房地产行业研究周报：销售环比小幅上升，多地推出放松政策

房地产行业周报-20230603 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨2.65%，沪深300指数上涨0.28%，相对收益为2.37%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(05.26-06.1)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交47522套，同比增速-10.8%，环比增速7.7%；合计成交面积534.2万平方米，同比增速-4%，环比增速10.5%。 本周(05.26-06.1)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交19595套，同比增速26.5%，环比增速-6.6%；合计成交面积200.3万平方米，同比增速35.7%，环比增速-5.3%。 本周（05.26-06.1），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19628.8万平方米，环比增速0%，去化周期84.7周。 本周（05.22-05.28），土地供给方面，本周供应土地3111.4万平方米，同比增速4 5%；供应均价893元/平方米，同比增速-25.1%。土地成交方面，本周成交土地231 1.1万平方米，同比增速-35.3%；土地成交金额415.8亿元，同比增速-19.3%。 本周（05.26-06.1）房地产企业合计发行信用债147.9亿元，同比增速-11.2%，环比增速1037.4%。 投资建议： 本周，青岛楼市出台新政：非限购区域首套房首付比例最低调整为20％；此外核心城市如广州、苏州也分别出台了信贷和公积金方面的购房支持政策。当下，房地产行业基本面依旧在底部，但我们看到一些地区在持续出台一些需求端放松政策，这些政策有望刺激需求的释放，同时也有助于提振当前市场的信心，或将带动板块估值的提升。 我们建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨2.65%，沪深300指数上涨0.28%，相对收益为2.37%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：新华联、万通地产、中南建设、天津松江、电子城，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为阳光城、粤泰股份、泰禾集团、宋都股份、嘉凯城。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】住建部：5月31日，住房和城乡建设部城市建设司组织编制了《城市居家适老化改造指导手册》发布。以满足老年人安全、便利、舒适、健康等需求为目的，对既有住宅的套内空间进行改造。 【地方政策】广州：5月31日，广州市人民政府办公厅因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持居民刚性和改善性住房需求。支持信托公司、金融资产管理公司依法合规参与房地产项目并购重组。推动不动产私募投资基金试点。 【地方政策】苏州：6月1日，苏州住房公积金再出新政，住房公积金余额可提取用作首付款，且不影响后续公积金贷款额度。 【市场行情】5月前20房企实现权益销售金额2312亿元，同比上升7.4%，环比下降14.5%。整体来看，5月前20房企单月权益销售金额较上月出现下降的情况较多，与去年环比约6%的增幅形成对比，5月销售好于4月的企业仅有4家。 销售均价方面，5月前100房企录得全口径销售金额5328亿元，销售面积3081万平方米，销售均价为1.73万元/平方米，较4月下降0.9%，较去年5月上升12.9%。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【建发股份】联发集团拟向红星控股支付现金购买其持有的美凯29.95%的股份。 本次交易完成后，上市公司及其控股子公司联发集团将直接合计持有美凯龙29.95%股权，美凯龙将成为上市公司的控股子公司。 【美的置业】美的置业控股有限公司截至2023年5月31日止五个月，本公司及其附属公司（“本集团”）连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约人民币354.6亿元，而相应的已售建筑面积约274.9万平方米。 【万科A】公司董事会决议提名胡国斌、黄力平、雷江松、辛杰、郁亮和祝九胜为第二十届董事会的非独立董事候选人。公司董事会决议提名廖子彬、林明彦、沈向洋和张懿宸为第二十届董事会的独立董事候选人。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(05.26-06.1)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交47522套，同比增速-10.8%，环比增速7.7%；合计成交面积534.2万平方米，同比增速-4%，环比增速10.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为72.6%、-13.6%和-34.9%，环比增速为7.3%、11%和2.6%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为48.3%、-3.7%和-22.9%，环比增速为3.3%、12%和12.8%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（5.01-5.31），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交184837套，同比增速-2.1%，环比增速-2.6%；合计成交面积1993.1万平方米，同比增速3.9%，环比增速-0.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为77.6%、-5.4%和-25.1%，环比增速为-11.6%、7.2%和-7.6%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为69.2%、3.6%和-17.8%，环比增速为-11.1%、6.1%和-3.5%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(05.26-06.1)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交19595套，同比增速26.5%，环比增速-6.6%；合计成交面积200.3万平方米，同比增速35.7%，环比增速-5.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为49.2%、17.5%和35.4%，环比增速为-1%、-10%和-1.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为43.1%、34.3%和33.7%，环比增速为-6%、-6.9%和0.8%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（5.01-5.31），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交88041套，同比增速48.2%，环比增速-11.8%；合计成交面积894.9万平方米，同比增速58.6%，环比增速-8.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为47.9%、46.2%和56.4%，环比增速为-7.2%、-15.9%和-0.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为43.6%、63.3%和59.2%，环比增速为-5.1%、-14%和7.2%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（05.26-06.1），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19628.8万平方米，环比增速0%，去化周期84.7周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0%、-0.1%、-0.1%，去化周期分别为82.3周、81.7周、100.9周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（05.22-05.28），土地供给方面，本周供应土地3111.4万平方米，同比增速45%；供应均价893元/平方米，同比增速-25.1%。土地成交方面，本周成交土地2311.1万平方米，同比增速-35.3%；土地成交金额415.8亿元，同比增速-19.3%。 本周土地成交楼面价1799元/平方米，溢价率5.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、9.1%、2.3%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（05.26-06.1）房地产企业合计发行信用债147.9亿元，同比增速-11.2%，环比增速1037.4%。本月至今（05.01-06.1）房地产企业合计发行信用债291.72亿元，同比增速-39.4%，环比增速-44.7%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 本周，青岛楼市出台新政：非限购区域首套房首付比例最低调整为20％；此外核心城市如广州、苏州也分别出台了信贷和公积金方面的购房支持政策。当下，房地产行业基本面依旧在底部，但我们看到一些地区在持续出台一些需求端放松政策，这些政策有望刺激需求的释放，同时也有助于提振当前市场的信心，或将带动板块估值的提升。 我们建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。