本周新房销售环比回暖，多地放松调控政策

证券研究报告|行业研究周报 2022年11月20日 本周新房销售环比回暖，多地放松调控政策 评级及分析师信息 行业评级：推荐行业走势图 21%12% 2% -8% -18%-27% 2021/112022/022022/052022/082022/11 房地产沪深300 分析师：由子沛邮箱：youzp@hx168.com.cnSACNO：S1120519100005联系电话：研究助理：侯希得邮箱：houxd@hx168.com.cnSACNO：联系电话： 房地产行业周报-20221119 ►一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨0.23%，沪深300指数上涨0.35%，相对收益为-0.11%，板块表现弱于大盘。 ►行业基本面 本周(11.11-11.17)，华西地产组跟踪的58个重点城市一 手房合计成交38057套，同比增速-51.1%，环比增速 11.2%；合计成交面积380.5万平方米，同比增速-43.2%，环比增速3.1%。 本周(11.11-11.17)，华西地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交15406套，同比增速32.4%，环比增速-1.1%；合计成交面积156.9万平方米，同比增速38.6%，环比增速-3.8%。 本周（11.11-11.17），华西地产组跟踪的17个重点城市 商品房库存面积19788.6万平方米，环比增速-0.1%，去化 周期91.4周。 本周（11.07-11.13），土地供给方面，本周供应土地8762.4万平方米，同比增速39.7%；供应均价1837元/平方米，同比增速-11%。土地成交方面，本周成交土地2725.2万平方米，同比增速-40.5%；土地成交金额457亿元，同比增速-47.4%。 本周（11.11-11.17）房地产企业合计发行信用债65.6亿元，同比增速-51.5%，环比增速17%。 投资建议 本周，杭州下调最低首套房贷利率至4.2%、成都放宽区域限购政策、长沙放宽公积金异地贷款政策、山东烟台实施购房契税补贴政策。此外，多地放松贷款比例、公积金额度及购房资格。目前，房地产行业调控政策持续放松，板块估值有望进一步修复。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利发展、招商蛇口、滨江集团以及物管 板块招商积余、新城悦服务、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。风险提示 销售不及预期，房地产调控政策收紧。 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 盈利预测与估值 重点公司股票代码 股票名称 收盘价（元） 投资评级 EPS（元）2021A 2022E 2023E 2024E P/E2021A 2022E 2023E 2024E 000002.SZ 万科A 15.65 增持 1.94 2.18 2.44 2.68 8.1 7.2 6.4 5.8 600048.SH 保利发展 15.57 增持 2.29 2.43 2.58 2.84 6.8 6.4 6.0 5.5 002244.SZ 滨江集团 10.65 增持 0.97 1.25 1.55 1.86 11.0 8.5 6.9 5.7 001914.SZ 招商积余 15.14 买入 0.48 0.66 0.84 1.04 31.5 22.9 18.0 14.6 资料来源：Wind，华西证券研究所 正文目录 1.一周行情回顾5 2.行业新闻跟踪5 3.个股公告跟踪7 4.行业基本面9 4.1.重点城市一手房成交分析9 4.2.重点城市二手房成交分析13 4.3.重点城市库存情况分析17 4.4.土地市场供给与成交分析19 4.5.房地产行业融资分析21 5.投资观点21 6.风险提示21 图表目录 图1本周板块涨跌幅5 图2本周龙头企业涨跌幅5 图3一手房成交套数同比分析（周度）9 图4一手房成交套数同比分析（8周移动平均）9 图5一手房成交面积同比分析（周度）9 图6一手房成交面积同比分析（8周移动平均）9 图7一手房成交套数同比分析（月度）10 图8一手房成交套数环比分析（月度）10 图9一手房成交面积同比分析（月度）10 图10一手房成交面积环比分析（月度）10 图11二手房成交套数同比分析（周度）13 图12二手房成交套数同比分析（8周移动平均）13 图13二手房成交面积同比分析（周度）13 图14二手房成交面积同比分析（8周移动平均）13 图15二手房成交套数同比分析（月度）14 图16二手房成交套数环比分析（月度）14 图17二手房成交面积同比分析（月度）14 图18二手房成交面积环比分析（月度）14 图1917城合计库存面积及去化周期17 图20一线城市库存面积及去化周期17 图21二线城市库存面积及去化周期17 图22三线城市库存面积及去化周期17 图23100大中城市商品房土地供应面积19 图24100大中城市商品房土地供应均价19 图25100大中城市商品房土地成交面积19 图26100大中城市商品房土地成交金额19 图27100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率20 图28100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率20 图29房企信用债发行额（周度）21 图30房企信用债发行额（月度）21 表1本周新闻汇总5 表2本周公司公告汇总7 表358城一手房成交套数及成交面积11 表416城二手房成交套数及成交面积15 表517城库存面积及去化周期18 表6近期房企拿地明细20 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨0.23%，沪深300指数上涨0.35%，相对收益为-0.11%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：三湘印象、鲁商发展、哈高科、天地源、泰禾集团，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为ST银亿、华发股份、首开股份、万泽股份、西藏城投。 图1本周板块涨跌幅图2本周龙头企业涨跌幅 沪深300指数 滨江集团华侨城A万科A -0.61% -0.70% 2.11% 0.35% 0.23% 保利地产 -1.64% 申万房地产指数 招商蛇口 新城控股 -3.72% 7.93% 金地集团 4.33% 0.00% -6.0%-1.0%4.0%9.0% 资料来源：Wind，华西证券研究所资料来源：Wind，华西证券研究所 2.行业新闻跟踪 表1本周新闻汇总 【地方政策】杭州：发布《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》。贷款购买二套住宅的购房者，最低首付比例从此前的六成调整为四成；同时，首套房贷利率最低调整为4.2%，二套房贷款利率最低调整为4.9%。 【地方政策】成都：将天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区统一为一个住房限购区域。 【地方政策】山东烟台:自2022年11月1日起至2023年6月30日前在烟台 市购买新建商品住宅和二手住宅，且在2024年6月30日前足额缴纳契税的购房者，可享受购房契税补贴50%。 【地方政策】长沙：《长江中游城市群住房公积金管理中心合作公约》已签约。16个湖南省以外签约城市的住房公积金缴存职工，在长沙购房时，均可向长沙住房公积金管理中心申请公积金异地贷款。 类型 内容 来源 日期 银保监会等三部委:银保监会、住房和城乡建设部、人民 地方政策 银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》。房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户 中国房地产报 2022/11/11 中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%。 地方政策 山东烟台:自2022年11月1日起至2023年6月30日前在烟台市购买新建商品住宅和二手住宅，且在2024年6月30日前足额缴纳契税的购房者，可享受购房契税补贴50%。 观点网 2022/11/11 地方政策 山东：出台《关于全省公安机关深化“放管服”改革优化营商环境的意见》及一系列配套措施，全面放开落户限制，实行经常居住地登记户口制度，服务引才引智。 中国房地产报 2022/11/11 地方政策 杭州：发布《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》。贷款购买二套住宅的购房者，最低首付比例从此前的六成调整为四成；同时，首套房贷利率最低调整为4.2%，二套房贷款利率最低调整为4.9%。 中国房地产报 2022/11/11 地方政策 厦门：市人民政府办公厅印发《进一步稳经济稳市场主体若干措施的通知》。对2022年同一小微企业、个体工商户已减免至少3个月租金的出租人，可按规定就减租的不动产申请减免1年房产税和城镇土地使用税。 观点网 2022/11/14 地方政策 湖北宜昌：开展金融机构与房地产开发企业精准对接，发布金融重点支持房地产开发企业名单，11月9日，集中签约房地产开发贷款39.7亿元。 中国房地产报 2022/11/15 地方政策 长沙：《长江中游城市群住房公积金管理中心合作公约》已签约。16个湖南省以外签约城市的住房公积金缴存职工，在长沙购房时，均可向长沙住房公积金管理中心申请公积金异地贷款。 中国房地产报 2022/11/15 地方政策 西安：住建局和国家开发银行陕西省分行、建设银行陕西省分行等，共7家银行签订了《发展保障性租赁住房战略合作协议》，承诺“十四五”期间将对西安市保障性租赁住房提供贷款、债券等各类金融支持不少于2100亿元。 中国房地产报 2022/11/15 地方政策 江西：2022年11月16日起至2023年1月31日，凡在南昌市湾里管理局辖区内购买新建商品住宅，且在2023年12月31日前缴清契税，在本市属首次购买的，按300元/平方米给予补贴。 观点网 2022/11/17 地方政策 成都：将天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区统一为一个住房限购区域。 观点网 2022/11/17 市场行情 央行:开展8500亿元中期借贷便利（MLF）操作和1720亿元公开市场逆回购操作。此外，11月以来人民银行已通过抵押补充贷款(PSL)、科技创新再贷款等工具投放中长期流动性3200亿元，中长期流动性投放总量已高于本月MLF到期量。 观点网 2022/11/14 市场行情 统计局：1—10月，商品房销售面积111179万平方米，同比-22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。10月，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅略扩。 观点网 2022/11/16 市场行情 财政部：1-10月累计，国有土地使用权出让收入44027亿元，同比-25.9%。土地和房地产相关税收中，契税4760亿元，同比-25.4%；土地增值税5588亿元，同比-8.3%；房产税3027亿元，同比+10.5%。 中国房地产报 2022/11/16 市场行情 中指研究院：截至11月16日，房地产债务展期规模已达1505亿元，涉及相关房企40家；此外，约有17家企业计划推出债务重组方案。 中国房地产报 2022/11/17 资料来源：Wind、华西证券研究所 3.个股公告跟踪 【华润置地】10月单月实现总合同销售金额274.7亿元，同比+36.8%，总合同销售建筑面积约122.4万平方米，同比-3.2%。1-10月累计实现合同销售金额约2295.3亿元，同比-8.3%，合同销售建筑面积约1045.4万平方米，同比-27.4%。 【龙湖集团】10月单月实现合同销售金额202.1亿元，合同销售面积138.4万平方米。1-10月累计实现经营性收入为190.8亿元，其中投资性物业租金收入约为97.5亿元。 【新城控股】中国银行间市场交易商协会已受理公司150亿元储