近期核心观点： 上周受清明节假期影响，30城新房日均成交量在季末冲高后明显回落，而18城二手房日均成交量在假期结束后有所修复，季节性热度节后持续性尚待观察。虽然各地需求端利好政策持续推出，但实际效果并不显著。 我们重申，楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，期待季节性回暖和需求端政策的不断加持下，楼市能够初步企稳，则土储质量优、投资强度稳定的优质房企有望实现销售情况改善。个股端，核心推荐贝壳-W、绿城管理控股、华润置地、华润万象生活。 市场表现回顾： 2024.4.1-2024.4.7期间，房地产板块71只个股上涨，41只个股下跌，22只个股持平，占比分别为53%、31%、16%。房地产指数（中信）下跌1.32%，沪深300指数上涨0.86%，房地产板块跑输沪深300指数2.18个百分点，位居所有行业第25位。近一个月，房地产指数（中信）下跌1.12%，沪深300指数上涨0.47%，房地产板块跑输沪深300指数1.59个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌22.9%，沪深300指数下跌3.3%，房地产板块跑输沪深300指数19.6个百分点。 行业数据跟踪： 新房方面，成交量在季末冲高后回落。2024年4月7日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-55%。2024年3月，30城新建商品房成交面积为863万㎡，单月同比-47%，较1-2月的同比降幅扩大了8个百分点。截至2024年4月7日，30城新建商品房当年累计成交2165万㎡，同比-43%。其中，一线、二线、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-39%、-43%、-49%。 二手房方面，热度节后持续性尚待观察。2024年4月7日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-24%。2024年3月，18城二手住宅成交套数为7.3万套，单月同比-33%，较1-2月同比降幅扩大了22个百分点。截至2024年4月7日，18城二手住宅当年累计成交186118套，同比-22%。其中，一线、二线、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-22%、-23%、-18%。 行业政策要闻： 2024.3.25-2024.4.7期间，房地产行业政策要闻主要包括：①北京取消离婚购房限制。②深圳取消新建商品住宅“7090”的户型比例要求，并优化城市更新项目审批流程。③哈尔滨推出外地户籍人士购房补贴。④郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”。⑤银川市发布提高公积金贷款额度等楼市提振措施。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 表 .....................................................................................................................1：近期房地产行业政策要闻梳理 1.近期核心观点 上周受清明节假期影响，30城新房日均成交量在季末冲高后明显回落，而18城二手房日均成交量在假期结束后有所修复，季节性热度节后持续性尚待观察。虽然各地需求端利好政策持续推出，但实际效果并不显著。 我们重申，楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，期待季节性回暖和需求端政策的不断加持下，楼市能够初步企稳，则土储质量优、投资强度稳定的优质房企有望实现销售情况改善。个股端，核心推荐贝壳-W、绿城管理控股、华润置地、华润万象生活。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第25位 2024.4.1-2024.4.7期间，房地产指数（中信）下跌1.32%，沪深300指数上涨0.86%，房地产板块跑输沪深300指数2.18个百分点，位居所有行业第25位。近一个月，房地产指数（中信）下跌1.12%，沪深300指数上涨0.47%，房地产板块跑输沪深300指数1.59个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌22.9%，沪深300指数下跌3.3%，房地产板块跑输沪深300指数19.6个百分点。 图1：近一周A股各行业涨跌排名 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：近半年房地产板块与沪深300走势比较 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为53%、31%、16% 2024.4.1-2024.4.7期间，71只个股上涨，41只个股下跌，22只个股持平，占比分别为53%、31%、16%。涨跌幅居前5位的个股为：中润资源、空港股份、宇通重工、东望时代、派斯林，居后5位的个股为：京投发展、万科A、中交地产、祥源文旅、大龙地产。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1新房方面，成交量季末冲高后回落 从日频跟踪来看，30城新房成交量在季末冲高后回落。2024年4月7日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-55%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品住宅7天移动平均成交面积同比分别为-69、-49%、-46%、-17%；一线城市、二线城市、三线城市商品房7天移动平均成交面积同比分别为-53%、-51%、-68%。 2024年3月，30城新建商品房成交面积为863万㎡，单月同比-47%，较1-2月的同比降幅扩大了8个百分点。截至2024年4月7日，30城新建商品房当年累计成交2165万㎡，同比-43%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品住宅成交面积累计同比分别为-28%、-44%、-43%、-28%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-39%、-43%、-49%。 图6：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：北京单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：上海单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：广州单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：深圳单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 图15：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2024 图16：分能级新建商品房成交面积累计同比，2024 图17：30城新建商品房单月成交面积及同比 图18：30城新建商品房当年累计成交面积及同比 3.2二手房方面，热度节后持续性待观察 从日频跟踪来看，18城二手住宅成交“小阳春”节后持续性尚待观察。2024年4月7日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-24%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-28%、+10%、-29%、-42%； 一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-20%、-25%、-26%。 2024年3月，18城二手住宅成交套数为7.3万套，单月同比-33%，较1-2月同比降幅扩大了22个百分点。截至2024年4月7日，18城二手住宅当年累计成交186118套，同比-22%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-28%、+14%、-23%、-14%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-22%、-23%、-18%。 图19：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 图20：北京单日成交7天移动平均（套） 图21：深圳单日成交7天移动平均（套） 图22：成都单日成交7天移动平均（套） 图23：杭州单日成交7天移动平均（套） 图24：一线城市单日成交7天移动平均（套） 图25：二线城市单日成交7天移动平均（套） 图26：三线城市单日成交7天移动平均（套） 图27：18城二手住宅成交套数累计同比，2024 图28：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2024 图29：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2024 图30：18城二手住宅单月成交套数及同比 图31：18城二手住宅当年累计成交套数及同比 4.行业政策要闻 2024.3.25-2024.4.7期间，房地产行业政策要闻主要包括：①北京取消离婚购房限制。②深圳取消新建商品住宅“7090”的户型比例要求，并优化城市更新项目审批流程。③哈尔滨推出外地户籍人士购房补贴。④郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”。⑤银川市发布提高公积金贷款额度等楼市提振措施。 表1：近期房地产行业政策要闻梳理 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。