房地产行业周报（2023年第32周）：新房销售环比下行，多地持续发布优化政策

本周板块回顾：本周申万房地产指数下跌4.21%，沪深300指数下跌1.12%，板块跑输沪深300指数3.09pct，在31个板块中排第30位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积166万平米，环比-30.6%，同比-30.1%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积41万平米，环比-34.7%，同比-34.4%；二线城市商品房成交面积86万平米，环比-30.5%，同比-31.1%；三线城市商品房成交面积39万平米，环比-26.1%，同比-22.1%。各能级城市成交同环比均出现回落。二手房市场方面，我们重点监测的14城二手房成交面积138万平米，环比+6.2%，同比-0.1%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积25万平米，环比-5.1%，同比-18.3%； 9个二线城市二手房成交面积108万平米，环比+11.1%，同比+6.0%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-18.0%，同比-10.2%。二线城市表现较好，同环比均上涨。库存方面，一线城市中上海库存环比+5.2%。从去化周期来看，上海表现较为突出，3个月移动平均去化周期分别为4.70个月，其余城市去化周期仍然较长。土地市场方面，一线城市住宅用地成交2宗，平均溢价率均为8.31%；二线城市合计成交住宅用地41宗，总规划建面328.37万方，土地出让金325.95亿元，平均溢价率2.33%；三四线城市共计成交住宅用地56宗，商办用地106宗，平均溢价率分别为2.42%、5.34%。 本周政策情况：8月7日，河南省人民政府办公厅发布《关于印发持续扩大消费若干政策措施的通知》，其中提出，支持各地因城施策，持续完善购房补贴等促进住房消费健康发展政策。提出对符合条件的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。同时，完善二套房认定标准，未实施限购措施的城市，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房时执行首套房贷款政策。8月9日，江苏省发改委网站发布关于公开征求《关于促进全省经济持续回升向好助力高质量发展继续走在前列的若干政策措施》（征求意见稿）意见的公告。里面谈到除南京、苏州市区外，拟全面取消落户限制政策；落实降低首付及贷款利率等。 重点公司跟踪：8月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地8块，总土地出让金104.25亿元，其中上海1块、郑州1块、苏州3块、杭州1块、北京1块、南昌1块。拿地企业为华润置地、万科企业、保利发展、建发地产和招商蛇口。本周我们重点跟踪的房企中，招商蛇口发行13亿元超短期融资券，期限0.49年，票面利率2.26%。 投资建议：销售表现上，本周新房市场成交同环比均出现下跌，二手房市场上二线城市表现相对较好。去化表现上，以上海表现最佳，三四线城市去化仍然显著慢于高能级城市。拿地端，除央国企外，混合制企业万科在郑州、北京分别获取1宗地块。政策端，继7月24日中央政治局会议后，各地仍在陆续发布优化政策以促进房地产市场平稳发展。我们认为未来一段时间政策环境仍然有望持续保持宽松。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第32周板块行情回顾 1.1第32周行业指数表现 本周（2023/8/4~2023/8/10）申万房地产指数下跌4.21%，沪深300指数下跌1.12%，板块跑输沪深300指数3.09pct，在31个板块中排第30位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第32周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：*ST新联、深振业A、*ST泛海、津滨发展、天房发展；跌幅排名前5位的个股分别为：中迪投资、华远地产、新大正、京投发展、云南城投。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/8/4~2023/8/10）30大中城市商品房成交面积166平米，环比-30.6%，同比-30.1%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积41万平米，环比-34.7%，同比-34.4%；二线城市商品房成交面积86万平米，环比-30.5%，同比-31.1%；三线城市商品房成交面积39万平米，环比-26.1%，同比-22.1%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/8/10）30大中城市商品房成交面积8735万平米，同比-3.2%；其中一线城市商品房成交面积2116万平米，同比+11.5%；二线城市商品房成交面积4750万平米，同比-10.0%；三线城市商品房成交面积1869万平米，同比+1.3%。 8月截止目前（2023/8/1~2023/8/10）30大中城市商品房成交面积257万平米，同比-30.9%；其中一线城市商品房成交面积64万平米，同比-34.1%；二线城市商品房成交面积133万平米，同比-32.7%；三线城市商品房成交面积59万平米，同比-21.9%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/8/4~2023/8/10）我们重点监测的14城二手房成交面积138万平米，环比+6.2%，同比-0.1%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积25平米，环比-5.1%，同比-18.3%；9个二线城市二手房成交面积108万平米，环比+11.1%，同比+6.0%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-18.0%，同比-10.2%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/8/10）我们重点监测的14城二手房成交面积5378万平米，同比+40.8%；其中，2个一线城市二手房成交面积1059万平米，同比+17.0%；9个二线城市二手房成交面积4055万平米，同比+48.9%；3个三四线城市二手房成交面积265万平米，同比+37.1%。 8月截止目前（2023/8/1~2023/8/10）我们重点监测的14城二手房成交面积209万平米，同比-2.8%；其中，2个一线城市二手房成交面积36万平米，同比-19.9%； 9个二线城市二手房成交面积162万平米，同比+1.5%；3个三四线城市二手房成交面积11万平米，同比+4.5%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/8/4~2023/8/10）北京、上海、深圳、广州新房成交环比均有不同程度下跌，跌幅分别为-26.7%、-44.3%、-24.1%、-27.0%。与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州新房成交同比均下跌，跌幅分别为-18.8%、-45.4%、-4.4%、-36.0%。 二手房市场本周北京二手房成交面积环比-58.3%，同比-72.1%；深圳环比-59.3%，同比-50.5%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/8/4~2023/8/10）我们重点监测的14个二线城市中，南京和苏州分别环比上涨60.6%、9.6%；其余城市均环比下降，其中杭州新房市场环比跌幅最大，为-54.2%；成都、东莞、佛山、福州、济南、宁波、青岛、武汉环比分别下跌6.4%、21.7%、39.0%、23.0%、30.3%、30.8%、23.5%、23.6%。与去年同期相比，14个城市新房成交同比只有南京上涨，涨幅为19.8%；其他城市均出现不同程度下跌，其中东莞同比跌幅超过50%，为-57.3%；佛山、福州、济南、宁波和武汉同比跌幅超过40%，分别为-40.8%、-46.3%、-41.8%、-42.6%、-48.4%；杭州、青岛同比跌幅超过30%，分别为-35.3%、-36.9%。二手房市场方面，我们重点监测的二线城市中，除青岛（环比-9.1%）外，环比均上涨，其中南宁涨幅最大，为+56.8%； 苏州、杭州的涨幅超过了20%，分别为+36.2%和+23.8%；成都、东莞、佛山、南京、厦门分别上涨9.9%、12.3%、2.2%、0.8%、17.0%。同比表现上，南宁同比涨幅最大，为136.3%，东莞同比涨幅超过了50%，为73.8%，成都、杭州分别上涨+6.6%、+33.7%；佛山、南京、青岛、苏州、厦门则有不同程度下跌，跌幅分别为1.3%、8.4%、3.6%、4.4%、19.5%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/8/4~2023/8/10）我们重点监测的13个三四线城市中，泉州、金华新房市场成交环比大幅上涨，涨幅均超过100%，江门、扬州分别上涨+23.8%、+93.1%； 其他城市则有不同程度下跌，其中芜湖下跌幅度最大，跌幅为92.4%，韶关环比跌幅超过50%，为73.1%，惠州、莆田、泰安、温州环比分别下跌38.1%、30.8%、19.7%、6.3%；肇庆成交比较稳定，环比不变。同比表现方面，只有金华同比上涨且涨幅超过50%，为+62.2%，其他城市均同比下跌，其中莆田、韶关、泰安、芜湖、肇庆同比跌幅超过50%，分别为70.0%、51.5%、61.5%、86.3%、83.2%；惠州、江门、温州、扬州分别同比下跌45.7%、28.8%、5.6%、22.2%。二手房市场上，扬州本周环比+18.0%，金华、江门环比分别-54.9%、-5.4%；同比表现上，江门同比+6.1%，温州、扬州同比分别-31.2%、-4.7%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/8/4~2023/8/10）一线城市中，北京和上海新房库存面积环比分别上涨0.1%、5.2%，深圳和广州新房库存面积环比分别下跌1.5%、0.2%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为4.70个月。深圳去化周期在15个月以内，而北京、广州去化周期均超过17个月。我们跟踪的4个二线城市，杭州本周暂未公布库存情况；福州、南京环比分别-0.3%、-0.6%，苏州情况较为稳定，较上周基本没有变化。从去化周期来看，苏州、南京去化周期分别为14.52个月、17.63个月，而福州去化周期超过30个月。我们跟踪的3个三四线城市中，新房库存面积环比变化不大；去化周期上，3个城市去化周期均超过20个月，其中泉州最长，3个月移动平均去化周期达到154.78个月，莆田、温州分别为49.74个月、27.68个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/8/4~2023/8/10）成交端，一线城市住宅用地成交2宗，平均溢价率均为8.31%。2宗住宅用地均为北京成交，规划建面为11.95万方，土地出让金为32.60亿元，平均溢价率为8.31%；一线城市商办用地成交1宗，平均溢价率为0%。1宗商办用地为上海成交，规划建面为4.3万方，土地出让金为7.10亿元，平均溢价率为0%。二线城市合计成交住宅用地41宗，总规划建面328.37万方，土地出让金325.95亿元，平均溢价率2.33%；成交商办用地12宗，总规划建面162.53万方，土地出让25.57亿元，平均溢价率0%。供给方面，二线城市合计推出住宅用地41宗，总规划建面429.12万方；推出商办用地15宗，总规划建面24.53万方。三四线城市共计成交住宅用地155宗，商办用地130宗，土地出让金分别为106.29亿元、12.61亿元，平均溢价率分别为2