物业管理行业研究周报：4月拓展数据回落 头部物企仍具韧性

4月拓展数据回落头部物企仍具韧性 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：4月拓展数据回落头部物企仍具韧性 2023年4月TOP50物企新增第三方拓展数量同比减少12.68%，环比减少 41.97%。根据克而瑞物管发布的《2023年4月中国物业服务企业新增合约面积 TOP50》数据显示，4月TOP50物企新增第三方拓展数量737个，22年同期数据为844个，3月数据为1270个，受全国重点城市新增土地项目数量减少与物企业绩冲刺月刚过的双重影响，4月物企拓展数量同环比均回落。 根据中指院，23年4月全国重点城市新增土地项目数3969个，而22年4月同期数据为4792个，其中住宅、商办、工业等新增项目数均较去年同期有所下滑。 同时，4月非物企业绩冲刺月，22年同期拓展同比环比数据亦有所回落。 2022/5/13 2022/6/4 2022/6/26 2022/7/18 2022/8/9 2022/8/31 2022/9/22 2022/10/14 2022/11/5 2022/11/27 2022/12/19 2023/1/10 2023/2/1 2023/2/23 2023/3/17 2023/4/8 2023/4/30 4月TOP50物企新增合约面积0.87亿方，环比减少40.86%，新增合约面积中 评级增持 2023年5月14日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）17.57 港股市场平均市盈率（TTM）8.23 行业表现走势图 仍以第三方拓展为主，4月新增合约面积数据与今年1月基本一致。 4月受新增供应下降及房地产销售环比下跌影响，关联方承接及第三方外拓均较弱。TOP50物企关联方承接面积为2574万方，环比减少22.54%，第三方拓展面积为6664万方，环比减少45.1%，第三方拓展面积为关联方承接面积 的2.59倍，新增合约面积仍以第三方外拓为主。 关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。外拓团队成熟、非住领域具有较强优势的物企外 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 拓面积增长确定性高。整体来看，碧桂园服务、保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、万物云的内生及外拓能力均好。 我们认为，内生及外拓均对物企的规模增长有较大影响，4月受到地产销售及新增供给的双重影响，物企新增合约数据有较大回落，但头部物企仍然表现出了规模增长的韧性，未来行业集中度预计将持续提升，具有规模优势的品牌物企23年业绩增长确定性仍较高。 数据追踪（5月8日-5月12日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年5月12日，持有991.21万股，较上周下跌3.46%，持股市值1.54亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年5月8日至5月12日，增幅最大的是建业新生活，本周增幅4.67%。降幅最大的是华润万象生活，降4.03%。持股比例最高为保利物业，为65.21%。持股数量最多为融创服务，为5.92亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 2、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 3、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 4、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 5、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 6、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 7、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：4月拓展数据回落头部物企仍具韧性3 1.1新增土地项目同比减少物企拓展数据回落3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪9 4.1沪（深）股通资金及交易追踪9 4.2港股通资金及交易追踪9 5.风险提示10 图表目录 图1：TOP50物企新增第三方拓展数量及同环比增速3 图2：TOP50物企新增合约面积及环比增速3 图3：TOP50物企新增关联方、第三方外拓面积及环比增速4 图4：TOP50物企新增关联方及第三方外拓面积比例4 图5：TOP50物企分业态拓展面积占比5 图6：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5 图7：各板块周涨跌幅对比6 图8：本周涨跌幅前五位（%）6 图9：本周涨跌幅后五位（%）6 图10：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）7 图11：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值9 表1：1-4月累计新增合约面积、关联方承接面积及外拓面积排名TOP204 表2：港股通持股数量及总市值9 1.每周一谈：4月拓展数据回落头部物企仍具韧性 1.1新增土地项目同比减少物企拓展数据回落 2023年4月TOP50物企新增第三方拓展数量同比减少12.68%，环比减少41.97%。根据克而瑞物管发布的《2023年4月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，4月TOP50物企新增第三方拓展数量737个，22年同期数据为844个，3月数据为1270个，受全国重点城市新增土地项目数量减少与物企业绩冲刺月刚过的双重影响，4月物企拓展数量同环比均回落。 根据中指院，23年4月全国重点城市新增土地项目数3969个，而22年4月同期数据为4792个，其中住宅、商办、工业等新增项目数均较去年同期有所下滑。 同时，4月非物企业绩冲刺月，22年同期拓展同比环比数据亦有所回落。 图1：TOP50物企新增第三方拓展数量及同环比增速 1400 2021年（个数，左轴） 2022年（个数，左轴）2023年（个数，左轴） 140% 1200 1000 800 600 400 200 0 2022同比增速（%，右轴）2022环比增速（%，右轴）2023同比增速（%，右轴）120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 资料来源：克而瑞物管，中物研协，申港证券研究所 4月TOP50物企新增合约面积0.87亿方，环比减少40.86%，新增合约面积中仍以第三方拓展为主，4月新增合约面积数据与今年1月基本一致。 图2：TOP50物企新增合约面积及环比增速 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 新增合约面积（万方）环比增速（%） 2022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112023-012023-022023-032023-04 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 4月受新增供应下降及房地产销售环比下跌影响，关联方承接及第三方外拓均较弱。TOP50物企关联方承接面积为2574万方，环比减少22.54%，第三方拓展面积为6664万方，环比减少45.1%，第三方拓展面积为关联方承接面积的2.59 倍，新增合约面积仍以第三方外拓为主。 图3：TOP50物企新增关联方、第三方外拓面积及环比增速图4：TOP50物企新增关联方及第三方外拓面积比例 新增关联方面积（万方）新增外拓面积（万方） 关联方环比增速（%）外拓环比增速（%） 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 新增关联方面积（万方）新增外拓面积（万方） 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。外拓团队成熟、非住领域具有较强优势的物企外拓面积增长确定性高。整体来看，碧桂园服务、保利物业、中海物业、华润万象生活、 招商积余、万物云的内生及外拓能力均好。 表1：1-4月累计新增合约面积、关联方承接面积及外拓面积排名TOP20 新增合约面积关联方承接面积外拓面积 排名物企名称物企名称物企名称 （万方） （万方） （万方） 1 碧桂园服务 3054 碧桂园服务 1375 雅生活集团 2713 2 雅生活集团 2802 保利物业 840 招商积余 2042 3 中海物业 2599 万物云 764 中海物业 1999 4 招商积余 2567 中海物业 603 碧桂园服务 1612 5 保利物业 2334 华润万象生活 479 世茂服务 1560 6 万物云 2214 招商积余 462 保利物业 1494 7 华润万象生活 1926 龙湖智创生活 370 华润万象生活 1451 8 世茂服务 1473 绿城服务 365 万物云 1406 9 绿城服务 1378 金地智慧服务 335 明德物业 1022 10 金地智慧服务 1164 建发服务 299 绿城服务 1013 11 恒大物业 1078 永绿置业 293 彩生活 989 12 明德物业 1022 新城悦服务 261 万达商管 891 13 万达商管 1015 恒大物业 226 恒大物业 867 14 彩生活 1006 华发物业 196 金地智慧服务 830 15 合景悠活 873 旭辉永升服务 173 合景悠活 827 16 龙湖智创生活 803 中铁建物业 169 东吴服务 747 17 东吴服务 753 中南服务 134 长城物业 745 18 长城物业 745 滨江服务 132 广电城市服务 643 19 广电城市服务 643 万达商管 123 深业物业 607 20 新城悦服务 621 远洋服务 114 东原仁知 509 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 住宅类业态拓展占比持续下降，非住宅业态拓展热度不减。 4月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，项目占比分别为40.35%、21.27%、17.85%，其他类业态（包括产业园、医院、公建、商业）单项占比均不 超过10%。 雅生活在办公类业态拓展规模最大，为287万方，碧桂园服务在住宅类业态拓展规模最大，为180万方。 碧桂园服务、中海物业、万物云等规模较大且住宅占比较高的物企在拓展住宅类业态具有优势，雅生活、招商积余、保利物业等非住宅占比较高的头部物企在拓展办公、公建类业态方面具有优势。 图5：TOP50物企分业态拓展面积占比 住宅办公学校 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 我们认为，内生及外拓均对物企的规模增长有较大影响，4月受到地产销售