房地产行业2024年3月投资策略暨年报前瞻：春节成交恢复缓慢，板块利润持续承压

证券研究报告|2024年02月27日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：利好频出，春节成交恢复缓慢。春节前后利好政策频出：2月7日深圳优化限购政策，深户买房不看社保，外地户口买房要求3年社保；2月20日，最新五年期LPR调整为3.95%，较前期下降25bp，至此北上广深首套贷款利率分别下调为4.05%、3.85%、3.85%、3.85%。 从日频跟踪来看，春节后30城商品房成交恢复缓慢，累计同比降幅仍 在扩大。截至2月末，30城商品房7天移动平均成交面积同比-71%；长 三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均成交面积同比分别为-73%、-73%、-68%、-71%；一线城市、二线城市、三线城市商品房7天移动平均成交面积同比分别为-57%、-73%、-78%。30城商品房累计 成交面积为1075万㎡，同比-39%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域商品房成交面积累计同比分别为-52%、-38%、-39%、-8%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为-37%、 -39%、-42%。 一线城市春节后商品住宅成交同样恢复缓慢，累计同比降幅仍未企稳。截至2月末，北京商品住宅7天移动平均成交面积同比-51%，累计同比 为-3%；上海商品住宅7天移动平均成交面积同比-61%，累计同比为-53%； 广州商品住宅7天移动平均成交面积同比-54%，累计同比为-37%；深圳 商品住宅7天移动平均成交面积同比-62%，累计同比为-31%。 年报前瞻：板块利润持续承压。受到毛利率下降和计提减值的影响，绝大多数业绩延续了承压态势。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的64家公司中，业绩预增公司5家，占比8%；业绩扭亏公司8家，占比13%；业绩预减公司10家，占比16%；业绩首亏公司15家，占比23%；业绩续亏公司24家，占比38%。 板块：本月跑输沪深300指数9.9个百分点。自上期策略报告发布至今，房 地产板块下跌4.7%，跑赢沪深300指数9.9个百分点，在31个行业中排30名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为7.9倍比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍动态PE）高19.6%。 投资策略：春节前后需求端利好政策持续推出，但基本面暂未出现显著改善。楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，从部分前置指标看，部分重点城市将一定程度受益于新政所带来的基本面的提振，“金三银四”有望实现一波销售脉冲，土储质量优、布局聚焦的优质房企将有望取得销售和规模的增长。同时，未来一年开工势能较大，城改+保障房建设将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益，结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。3月核心推荐华润置地、绿城管理控股。 风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 房地产 超配·维持评级 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《房地产行业2024年2月投资策略-基本面未显好转，政策密集 出台》——2024-01-30 《经营性物业贷款新政点评-突破性放宽资金用途，信号意义强于实际影响》——2024-01-25 《数据背后的地产基建图景（五）-2023年地产基本面寒意未消，基建投资增速年底企稳》——2024-01-24 《统计局12月房地产数据点评-地产基本面表现较弱，需求端政 策持续发力》——2024-01-18 《2023年12月房地产数据点评-销售端仍待复苏，拿地端企稳回升》——2024-01-03 房地产行业2024年3月投资策略暨年报前瞻 春节成交恢复缓慢，板块利润持续承压 超配 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：利好频出，春节成交恢复缓慢4 年报前瞻：板块利润持续承压5 板块：本月跑输沪深300指数9.9个百分点8 投资策略8 风险提示9 图表目录 图1：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡）4 图2：分区域商品房累计成交面积同比，20244 图3：分能级商品房累计成交面积同比，20244 图4：北京单日成交7天移动平均5 图5：上海单日成交7天移动平均5 图6：广州单日成交7天移动平均5 图7：深圳单日成交7天移动平均5 图8：2022年地产板块业绩变化情况6 图9：上期报告发布至今主流地产股涨幅8 图10：地产板块PE变化8 图11：上期报告发布至今各板块涨幅8 行业：利好频出，春节成交恢复缓慢 春节前后利好政策频出：2月7日，深圳优化限购政策，深户买房不看社保，外地户口买房要求3年社保；2月20日，最新五年期LPR调整为3.95%，较前期下降25bp，至此北上广深首套贷款利率分别下调为4.05%、3.85%、3.85%、3.85%。 从日频跟踪来看，春节后30城商品房成交恢复缓慢，累计同比降幅仍在扩大。截 至2月末，30城商品房7天移动平均成交面积同比-71%；长三角、华南、华中& 西南、华北&东北区域7天移动平均成交面积同比分别为-73%、-73%、-68%、-71%； 一线城市、二线城市、三线城市商品房7天移动平均成交面积同比分别为-57%、 -73%、-78%。30城商品房累计成交面积为1075万㎡，同比-39%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域商品房成交面积累计同比分别为-52%、-38%、 -39%、-8%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为-37%、 -39%、-42%。 图1：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图2：分区域商品房累计成交面积同比，2024图3：分能级商品房累计成交面积同比，2024 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 一线城市春节后商品住宅成交同样恢复缓慢，累计同比降幅仍未企稳。截至2月 末，北京商品住宅7天移动平均成交面积同比-51%，累计同比为-3%；上海商品住 宅7天移动平均成交面积同比-61%，累计同比为-53%；广州商品住宅7天移动平 均成交面积同比-54%，累计同比为-37%；深圳商品住宅7天移动平均成交面积同比-62%，累计同比为-31%。 图4：北京单日成交7天移动平均图5：上海单日成交7天移动平均 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 图6：广州单日成交7天移动平均图7：深圳单日成交7天移动平均 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 年报前瞻：板块利润持续承压 受到毛利率下降和计提减值的影响，绝大多数业绩延续了承压态势。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的64家公司中，业绩预增公司5家，占比8%；业 绩扭亏公司8家，占比13%；业绩预减公司10家，占比16%；业绩首亏公司15家，占比23%；业绩续亏公司24家，占比38%。 图8：2022年地产板块业绩变化情况 资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理 序号 证券代码 证券名称 业绩类型具体摘要 1 000014.SZ 沙河股份 预增净利润约46,000.00万元~55,000.00万元。较去年同期净利润24,868.00万元，变化约为84.98%~121.17% 2 000048.SZ 京基智农 预增净利润约150,000.00万元~170,000.00万元。较去年同期净利润77,307.39万元，变化约为 94.03%~119.90% 3 000573.SZ 粤宏远A 预增净利润约5,200.00万元~7,200.00万元。较去年同期净利润4,155.20万元，变化约为25.14%~73.28% 4 000631.SZ 顺发恒业 预增净利润约29,100.00万元~37,000.00万元。较去年同期净利润16,193.91万元，变化约为80.00%~128.00% 5 000897.SZ 津滨发展 预增净利润约50,000.00万元~55,000.00万元。较去年同期净利润26,317.81万元，变化约为89.99%~108.98% 6 000036.SZ 华联控股 预减净利润约5,500.00万元~8,000.00万元。较去年同期净利润43,575.00万元，变化约为-87.38%~-81.64% 7 000886.SZ 海南高速 预减净利润约9,000.00万元~10,600.00万元。较去年同期净利润25,017.05万元，变化约为-64.02%~-57.63% 8 002133.SZ 广宇集团 预减净利润约4,500.00万元~6,750.00万元。较去年同期净利润11,303.56万元，变化约为-60.19%~-40.28% 9 002188.SZ 中天服务 预减净利润约1,700.00万元~2,200.00万元。较去年同期净利润6,162.92万元，变化约为-72.42%~-64.30% 10 002314.SZ 南山控股 预减净利润约14,600.00万元~18,200.00万元。较去年同期净利润68,046.64万元，变化约为-78.54%~-73.25% 11 600048.SH 保利发展 预减营业总收入3471.47亿元，同比去年23.49%，净利润为120.37亿元，同比去年-34.42%，基本EPS为1.01 元，加权平均ROE为6.12% 12 600162.SH 香江控股 预减净利润约6,600.00万元~9,000.00万元。较去年同期净利润24,341.00万元，变化约为-73.00%~-63.00% 13 600383.SH 金地集团 预减净利润约75,000.00万元~90,000.00万元。较去年同期净利润611,452.00万元，变化约为 -87.73%~-85.28% 14 600515.SH 海南机场 预减净利润约80,000.00万元~120,000.00万元。较去年同期净利润185,600.00万元，变化约为 -56.90%~-35.36% 15 600641.SH 万业企业 预减净利润约12,000.00万元~18,000.00万元。较去年同期净利润42,400.00万元，变化约为-71.67%~-57.50% 16 000031.SZ 大悦城 续亏净利润约-170,000.00万元~-130,000.00万元。较去年同期净利润-288,277.00万元，变化约为 41.03%~54.90% 17 000056.SZ 皇庭国际 续亏净利润约-150,000.00万元~-100,000.00万元。较去年同期净利润-123,093.57万元，变化约为 -21.86%~18.76% 18 000069.SZ 华侨城A 续亏净利润约-720,000.00万元~-510,000.00万元。较去年同期净利润-1,090,540.53万元，变化约为 33.98%~53.23% 19 000560.SZ 我爱我家 续亏净利润约-85,000.00万元~-75,000.00万元。较去年同期净利润-30,598.13万元，变化约为 -177.79%~-145.11% 20 000608.SZ 阳光股份 续亏净利润约-26,500.00万元~-18,000.00万元。较去年同期净利润-38,419.00万元，变化约为 31.02%~53.15% 21 000609.SZ 中迪投资 续亏净利润约-22,000.00万元~-13,000.00万