2023W6：新房销售面积环比+21%小幅回暖，全国多地提现房销售试点

全国多地提出现房销售试点。1月17日全国住房和城乡建设工作会议召开，会议指出，有条件的可以进行现房销售；继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。近期全国多地提出现房销售试点，包括山东、安徽、四川、河南四省。我们认为在房地产行业规模见顶、逐渐进入存量时代，不排除部分地区未来走向现房销售。但现房销售不能一蹴而就，一是目前销售市场持续低迷、房企资金面尚未得到根本性好转。二是预售制度对应的房企高周转和土地财政是相辅相成的，目前推进相关试点的条件尚不具备。所以我们认为目前仅个别城市地块具备试点条件，大规模铺开为时尚早。 北京、杭州新年第一波土拍结果出炉（2022第五批次），优质地块竞争激烈。北京6宗地3宗触顶成交，3宗底价成交，总成交132.1亿元。北京本轮共吸引了20家房企及联合体报名参与，越秀获取2宗，合计成交59.1亿元。杭州5宗地3宗触顶成交，1宗溢价成交，1宗底价成交，总成交89.6亿元。其中牛田单元R21-08地块共有37家单位参与摇号，牛田单元R21-09地块共有33家单位参与摇号。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为1.2%，领先大盘2.01个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第7名。本周上涨个股共87支，较上周减少10支，下跌股数为42支。 新房：本周30个城市新房成交面积为257.9万平方米，环比提升21.1%，同比提升44.2%（因2022W6春节假期影响，下同），其中样本一线城市的新房成交面积为60.5万方，环比53.4%，同比69.4%；样本二线城市为146.9万方，环比18.9%，同比40.8%；样本三线城市为50.5万方，环比1.2%，同比30.0%。从今年累计6周新房成交面积同比看，样本30城共计1349.4万方，同比-15.4%；一线城市为319.4万方，同比-15.1%；二线城市为742.3万方，同比-19.5%；三线城市为287.8万方，同比-3.0%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计96.1万方，环比增长2.7%，同比增长123.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.6万方，环比1.6%；样本二线城市为44.0万方，环比9.8%；样本三线城市为20.5万方，环比-8.5%。年初至今累计二手房成交面积为461.0万方，同比变动为16.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为137.9万方，同比-0.8%；样本二线城市为218.2万方，同比19.8%；样本三线城市为104.8万方，同比19.8%。 信用债：根据wind统计数据，本周（2.6-2.12）共发行房企信用债10只，环比增加6只；发行规模共计64.00亿元，环比增加15亿元，总偿还量87.77亿元，环比减少22.83亿元，净融资额为-23.77亿元，环比增加37.83亿元。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.全国多地提现房销售，北京杭州新年第一波土拍结果出炉 全国多地提出现房销售试点。1月17日全国住房和城乡建设工作会议召开，会议指出，有条件的可以进行现房销售；继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。近期全国多地提出现房销售试点，包括山东、安徽、四川、河南四省。我们认为在房地产行业规模见顶、逐渐进入存量时代，不排除部分地区未来走向现房销售。但现房销售不能一蹴而就，一是目前销售市场持续低迷、房企资金面尚未得到根本性好转。二是预售制度对应的房企高周转和土地财政是相辅相成的，目前推进相关试点的条件尚不具备。所以我们认为目前仅个别城市地块具备试点条件，大规模铺开为时尚早。 北京、杭州新年第一波土拍结果出炉（2022第五批次），优质地块竞争激烈。北京6宗地3宗触顶成交，3宗底价成交，总成交132.1亿元。北京本轮共吸引了20家房企及联合体报名参与，越秀获取2宗：在石景山区竞现房面积获取一宗，在昌平区摇号获取一宗，合计成交59.1亿元。杭州5宗地3宗触顶成交，1宗溢价成交，1宗底价成交，总成交89.6亿元。其中牛田单元R21-08地块共有37家单位参与摇号，牛田单元R21-09地块共有33家单位参与摇号。 图表1：北京、杭州2023年第一波土拍结果（2022年第五批次） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为1.2%，领先大盘2.01个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第7名。本周上涨个股共87支，较上周减少10支，下跌股数为42支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为*ST宏盛、万方发展、世荣兆业、深振业A、东旭蓝天，涨幅分别为36.0%、10.3%、9.6%、7.1%、6.6%。跌幅前五为S*ST前锋、广汇物流、泰禾集团、泛海控股、香江控股，跌幅分别为-4.6%、-4.1%、-3.1%、-3.1%、-3.0%。 本周48家重点房企中共计上涨18支，较上周增长12支，涨幅位居前五的为越秀地产、华发股份、招商蛇口、建业地产、滨江集团，涨幅分别为9.2%、8.7%、6.2%、5.8%、5.3%。跌幅前五为时代中国控股、佳源集团、金地商置、禹洲集团、中梁控股，跌幅分别为-9.3%、-8.6%、-7.4%、-6.5%、-6.5%。 图表2：本周各行业涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前五个股 图表6：本周跌幅前五个股 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企涨幅情况 图表9：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为257.9万平方米，环比提升21.1%，同比提升44.2%（因2022第六周（2022.2.5-2.11）春节假期影响，下同），其中样本一线城市的新房成交面积为60.5万方，环比53.4%，同比69.4%；样本二线城市为146.9万方，环比18.9%，同比40.8%；样本三线城市为50.5万方，环比1.2%，同比30.0%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计6周新房成交面积同比看，样本30城共计1349.4万方，同比-15.4%；一线城市为319.4万方，同比-15.1%；二线城市为742.3万方，同比-19.5%；三线城市为287.8万方，同比-3.0%。其中一线城市中，北京（2.0%）、上海（-14.5%）、广州（-18.2%）、深圳（-40.4%）。二三线城市中大连（2002.7%）、温州（140.0%）、海门（49.2%）等总计8城同比均为正，南平（-51.6%）、莆田（-48.9%）、南京（-48.8%）等总计16城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪（2023W1起始日为2022.12.31） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计96.1万方，环比增长2.7%，同比增长123.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.6万方，环比1.6%；样本二线城市为44.0万方，环比9.8%；样本三线城市为20.5万方，环比-8.5%。年初至今累计二手房成交面积为461.0万方，同比变动为16.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为137.9万方，同比-0.8%；样本二线城市为218.2万方，同比19.8%；样本三线城市为104.8万方，同比19.8%。 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪（2023W1起始日为2022.12.31） 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（2.6-2.12）共发行房企信用债10只，环比增加6只；发行规模共计64.00亿元，环比增加15亿元，总偿还量87.77亿元，环比减少22.83亿元，净融资额为-23.77亿元，环比增加37.83亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（71.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以超短期融资债券及一般公司债（41.4%、39.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以0-1年及1-3年（41.4%、30.1%）的债券为主。 图表20：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所上行。其中，黑牡丹短期融资券（+142bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表24：房企每周融资汇总（2.6-2.12） 5.本周政策回顾 图表25：地方性政策及消息（2.5-2.11） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前PE、PB并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司； 3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。