房地产行业2022年10月投资策略暨中报总结：基本面持续承压，需求端放松仍有空间

证券研究报告|2022年09月25日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：三大压制因素仍在，销售复苏节奏缓慢。由于三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观）延续，销售回暖动能仍显不足。从统计局月度数据看，2022年1-8月商品房销售额累计85870 亿元，同比-27.9%；8月单月，商品房销售额同比-19.9%，较前值收窄8.3个百分点。从克而瑞月度数据看，2022年1-8月，300城住宅销售面积累计24771万㎡，同比-42%；8月单月，300城住宅销售面积环比-9%，单月同比 -31%。百强房企全口径销售额累计46819亿元，同比-48%；8月单月，百强房企全口径销售额6048亿元，环比-0.3%，单月同比-33%。从日频数据跟踪 来看，2022年截至9月17日，30城商品房成交面积10337万㎡，同比-31%其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-32%、-35%、-33%、-15%。 典型房企中报总结：业绩承压，盈利能力下降。2022年房地产板块中期业绩承压，盈利能力下降。板块124家公司共取得营业总收入11013亿元，同比下降14.5%；共取得归母净利润270亿元，同比大幅下降62.4%。房企盈利能力显著下降，增收不增利现象明显，仅41家公司取得了业绩正增长，占比29%。 板块：重回博弈，超额收益明显。自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨4.6%，大幅跑赢沪深300指数9.4个百分点，在31个行业中排第1名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2022年动态PE为8.0倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高29.7%，比2021年估值水平（10.2倍动态PE）低21.7%，估值有所修复。 投资策略：基本面持续承压，需求端放松仍有空间。由于三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观）延续，当前销售复苏节奏缓慢，基本面承压明显。在当前环境下，我们期待需求端更有力政策推出的效果，未来或将有更大范围、更猛烈的政策利好出台，房地产终将回归正常轨道。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，10月推荐万科A、贝壳-W。 风险提示：基本面改善不及预期、政策力度不及预期。 房地产 超配·维持评级 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 联系人：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cn 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《房地产行业双周报-销售复苏依旧缓慢，集中供地冷热不均》 ——2022-09-22 《统计局8月房地产数据点评-销售延续低迷，竣工单月修复》— —2022-09-19 《房地产行业2022年9月投资策略-销售复苏放缓，静待放松加 码》——2022-08-29 《房地产行业双周报-5年期LPR降低15bp，“保交楼”举措持续推出》——2022-08-22 《LPR下调点评-“稳地产”措施持续发力，后续宽松仍值得期待》 ——2022-08-22 房地产行业2022年10月投资策略暨中报总结 基本面持续承压，需求端放松仍有空间 超配 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：三大压制因素仍在，销售复苏节奏缓慢4 典型房企中报总结：业绩承压，盈利能力下降5 板块：重回博弈，超额收益明显6 投资策略：基本面持续承压，需求端放松仍有空间7 风险提示7 免责声明8 图表目录 图1：商品房销售额累计同比增速4 图2：商品房销售额单月同比增速4 图3：商品房销售面积累计同比增速4 图4：商品房销售面积单月同比增速4 图5：300城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%）5 图6：百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%）5 图7：30城商品房单日成交面积（万㎡）5 图8：30城商品房累计成交面积同比5 图9：板块营业总收入及同比6 图10：板块归母净利润及同比6 图11：上期报告发布至今主流地产股涨幅6 图12：地产板块PE变化6 图13：上期报告发布至今各板块涨幅7 错误！未找到图形项目表。 行业：三大压制因素仍在，销售复苏节奏缓慢 从统计局月度数据看，销售复苏节奏缓慢。2022年1-8月商品房销售额累计85870亿元，同比-27.9%；8月单月，商品房销售额同比-19.9%，较前值收窄8.3个百分点。2022年1-8月，商品房销售均价为9770元/㎡，同比-6.3%，环比+0.8%。 图1：商品房销售额累计同比增速图2：商品房销售额单月同比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图3：商品房销售面积累计同比增速图4：商品房销售面积单月同比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 从克而瑞月度数据看，销售复苏趋势较弱。2022年1-8月，300城住宅销售面积累计24771万㎡，同比-42%；8月单月，300城住宅销售面积环比-9%，单月同比 -31%。2022年1-8月，百强房企全口径销售额累计46819亿元，同比-48%；8月单月，百强房企全口径销售额6048亿元，环比-0.3%，单月同比-33%。 图5：300城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%）图6：百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 从日频数据跟踪来看，销售回暖趋势走弱。2022年截至9月17日，30城商品房成交面积10337万㎡，同比-31%。其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-32%、-35%、-33%、-15%。 图7：30城商品房单日成交面积（万㎡）图8：30城商品房累计成交面积同比 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 典型房企中报总结：业绩承压，盈利能力下降 2022年房地产板块中期业绩承压，盈利能力下降。板块124家公司共取得营业总收入 11013亿元，同比下降14.5%；共取得归母净利润270亿元，同比大幅下降62.4%。房 企盈利能力显著下降，增收不增利现象明显，仅41家公司取得了业绩正增长，占比29%。 图9：板块营业总收入及同比图10：板块归母净利润及同比 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 板块：重回博弈，超额收益明显 自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨4.6%，大幅跑赢沪深300指数9.4个百分点，在31个行业中排第1名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2022年动态PE为8.0倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高29.7%，比2021年估值水平（10.2倍动态PE）低21.7%，估值有所修复。 图11：上期报告发布至今主流地产股涨幅图12：地产板块PE变化 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图13：上期报告发布至今各板块涨幅 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 投资策略：基本面持续承压，需求端放松仍有空间 由于三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观）延续，当前销售复苏节奏缓慢，基本面承压明显。在当前环境下，我们期待需求端更有力政策推出的效果，未来或将有更大范围、更猛烈的政策利好出台，房地产终将回归正常轨道。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，10月推荐万科A、贝壳-W。 风险提示 基本面改善不及预期、政策力度不及预期。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 国信证券投资评级 类别 级别 说明 股票投资评级 买入 股价表现优于市场指数20%以上 增持 股价表现优于市场指数10%-20%之间 中性 股价表现介于市场指数±10%之间 卖出 股价表现弱于市场指数10%以上 行业投资评级 超配 行业指数表现优于市场指数10%以上 中性 行业指数表现介于市场指数±10%之间 低配 行业指数表现弱于市场指数10%以上 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所 深圳 深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编：518046总机：0755-82130833 上海 上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编：200135 北京 北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编：100032