统计局11月房地产行业数据点评：基本面受疫情冲击持续承压，需求端政策加码预期不变

事项： 统计局公布 11 月房地产投资和销售数据。2022 年前 11 个月，商品房销售额 118648 亿元，下降 26.6%； 商品房销售面积 121250 万平方米，同比下降 23.3%；房地产开发投资 123863 亿元，同比下降 9.8%；房屋新开工面积 111632 万平方米，下降 38.9%；房屋竣工面积 55709 万平方米，下降 19.0%。 国信地产观点：1）11 月地产销售再受疫情冲击，一方面影响了案场销售工作的开展，另一方面加重了购房者的观望情绪。期待“新十条”后的修复，疫情对房地产销售的直接影响将逐步减弱，而随着经济的恢复，购房者的信心也会逐步重筑。2）开发投资继续恶化，到位资金降幅扩大。3）11 月单月开竣工受到冲击，累计同比降幅扩大。4）《扩大内需战略规划纲要》虽提“房住不炒”，但也支持居民合理自住需求，强调“稳地价、稳房价、稳预期”，房地产市场平稳健康发展依旧重要。2022 年，房地产行业的困难程度是空前的，销售、投资、融资均出现了明显而持续的下降，当前地产链普遍承压，对经济、财政、就业等方面影响较大，重磅政策持续推出，需求端加码预期不变。5）投资建议：提“房住不炒”不改需求端政策加码预期，看好明年政策和销售回暖共振，当前依旧是地产股的好买点。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的； ③受地产拖累的物业板块。推荐保利发展、万科 A、金地集团、招商积余。6）风险提示：后续政策落地效果不及预期；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 11 月地产销售再受疫情冲击，期待“新十条”后的修复 销售表现羸弱，同比降幅扩大。2022 年 1-11 月商品房销售额累计 118648 亿元，同比-26.6%，降幅较前值扩大 0.6 个百分点；销售面积累计 121250 万平方米，同比-23.3%，降幅较前值扩大 1,0 个百分点；销售均价 9785 元/㎡，累计同比-4.3%，较前值收窄 0.6 个百分点。11 月单月，商品房销售额 9816 亿元，同比-32.2%，降幅较前值扩大 8.5 个百分点；销售面积 10071 万平方米，同比-33.3%，降幅较前值扩大 10.0个百分点；销售均价 9747 元/㎡，环比+0.6%。11 月销售走弱主要由于多地疫情防控，一方面影响了案场销售工作的开展，另一方面加重了购房者的观望情绪。我们认为，随着 12 月“新十条”落地，后续疫情对房地产销售的直接影响将逐步减弱，而随着经济的恢复，购房者的信心也会逐步重筑。 图1：商品房销售额累计同比增速 图2：商品房销售额单月同比增速 图3：商品房销售面积累计同比增速 图4：商品房销售面积单月同比增速 图5：商品房销售均价累计同比增速 图6：商品房销售均价单月环比增速 开发投资继续恶化，到位资金降幅扩大 开发投资继续恶化。2022 年 1-11 月房地产开发投资完成额累计为 123863 亿元，同比-9.8%，降幅较前值扩大 1.0 个百分点。11 月单月，开发投资完成额为 9918 亿元，同比-19.9%，降幅较前值扩大了 3.9 个百分点。开发投资表现较差主要有两方面因素：一是房企资金压力较大，施工活动开展受到影响，导致建安投资支撑减弱；二是房企投资意愿不足，土地市场热度持续走低，土地购置费也对开发投资造成了拖累。 到位资金降幅扩大。2022 年 1-11 月房企到位资金累计为 136313 亿元，同比-25.7%，降幅较前值扩大 1.0个百分点。11 月单月，到位资金为 10833 亿元，同比-35.4%，降幅较前值扩大 9.4 个百分点。拆解房企资金来源，其中，销售回款（即按揭贷款、定金及预收款两项之和）占比维持稳定，国内贷款占比持续走低。 图7：房地产开发投资累计同比增速 图8：房地产开发投资单月同比增速 图9：到位资金累计同比增速 图10：到位资金单月同比增速 图11：国内贷款占比vs销售回款占比 图12：国内贷款拉动vs销售回款拉动 11月单月开竣工受到冲击，累计同比降幅扩大 新开工受销售表现低迷、房企投资意愿较弱的影响依旧较大。2022年1-11月，新开工面积累计111632万平方米，同比-38.9%，降幅较前值扩大1.1个百分点；11月单月，新开工面积7910亿元，同比-50.8%，降幅较前值扩大15.7个百分点。竣工仍待修复。2022年1-11月，竣工面积累计55709万平方米，同比-19.0%，降幅较前值扩大0.3个百分点；11月单月，竣工面积9144万平方米，同比-20.2%，降幅较前值扩大10.8个百分点。 图13：新开工面积累计同比增速 图14：新开工面积单月同比增速 图15：竣工面积累计同比增速 图16：竣工面积单月同比增速 《纲要》虽提“房住不炒”，但房地产市场平稳健康发展依旧重要，合理自住需求政策加码预期不变 12月14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，其中在“持续提升传统消费”章节，提到要促进居住消费健康发展，主要内容包括坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期等。 尽管纲要中提到“房住不炒”，但也明确其传统消费地位，强调“稳地价、稳房价、稳预期”，房地产市场平稳健康发展依旧重要。2022年房地产行业的困难程度是空前的，销售、投资、融资均出现了明显而持续的下降，当前地产链的普遍承压对经济、财政、就业等方面影响较大。11月以来，监管层已经密集发布了金融16条、支持民企债券融资的“第二支箭”、支持房企股权融资的“第三支箭”等多项房企融资端支持政策，标志着地产打压周期根本扭转。地方上，杭州、南京、厦门、佛山、武汉等二线城市纷纷松绑限购、限贷等需求端政策，城市能级越来越高、措施也越来越有力。基本面尚未反转，需求端政策加码预期不变。 更何况，纲要中支持的“居民合理的自住需求”本就是行业存在的根本理由。我们估算，2022至2030年，年均住宅需求仍有15亿平方米，远期亦不会低于9亿平方米。因此，面积需求逐步收窄但仍维持在一个较高的水平上，没有必要对行业过度悲观。 图17：2022年以来房地产政策推出过程的四个阶段 投资建议：看好明年政策和销售回暖共振，当前依旧是地产股的好买点 尽管当前地产基本面尚未反转，但随着稳地产支持政策的不断出台，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。中长期看，地产股债也逐步渡过最艰难的时候，地产股修复机会到来。重磅政策的持续落地，配合基本面困境反转，地产股值得拥有。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。推荐保利发展、万科A、金地集团、招商积余。 风险提示： 1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明