房地产行业第41周周报：二手房热度保持高位，各地政策持续放松

房地产行业第41周周报 二手房热度保持高位，各地政策持续放松 2023年10月15日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 二手房热度保持高位，各地政策持续放松 2023年10月15日 摘要: ⯁本周核心观点：10月第2周即假期后首周，二手房成交面积同比增速保持高位，新房成交仍不及去年同期。本周30城新房成交面积同比下降14%，其中 一线与三线城市同比跌幅较小，二线城市同比下降20%。15城二手房成交面积达到228万平，为今年5月以来的最高值。同比增长20%，其中一线城市同比回落3%，二线/三线城市成交面积同比增速分别达到32%和16%。本周央行发布9月金融数据显示，9月末社会融资规模余额372.5万亿元，同比增长9%，增速与上月末持平。央行货币政策司司长邹澜表示，降低存量房贷利率工作已基本接近尾声。据新华社报道，住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。本周北京、上海、广州、济南等地完成土地出让。 ⯁重点政策解读：10月11日，绍兴市住房和城乡建设局发布《关于优化政策举措促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出共20条房地产相关新政。 其中提出支持居民家庭的刚性和改善性合理住房需求，全面放开原限售住房限制政策。2017年10月，绍兴发布《关于保持和促进房地产市场平稳运行的通知》，在绍兴市区新购住房，须取得不动产权证书满2年后方可转让。 2021年6月，绍兴限售年限从2年提高至3年。2022年4月，据中国网等 报道，绍兴市放松限购、限售政策，其中新房限售年限调整为“网签备案后3 年”。本次10月新政后，绍兴限售政策将全面取消。9月28日，宁波市已调 整住房限售政策，2023年10月1日后办理不动产登记的商品住房不再限售；此前的住房如果“买新卖旧”，即出售现有住房用于购买改善型住房的，也可解除限售。10月绍兴也加入放松限售的城市队伍。我们认为限售政策放松，有利于降低改善性群体的购房资金压力，促进一二手房市场良性循环。在国庆假期和杭州亚运会结束后，华东及环杭地区重点城市有望继续优化过往限制性政策，为楼市修复提供有利环境，推动市场热度筑底回升。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/10/09-2023/10/15）申万房地产指数下跌3.40%，跑输上证综指2.68pct，在各类板块中位列第26/31，恒生地产建筑业指数下 跌1.70%，跑输恒生综指3.31pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：*ST银亿（13.70%）、张江高科（13.66%）、*ST中迪（5.69%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：珠光控股（-21.57%）、中骏集团控股（-21.18%）、中国奥园（-17.33%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌4.63%，跑输恒生综指6.23pct，在各类板块中位列第13/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：绿城管理控股（6.65%）、恒大物业（5.45%）、滨江服务（3.66%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：中海物业（-26.29%）、融创服务（-8.10%）、碧桂园服务（-6.61%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/10/07-2023/10/13）30个大中城新房成交面积 247.85万平方米，同比下降14.36%，环比上升233.57%。15城二手房成交 面积228.14万平方米，同比上升20.29%，环比上升4537.45%。监测16个重点城市库存面积18261.08万平方米，环比下降0.06%，去化周期135.51周，较上周延长6.07周。上周（2023/10/02-2023/10/08）100大中城市土地供应建面859.17万平方米，同比下降43.28%，环比下降54.04%；土地成交建面843.12万平方米，同比下降36.13%，环比下降76.62%；供需比上升为1.02，溢价率为1.64%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/10/07-2023/10/13）房企境内新发债总额为64.20亿元，同比下降50.12%，环比上升1505.00%；债务总偿还量为152.66亿元，同比上升109.79%，环比下降37.38%；净融资额-88.46亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块7 2.3重点公司公告8 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化13 4.房企融资情况15 4.1房企融资详情15 4.2房企信用情况16 风险因素16 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）7 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）7 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）7 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）7 图表6：本周物业板块行情走势（%）8 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）8 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）8 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）8 图表10：本周重点公司公告8 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2023年8月新建住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2023年8月二手房价格指数同环比增速（%）12 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速12 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表21：100大中城土地供需比（倍）13 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比13 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表25：15城库存面积及去化周期13 图表26：一线城市库存面积及去化周期13 图表27：二线城市库存面积及去化周期14 图表28：三线城市库存面积及去化周期14 图表29：重点城市库存和去化周期情况14 图表30：境内新发债规模及同比增速15 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模15 图表32：房企债券相关公告15 图表33：房企债券发行详情15 图表34：房企最新负面事件16 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 绍兴：发布房地产新政20条，商品住房限售取消 10月11日，绍兴市住房和城乡建设局发布《关于优化政策举措促进房地产市场平稳 健康发展的通知》，提出共20条房地产相关新政，包括稳定和促进住房消费、优化住房供给、加大信贷金融支持、提升行业营商环境和全力支持“保交楼”�大方面。其中， 《通知》明确规定，满足合理住房需求。支持居民家庭的刚性和改善性合理住房需求，全面放开原限售住房限制政策。《通知》发布之日起，所有商品住房（含原限售房屋）不再限制转让，支持满足购房者“以旧换新”、“以小换大”等合理住房需求。 政策解读： 绍兴限售政策全面放开。本周绍兴发布20条地产新政，其中提到全面放开原限售住房限制政策。2017年10月，绍兴发布《关于保持和促进房地产市场平稳运行的通知》， 在绍兴市区（越城区、柯桥区、上虞区、袍江开发区、滨海新城）新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满2年后方可转让。2021年6月，绍兴限售 年限从2年提高至3年。2022年4月，据中国网等报道，绍兴市放松限购、限售政策， 其中新房限售年限调整为“网签备案后3年”。本次10月新政后，绍兴限售政策将全面取消。 国庆假期和杭州亚运会后宽松政策延续，助力楼市筑底复苏。9月28日，宁波市已调整住房限售政策，2023年10月1日后办理不动产登记的商品住房不再限售；此前的住房如果“买新卖旧”，即出售现有住房用于购买改善型住房的，也可解除限售。10月绍兴也 加入放松限售的城市队伍。我们认为，限售政策放松，有利于降低改善性群体的购房资金压力，促进一二手房市场良性循环。在国庆假期和杭州亚运会结束后，华东及环杭地区重点城市有望继续优化过往限制性政策，为楼市修复提供有利环境，推动市场热度筑底回升。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：本周央行发布9月金融数据显示，9月末社会融资规模余额372.5万亿元，同比增长9%，增速与上月末持平。央行货币政策司司长邹澜表示，降低存量房贷利率工作已基本接近尾声。自然资源部发布《关于做好城镇开发边界管理的通知（试 行）》。据新华社报道，住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。 地方政策层面：本周浙江绍兴放松限售政策。合肥、山东德州、广西崇左、浙江海宁调整住房公积金政策，海南省、江苏扬州调整住房公积金贷款首付比例，广州发布《住房 公积金提取管理办法》修订征求意见稿和《直管房租赁管理办法》。上海推进存量房资金监管业务开展。山东东营、福建莆田执行“认房不认贷”政策。 日期 发布地区 内容 10/8 合肥 10月7日，合肥市住房公积金管理中心发布关于进一步优化住房公积金使用政策的通知，通知提出延长二手房贷款年限。二手房住房公积金贷款年限最长为30年且贷款年限与房屋年限之和最长不超过60年。房屋年限在10年以内的，首付款不低于房价的20%；房屋年限超过10年在20年以下的，首付款不低于房价的30%；房屋年限超过20年在30年以下的，首付款不低于房价的40%；房屋年限超过30年在40年以下的，首付款不低于房价的50%。 10/8 山东东营 9月30日，山东省东营市住房和城乡建设管理局发布《进一步促进全市房地产市场平稳健康发展政策措施》。一是在中心城区继续实施购房补贴政策。2023年7月1日至2024年6月30日期间购买新建商品住房并于2025年12月31日前缴清契税的，给予房屋成交价1%的补贴。二是支持新市民、青年人购房。自即日起至2024年6月30日期间在中心城区首次购买新建商品住房并于2025年12月31日前缴清契税的，给予房屋成交价格0.5%的购房补贴。以上二项政策，符合条件的均可享受，但补贴总金额累计最高不超过购买房屋所缴纳的契税。三是鼓励购房人及时办理不动产登记。自即日起至2023年12月31日期间，购房人在中心城区办理新建商品住房（指一手住房）不动产登记的，按照房屋成交价格的0.1%予以补贴。四是优化首套房认定标准。全面落实执行“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策”。 10/8 江苏扬州 扬州市住房公积金管理委员会办公室印发《关于优化调整我市住房公积金部分政策的通知》。其中提出，放宽首套房公积金贷款首付比例，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，其住房公积金贷款最低首付比例为20%。 10/8 山东德州 10月2日，山东省德州市出台《促进我市房地产市场平稳健康发展的若干举措》，涉及公积金贷款、房票制度等。加大住房公积金支持力度。主要是扩大制度受益面。《举措》提出，“加装电梯可提取子女、父母公积金”