房地产行业周报：房地产行业报告 （ 2 0 2 4 . 3 . 1 1 - 2 0 2 4 . 3 . 1 5 ）新房成交降幅收窄二手房成交持续提升

证券研究报告：房地产|行业周报 2024年3月18日 行业投资评级 房地产行业报告（2024.3.11-2024.3.15） 行业基本情况收盘点位 2057.71 52周最高 2990.18 52周最低 1855.64 行业相对指数表现 房地产 沪深300 强于大市|维持 5% 1% -3% -7% -11% -15% -19% -23% -27% -31% -35% 2023-032023-052023-082023-102024-012024-03 研究所 资料来源：聚源，中邮证券研究所 分析师:曾凡喆 SAC登记编号:S1340523100002 Email:zengfanzhe@cnpsec.com 研究助理:高丁卉 SAC登记编号:S1340124030005 近期研究报告 Email:gaodinghui@cnpsec.com 《信心恢复仍需时间，政策执行亟待发力——11月国家统计局房地产数据点评》-2022.12.15 新房成交降幅收窄二手房成交持续提升 投资要点 在23年“小阳春”高基数及今年春节较晚的双重影响下，近期新房成交同比降幅较大，但地产政策仍延续宽松基调，我们预计后续新房成交降幅将持续收窄。上周杭州取消二手房限购，我们认为重点城市政策仍有优化空间，有利于进一步释放购房需求及提振市场情绪。二手房市场持续回暖，重点10城成交面积已连续四周环比上涨但考虑到市场情绪仍较低迷，后续需观察持续性。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为163万方，本年累计新房成交面积为1728.96万方，累计同比-50.2%。30大中城市近四周平均成交面积为156.09万方，同比-55.6%，环比+27.4% 其中一线城市近四周平均成交面积为50.13万方，同比-48.2%，环比 +30.8%，二线城市近四周平均成交面积为67.89万方，同比-63.8%， 环比+28.1%，三线城市近四周平均成交面积为38.08万方，同比- 43.4%，环比+19.4%。上周重点10城商品住宅可售面积为7342.63万 方，同比+3.04%，环比+1.04%，重点10城去化周期为15.1个月，其 中一线城市去化周期为14.25个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点10城二手房成交面积为 156.12万方，本年累计二手房成交面积为1327.18万方，累计同比-16.9%。重点10城近四周平均成交面积为131万方，同比-36.1%，环比+35.2%。截至2024/3/10全国城市二手房出售挂牌量指数为57.13环比+0.4%，挂牌价指数为172.35，环比-0.4%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地建 面为102.36万方，成交住宅类土地建面为214.45万方，新增供应商 服类土地建面为214.45万方，成交商服类土地建面为126.11万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为2.3，平均商服类土地成交建面/供应建面为1.83。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5820.35元/平方米，溢价率为7.77%，环比+0.87pct，成交商服类土地楼面均价为1412.33元/平方米，溢价率为0.72%，环比+0.41pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨4.47%，沪深300指数上涨0.71%，房地产指数跑赢沪深300指数3.77pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨4.12%，恒生综合指数上涨2.31%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.81pct。 风险提示： 行业销售不及预期，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪4 1.1新房成交及库存4 1.2二手房成交及挂牌5 1.3土地市场成交6 2行情回顾7 3风险提示9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比4 图表2：一线城市新房成交面积及同比4 图表3：二线城市新房成交面积及同比4 图表4：三线城市新房成交面积及同比4 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期5 图表6：重点城市二手房成交面积及同比5 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数6 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数6 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数6 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数6 图表11：100大中城市土地供销比7 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率7 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势7 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势7 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况8 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况8 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位8 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位8 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为163万方，本年累计新房成交面积为 1728.96万方，累计同比-50.2%。30大中城市近四周平均成交面积为156.09万 方，同比-55.6%，环比+27.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为50.13万方， 同比-48.2%，环比+30.8%，二线城市近四周平均成交面积为67.89万方，同比- 63.8%，环比+28.1%，三线城市近四周平均成交面积为38.08万方，同比-43.4%，环比+19.4%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比图表2：一线城市新房成交面积及同比 600 500 400 300 200 100 0 30城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方） 同比去年（%）同比前年（%） 同比19年（%） 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2023/4/2 2023/4/16 2023/4/30 2023/5/14 2023/5/28 2023/6/11 2023/6/25 2023/7/9 2023/7/23 2023/8/6 2023/8/20 2023/9/3 2023/9/17 2023/10/1 2023/10/15 2023/10/29 2023/11/12 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 -80% 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 一线城市成交面积（万方） 一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%） 同比前年（%）同比19年（%） 150% 100% 50% 0% -50% 2023/3/19 2023/4/2 2023/4/16 2023/4/30 2023/5/14 2023/5/28 2023/6/11 2023/6/25 2023/7/9 2023/7/23 2023/8/6 2023/8/20 2023/9/3 2023/9/17 2023/10/1 2023/10/15 2023/10/29 2023/11/12 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 -100% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 图表3：二线城市新房成交面积及同比图表4：三线城市新房成交面积及同比 二线城市成交面积（万方） 二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%） 300同比前年（%） 120% 三线城市成交面积（万方） 4周平均三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%） 140同比前年（%） 200% 250 200 150 100 50 0 同比19年（%） 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2023/3/19 2023/4/2 2023/4/16 2023/4/30 2023/5/14 2023/5/28 2023/6/11 2023/6/25 2023/7/9 2023/7/23 2023/8/6 2023/8/20 2023/9/3 2023/9/17 2023/10/1 2023/10/15 2023/10/29 2023/11/12 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 -80% 120 100 80 60 40 20 0 同比19年（%） 150% 100% 50% 0% -50% 2023/3/19 2023/4/2 2023/4/16 2023/4/30 2023/5/14 2023/5/28 2023/6/11 2023/6/25 2023/7/9 2023/7/23 2023/8/6 2023/8/20 2023/9/3 2023/9/17 2023/10/1 2023/10/15 2023/10/29 2023/11/12 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 -100% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周重点10城商品住宅可售面积为7342.63万方，同比+3.04%，环比+1.04%， 重点10城去化周期为15.1个月，其中一线城市去化周期为14.25个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 7,600 7,400 7,200 7,000 6,800 6,600 6,400 6,200 6,000 16 15 14 13 12 11 10 重点城市商品住宅可售面积（万方）重点城市去化周期（月）一线城市去化周期（月） 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：重点10城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、温州、韶关。计算 方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周重点10城二手房成交面积为156.12万方，本年累计二手房成交面积为 1327.18万方，累计同比-16.9%。重点10城近四周平均成交面积为131万方，同比-36.1%，环比+35.2%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方） 同比去年（%）同比前年（%） 250 同比19年（%） 200 150 100 50 0 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。重点10城包括：北京、深圳、杭州、南京、成都、苏州、厦门、东莞、青岛、南宁。 截至2024/3/10全国城市二手房出售挂牌量指数为57.13，环比+0.4%，挂牌价指数为172.35，环比-0.4%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市 全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市 160 140 120 100 80 60 40 20 0 240 220 200 180 160 140 120 202