房地产行业第38周周报：新房二手房成交环比上升，广州等全国多地限购放松

房地产行业第38周周报 新房二手房成交环比上升，广州等全国多地限购放松 2023年09月24日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 新房二手房成交环比上升，广州等全国多地限购放松 2023年09月24日 摘要: ⯁本周核心观点：9月第4周，新房二手房成交面积均环比上升。本周新房成交面积同比下降25%，跌幅仍然较大。但环比增长33%，热度持续回升，其 中一线城市环比增幅最大，达到94%。二手房成交面积同比增长2%，环比增长16%，三线城市环比增幅最高。本周广州、西安、武汉、长沙、江苏无锡等地放松限购。新疆自治区、天津、昆明、青岛、海南三亚、江苏扬州、广东揭阳、安徽池州、湖北宜昌等地执行“认房不认贷”政策。9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.20%，均与上期持平。 ⯁重点政策解读：9月20日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。优化住房限购和增值税免税年限，成为本 轮周期首个松绑限购政策的一线城市。本次新政有三点变化：第一，限购区域范围缩小。除从化、增城区之外，黄埔、番禺、花都三区，以及白云区四镇也不再限购。第二，目前限购区域内，外地户籍家庭社保或个税缴纳年限从5年 缩短为2年。第三，销售增值税2年免征范围扩大至全域。自2010年4月北京首个限购令出台以来，一线城市限购范围和社保要求总体趋于严格。本轮新政中，广州缩小限购区域，同时降低了社保年限要求，我们认为具有一定指向意义。结合参考广州实施“认房不认贷”政策之后，其他一线城市逐步跟进，我们预计限购政策放松或将推广至部分核心一二线城市，限制性政策也有望继续优化调整。本周陆续有厦门、西安、武汉、无锡、长沙、广州等地优化限购政策。各地政府根据实际情况因城施策，我们认为旨在实现房地产市场的供需平衡、结构合理和价格稳定。进入“金九银十”传统旺季，在各地政策发力的背景下，我们预计核心城市房地产市场有望逐步企稳恢复。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/09/18-2023/09/24）申万房地产指数下跌0.51%，跑输上证综指0.98pct，在各类板块中位列第21/31，恒生地产建筑业指数下 跌1.54%，跑输恒生综指0.55pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：泛海控股（14.02%）、九龙仓集团（7.91%）、*ST中迪（7.83%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：时代中国控股（-16.67%）、张江高科（-16.55%）、弘阳地产（-14.21%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌2.22%，跑输恒生综指1.22pct，在各类板块中位列第11/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：融创服务（32.14%）、弘阳服务（20.00%）、建业新生活（8.42%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：奥园健康（-14.52%）、时代邻里（-10.14%）、宝龙商业（-9.25%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/09/16-2023/09/22）30个大中城新房成交面积 261.71万平方米，同比下降24.64%，环比上升32.53%。15城二手房成交面 积189.44万平方米，同比上升1.72%，环比上升15.95%。监测16个重点城市库存面积18256.37万平方米，环比上升0.76%，去化周期124.28周，较上周延长4.15周。上周（2023/09/11-2023/09/17）100大中城市土地供应建面1081.67万平方米，同比下降59.48%，环比下降58.10%；土地成交建面2340.37万平方米，同比下降2.68%，环比上升76.65%；供需比下降为0.46，溢价率为1.67%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/09/16-2023/09/22）房企境内新发债总额为38.94亿元，同比下降81.56%，环比下降13.66%；债务总偿还量为117.40亿元，同比下降40.53%，环比上升31.49%；净融资额-78.46亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾9 2.1房地产板块9 2.2物业板块9 2.3重点公司公告10 3.地产市场监测12 3.1新房成交数据12 3.2二手房成交数据12 3.3土地市场情况13 3.4库存及去化14 4.房企融资情况16 4.1房企融资详情16 4.2房企信用情况17 风险因素17 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）9 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）9 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）9 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）9 图表6：本周物业板块行情走势（%）10 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）10 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）10 图表9：本周物业股跌幅前6名（%）10 图表10：本周重点公司公告10 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速12 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）12 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）12 图表14：2023年8月新建住宅价格和同比及环比增速12 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速13 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）13 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）13 图表18：2023年8月二手房价格指数同环比增速（%）13 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速13 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速13 图表21：100大中城土地供需比（倍）14 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比14 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率14 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率14 图表25：15城库存面积及去化周期14 图表26：一线城市库存面积及去化周期14 图表27：二线城市库存面积及去化周期15 图表28：三线城市库存面积及去化周期15 图表29：重点城市库存和去化周期情况15 图表30：境内新发债规模及同比增速16 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模16 图表32：房企债券相关公告16 图表33：房企债券发行详情16 图表34：房企最新负面事件17 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 广州：优化住房限购和增值税免税年限，加大保障性住房建设和供给 9月20日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。其中提到： 第一，优化住房限购和增值税免税年限。将本市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市 连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。将越秀、海珠、荔湾、 天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2 年。 第二，加大保障性住房建设和供给。大力加快推动公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房发展。提高公共租赁住房保障水平，完善户籍家庭公共租赁住房保障方式；支持各类市场主体积极参与，多主体、多渠道筹集建设保障性租赁住房；建立健全配售的保障性住房体系，稳慎有序开展规划建设。 政策解读： 广州优化限购政策，打响一线城市松绑第一枪。广州发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，成为本轮周期首个松绑限购政策的一线城市。本次新政有三 点变化：第一，限购区域范围缩小。根据广州市2017年3月17日发布的《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（广州“317新政”），广州全域除从化、增城区外，本市户籍居民家庭限购2套，本市户籍成年单身人士限购1套，连续缴纳5年社保 或个税的非本市户籍居民家庭限购1套住房。本次新政之后，黄埔、番禺、花都三区，以 及白云区四镇不再限购。第二，目前限购区域内，外地户籍家庭社保或个税缴纳年限从5 年缩短为2年。第三，销售增值税2年免征范围扩大至全域。2021年4月广州曾调整个人销售住房增值税征免年限，除花都、从化区之外，广州全域销售普宅增值税免征年限从2年提高至5年。新政之后，广州全域普宅销售增值税免征年限统一至2年。 自2010年4月北京首个限购令出台以来，一线城市限购范围和社保要求总体趋于严格。本轮新政中，广州缩小限购区域，同时降低了社保年限要求，我们认为具有一定指向意义。结合参考广州实施“认房不认贷”政策之后，其他一线城市逐步跟进，我们预计限购政策放松或将推广至部分核心一二线城市，限制性政策也有望继续优化调整。我们认为限购放松有助于释放刚性和改善性住房需求，更好支持居民通过市场化方式解决住房问题。销售增值税免征年限缩短，有助于降低存量住房流通成本，提振换房需求。加大保障房建设与供给，也有利于满足更多市民住房需求，对商品房市场形成有益补充。 政策加快优化调整，房地产市场改善可期。本周陆续有厦门、西安、武汉、无锡、长沙、广州等地优化限购政策。厦门市表示，岛外四区（集美、海沧、同安、翔安区）购买商品住房将不再审核购房人资格，也不再限制上市交易时间。西安市调整限购范围，取消 二环以外区域的限购政策，并推行“带押过户”政策。武汉市取消二环线以内住房限购政策，优化家庭住房贷款套数认定标准。无锡市全市域取消限购政策，并取消购房资格核验和企事业单位购房套数限制。长沙市优化房地产调控政策，购买首套商品住房无需提供购 房证明，商品住房网签备案满4年可进行转让。各地政府根据实际情况因城施策，我们认为旨在实现房地产市场的供需平衡、结构合理和价格稳定。进入“金九银十”传统旺季，在各地政策发力的背景下，我们预计核心城市房地产市场有望逐步企稳恢复。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：本周央行货币政策司司长邹澜在国务院政策例行吹风会上表示，人民银行将继续精准有力实施好稳健的货币政策。9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.20%，均与上期持平。 地方政策层面：本周广州、西安、武汉、长沙、江苏无锡放松限购政策。全国多地继续推进“认房不认贷”落地，包括新疆自治区、天津、昆明、青岛、江苏扬州、广东揭阳、安徽池州、湖北宜昌等。重庆优化调整房产税政策。 日期 发布地区 内容 9/17 深圳 深圳市发改委9月15日公布“《深圳市关于促进消费的若干措施》的通知”，21条新举措优化消费环境、鼓励汽车消费、支持住房消费、壮大服务消费、便利港人消费等，其中提到，将规范居民水电气价格管理，提高住房公积金租房提取额度，发放购车补贴、数字人民币红包等。提高住房公积金租房提取额度推进老旧小区加装电梯等。支持住房消费方面，深圳提高住房公积金租房提取额度。职工本人及其家庭成员在本市无商品住房、政策性住房和保障性住房，每月最高可按申请当月应缴存额的80%提取；新市民或者青年人职工每月最高可按申请当月应缴存额提取。多子女家庭职工每月最高可按申请当月应缴存额提取，办理房屋租赁合同备案的，提供相关材料后可按实际月租金提取，不受月应缴存额限制。承租公共租赁住房的职工，提取住房公积金用于支付房租的，可按