房地产行业周报：新房与二手房销售环比回升，多地继续调降首付比例

证券研究报告ResearchReport2022年9月25日 房地产行业周报 新房与二手房销售环比回升，多地继续调降首付比例 江宇辉地产行业首席分析师 编号：S1500522010002电话：+8618621759430 0 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 内容摘要 本周核心观点：本周新房、二手房成交面积环比均有改善，16城库存面积环比基本持平，去化周期延长。土地市场方面，郑州和北京两城分别完成二三轮土拍。郑州第二批次供地于9月21日结束，土地交易市场仍然低迷。地方国资仍是主力，民企参与热情不高。北京第三轮土拍于9月23日结束，共挂出18宗地块，全部成交。收金规模与第二批次接近，溢价率上行，市场热度略有提升。从成交结果看，中海收获3宗地块，建发竞得2宗，首开、海开、金茂均有斩获。房企信用方面，1家企业出现债券未按时兑付本息，3家出现境内债展期。 重点政策解读：郑州地产政策密集出台，稳定住房市场需求。郑州8月商品住宅销售面积71.6万平米，同比增速-2.74% ，跌幅明显收窄。不过新建和二手商品住宅环比分别负增0.4%和0.8%，房价下跌压力仍然较大。郑州受停贷风波影响较大，从保交楼政策看，本月初郑州召开“确保全面复工”的保交楼动员会，本周加快推进交房即交证工作，优化交楼交证流程。另外，户籍制度和首付政策继续调整，郑州市公安局本月发布进一步深化户籍制度改革的征求意见稿，拟完全放开落户要求的社保和居住年限限制。同时，本周将限购区内二套房首付比例降至40%，加大需求端刺激力度。 一周行情回顾：本周（2022/09/19-2022/09/25)申万房地产指数下跌2.45%，跑输上证综指1.23pct,在各类板块中位列第 20/32，恒生地产建筑业指数下跌5.86%，跑输恒生综指0.97pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：我爱我家（20.00%） 、新华联（19.39%）、天房发展（9.95%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：旭辉控股集团（-29.51%）、雅居乐集团 （-20.00%）、德信中国（-20.00%）。恒生物业服务及管理板块下跌11.10%，跑输恒生综指6.21pct，在各类板块中位列第13/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：金科服务（0.00%）、绿城管理控股（-1.87%）、建发物业（-2.07%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：旭辉永升服务（-19.69%）、融创服务（-16.60%）、雅生活服务（-16.04%）。 地产市场监测：本周（2022/09/17-2022/09/23）30个大中城新房成交面积346.66万平方米，同比下降9.30%，环比上升79.48%。15城二手房成交面积185.43万平方米，同比上升60.94%，环比上升83.99%。监测16个重点城市库存面积19296.49万平方米，环比上升0.07%，去化周期88.96周，较上周延长5.15周。100大中城市土地供应建面2547.22万平方米，同比下降56.10%，环比下降52.59%；土地成交建面2253.60万平方米，同比下降38.34%，环比下降11.78%；供需比下降为1.13，溢价率为2.04%。 房企融资情况：本周（2022/09/17-2022/09/23)房企境内新发债总额为155.00亿元，同比上升82.78%，环比上升86.99%；债务总偿还量为89.02亿元，同比下降68.92%，环比下降4.08%；净融资额65.98亿元。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 1 日期 省份 城市 发布机构 类型 内容 9月19日 云南 大理 云南大理市人民政府 公告租赁住 房 云南大理市人民政府近日印发《大理市公共租赁住房建设管理办法》进一步实行两房并轨，分级定租。公共租赁住房的租金实行分级定租，对符合廉租住房保障条件的城镇低收入住房困难家庭按照廉租住房的租金标准收取租金。配租后的公共租赁住房（含廉租房）承租人按每平方米租金标准乘以房屋建筑面积所得总额缴交租金；公共租赁住房的申请和分配程序由原来的先到社区提交申请，并经社区调查核实再上报住建部门修订为直接到住建（保障）部门申请，由住建部门在初审、联审、公示的基础上予以摇号配租，进一步简化办事程序；同时家庭人均住房建筑面积低于13平方米修订为家庭人均住房面积低于20平方米，进一步放宽了准入标准，扩大覆盖面 9月19日 河北 邢台 邢台市住房和城乡建设局 首付比例 河北省邢台市住房和城乡建设局发布《关于进一步支持房地产业良性循环和健康发展的若干措施》，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买住房的，执行首套房贷款政策；鼓励并支持商业银行推出年限较长的“车位贷”类型产品，减轻购买人经济压力；还将调整公积金贷款政策。购买首套自住住房的首付比由30%降低到20%，购买二套住房的首付比由60%降低到40%等 9月20日 山东 莒南 莒南县政府 综合政策 莒南县政府官网发布《2022年促进房地产平稳健康发展政策（第二批）》，2022年6月1日至2022年12月31日期间，在县城购买新建商品住房和二手房，网签并在正式交房后1个月内缴清契税的，继续执行契税补贴30%政策。同时，实行二手房“带押过户登记模式，存在抵押的房产上市交易，不用先归还原来的房贷就完成过户、抵押、发放新的贷款 9月21日 河南 郑州 郑州日报 综合政策 为进一步攻坚化解问题楼盘，郑州市将全面实施“保交楼”项目“交房即发证”工作对全市范围内经确认的停工项目自重新启动后，确保在交房时资料齐全申请办理不动产登记的购房人能当天拿到不动产权证。郑州限购区内二套房贷款首付比例降至40% 9月21日 海南 - 海南省住房公积金管理局 住房公积金 阶段性免申即享缓缴住房公积金。自2022年8月1日起至2022年10月31日期间，受疫情影响无法正常缴存住房公积金的单位视同缓缴，缓缴单位职工住房公积金视同正常缴存，可正常申请办理提取、贷款业务。2022年11月1日后，单位应及时补缴视同缓缴期间的住房公积金。2022年11月1日至2022年12月31日期间无法补缴的单位，须按正常缓缴住房公积金程序申请缓缴 日期 省份 城市 发布机构 类型 内容 9月21日 江苏 泰州 兴化市住房和 城乡建设局 综合政策 江苏省泰州市兴化市发布《关于有效应对疫情影响促进我市房地产业健康发展的通知》，兴化市给予购房补贴。对在兴来兴大专以上人才以及外来务工人员、进城农民等购房者在市区范围内于2022年6月1日至2022年12月31日期间购买首套商品住房（含二手商品住房）的，给予一次性购房补贴，补贴金额为购房者实际缴纳契税的50%。同时，加大住房公积金贷款支持力度。调整住房公积金贷款首付比例，首次、第二次申请住房公积金贷款首付比例分别调整为20%、30%。调整住房公积金最高贷款额度，双职工首次、第二次申请住房公积金贷款最高额度分别调整为100万元、80万元；单职工首次、第二次申请住房公积金贷款最高额度分别调整为50万元、40万元。对生育二孩或三孩的泰州市户籍家庭（购房时子女均未满18周岁），双职工、单职工住房公积金贷款最高额度分别调整为100万元、50万元 9月21日 河南 洛阳 洛阳市住房公积金管理中心 贷款政策 洛阳市住房公积金管理中心披露《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）》提出：商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。即已办理商贷的职工向中心申请商转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放商转公贷款 9月21日 四川 广元 广元市住房和城乡建设局 公积金贷款 四川省广元市住房和城乡建设局发布“2022年购房利好政策”，2022年9月21日起执行，于年底前结束。广元市将实施公积金购房支持政策。提高公积金贷款限额，单职工贷款限额由50万元提高到60万元，双职工贷款限额由70万元提高到80万元。放宽公积金贷款年龄限制，对个人信用良好且具有偿还能力的贷款人，可适当放宽贷款期限至退休后5年（贷款年限不超过30年) 9月23日 北京 - 北京市住建委 其他政策 北京市住建委发布文件指出，“连环单”是指在同一时期内，购房家庭先出售名下住房，再次购买住房的交易业务。“连环单”业务并行办理是指优化购房资格核验规则（完成卖出合同网上签约的房屋不计卖出房屋家庭房产套数），将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，以提高房屋交易效率、降低购房成本。试行期间，申请“连环单”业务的购房家庭应符合以下条件：有同时出售名下住房、购买本市存量住房需求；出售原住房后，具有本市商品住房购房资格 资料来源：信达证券研发中心整理3 重点政策点评 周内多城地产政策继续边际调整，河南郑州、河北邢台、江苏泰州等地降低首付比例。 9月15日，北京市推出“连环单”业务并行办理政策，完成卖出合同网上签约的房屋不计卖出房屋家庭房产套数。将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，以提高房屋交易效率、降低购房成本。 9月16日，河北省邢台市住建局发布政策，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再 次申请贷款购买住房的，执行首套房贷款政策；同时将调整公积金贷款政策。购买首套自住住房的首付比由30%降低到20%，购买二套住房的首付比由60%降低到40%。 9月21日，江苏泰州调整住房公积金贷款首付比例，首次、第二次申请住房公积金贷款首付比例分别调整为20%、30%。调整住房公积金最高贷款额度，双职工首次、第二次申请住房公积金贷款最高额度分别调整为100万元、80万元。 9月21日，郑州市将全面实施“保交楼”项目“交房即发证”工作，对全市范围内经确认的停 工项目自重新启动后，确保在交房时资料齐全申请办理不动产登记的购房人能当天拿到不动产权证。同时，郑州限购区内二套房贷款首付比例降至40%。 解读： 郑州地产政策密集出台，稳定住房市场需求。郑州8月商品住宅销售面积71.6万平米，同比增速-2.74% ，跌幅明显收窄。不过新建和二手商品住宅环比分别负增0.4%和0.8%，房价下跌压力仍然较大。郑州受停贷风波影响较大，从保交楼政策看，本月初郑州召开“确保全面复工”的保交楼动员会，本周加快推进交房即交证工作，优化交楼交证流程。另外，户籍制度和首付政策继续调整，郑州市公安局本月发布进一步深化户籍制度改革的征求意见稿，拟完全放开落户要求的社保和居住年限限制。本周继续调降首付政策，限购区内二套房首付比例降至40%，加大需求端刺激力度。 一周行情回顾房地产板块 本周（2022/09/19-2022/09/25)申万房地产指数下跌2.45%，跑输上证综指1.23pct,在各类板块中位列第20/32，恒生地产建筑业指数下跌5.86%，跑输恒生综指0.97pct。本周涨幅前10的地产公司分别为：我爱我家（20.00%）、新华联（19.39%）、天房发展（9.95%）、栖霞建设（9.84%）、广汇物流（9.57%）、美好置业（9.03%）、中天金融（7.95%）、京投发展（6.69% ）、海泰发展（6.08%）、国创高新（5.57%）；本周跌幅前10的地产公司分别为：旭辉控股集团（-29.51%）、雅居乐集团 （-20.00%）、德信中国（-20.00%）、禹洲集团（-19.05%）、合景泰富集团（-18.95%）、新城发展（-18.75%）、中交地产（-17.12%）、路劲（-16.71%）、中洲控股（-16.65%）、万业企业（-16.12%）。 图表1：本周房地产板块行情走势（%）图表2：本周申万全行业板块涨跌幅（%） 资料来源：Wind，信达证券研发中心资料来源：Wind，信达证券研发中心 图表3：本周地产股涨幅前10名（%）图表4：本周地产股跌幅前10名（%） 一周行情回顾物业板