房地产行业2024年10月投资策略暨中报总结：基本面难言好转，博弈机会仍需观察

证券研究报告|2024年09月23日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：量价承压，复苏趋缓。1）销售规模降幅收窄，但相对2019年同期仍在低位：8月单月，商品房销售面积同比-12.6%，降幅较7月收窄了 2.8个百分点。销售累计同比降幅收窄有基数降低的原因，观察相对历史同期的销售规模，8月单月商品房销售额和销售面积仅分别相当于2019年同期的52%和49%，仍处于较低的水平。 2）新房价格降幅扩大，相对二手房持续承压：2024年8月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-5.7%，降幅较7月扩大了0.4个百分 点；70个大中城市二手住宅销售价格同比-8.6%，降幅较7月扩大了0.4个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。 中报总结：板块首次出现亏损。2024上半年，地产板块共103家公司取得营业总收入8117亿元，同比下降22%；取得归母净利润-114亿元，同比下降128%，板块首次出现亏损。板块出现亏损的主要原因是毛利率承压及计提资产减值损失，2024上半年地产板块整体毛利率25.9%，较2023年同期持平；整体计提资产减值损失93亿元，同比增长175%。 板块：本月跑赢沪深300指数11.3个百分点。自上期策略报告发布至今， 房地产板块上涨9.6%，跑赢沪深300指数11.8个百分点，在31个行业中排 1名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为19.4倍，比2021年的底部估值水平（10.0倍动态PE）高95.3%。 投资策略：8月地产基本面未见好转，房价跌幅持续扩大。“金九银十”作为本年度最后的卖房窗口期，有可能重复一季度的以价换量，二手房挂牌量可能再次上升而价格下跌加速，新房则会加大折扣力度。我们认为，从房企价值角度，房价止跌前基本面无法支撑房地产板块的趋势行情。从政策博弈角度，目前城投收储政策从定价和用途看仍按照“市场化运作”思路控制收储成本，很难托底房价，而降税费、小幅降息等小政策也难以支撑地产板块主题投资行情，博弈机会仍需观察。10月建议关注中国海外宏洋集团、华润置地。 风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （亿元） 2024E 2025E 2024E 2025E 00811109 中国海外宏洋集团华润置地 优于大市优于大市 1.48 21.35 53 1512 0.524.36 0.504.69 2.64.4 2.74.1 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 房地产 优于大市·维持 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《统计局2024年1-8月房地产数据点评-销售规模降幅收窄，但 房价仍呈下行趋势》——2024-09-18 《房地产行业周报（2024年第36周）-销售未见好转，重回政策博弈》——2024-09-10 《房地产行业2024年9月投资策略-量价持续承压，市场继续磨 底》——2024-08-29 《房屋养老金制度解读-以新补旧》——2024-08-26 《房地产行业周报（2024年第33周）-新房成交量依然低迷，二手房成交量逐渐回落》——2024-08-20 房地产行业2024年10月投资策略暨中报总结 基本面难言好转，博弈机会仍需观察 优于大市 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：量价承压，复苏趋缓4 销售规模降幅收窄，但相对2019年同期仍在低位4 新房价格降幅扩大，相对二手房持续承压5 中报总结：板块首次出现亏损6 板块：本月跑赢沪深300指数11.8个百分点7 投资策略8 风险提示8 图表目录 图1：商品房销售额累计同比4 图2：商品房销售额单月同比4 图3：商品房销售面积累计同比4 图4：商品房销售面积单月同比4 图5：商品房单月销售金额与2019年同期相比5 图6：商品房单月销售面积与2019年同期相比5 图7：商品房销售均价累计同比5 图8：商品房销售均价单月同比5 图9：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比6 图10：70个大中城市二手住宅销售价格同比6 图11：分城市能级新建商品住宅销售价格同比6 图12：分城市能级二手住宅销售价格同比6 图13：地产板块营业总收入及增速7 图14：地产板块归母净利润及增速7 图15：地产板块毛利率7 图16：地产板块资产减值损失7 图17：上期报告发布至今主流地产股涨幅8 图18：地产板块PE变化8 图19：上期报告发布至今各板块涨幅8 行业：量价承压，复苏趋缓 销售规模降幅收窄，但相对2019年同期仍在低位 2024年1-8月，商品房销售额59723亿元，同比-23.6%，降幅较1-7月收窄了0.7 个百分点；8月单月，商品房销售额同比-17.2%，降幅较7月收窄了1.3个百分 点。2024年1-8月，商品房销售面积60602万㎡，同比-18.0%，降幅较1-7月收 窄了0.6个百分点；8月单月，商品房销售面积同比-12.6%，降幅较7月收窄了 2.8个百分点。销售累计同比降幅收窄有基数降低的原因，观察相对历史同期的销售规模，8月单月商品房销售额和销售面积仅分别相当于2019年同期的52%和49%，仍处于较低的水平。 图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售额单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图3：商品房销售面积累计同比图4：商品房销售面积单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图5：商品房单月销售金额与2019年同期相比图6：商品房单月销售面积与2019年同期相比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 新房价格降幅扩大，相对二手房持续承压 2024年1-8月，全国商品房销售均价9855元/㎡，同比-6.8%，降幅较1-7月收 窄了0.2个百分点；8月单月，商品房销售均价9906元/㎡，同比-5.3%，环比-0.4%。从城市维度看，2024年8月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-5.7%，降幅较7月扩大了0.4个百分点；70个大中城市二手住宅销售价格同比-8.6%， 降幅较7月扩大了0.4个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。 图7：商品房销售均价累计同比图8：商品房销售均价单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图9：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比图10：70个大中城市二手住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图11：分城市能级新建商品住宅销售价格同比图12：分城市能级二手住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 中报总结：板块首次出现亏损 2024上半年，地产板块共103家公司取得营业总收入8117亿元，同比下降22%；取得归母净利润-114亿元，同比下降128%，板块首次出现亏损。板块出现亏损的主要原因是毛利率承压及计提资产减值损失，2024上半年地产板块整体毛利率25.9%，较2023年同期持平；整体计提资产减值损失93亿元，同比增长175%。 图13：地产板块营业总收入及增速图14：地产板块归母净利润及增速 资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理 图15：地产板块毛利率图16：地产板块资产减值损失 资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理 板块：本月跑赢沪深300指数11.8个百分点 自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨9.6%，跑赢沪深300指数11.8个百 分点，在31个行业中排1名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为19.4倍，比2021年的底部估值水平（10.0倍动态PE）高95.3%。 图17：上期报告发布至今主流地产股涨幅图18：地产板块PE变化 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图19：上期报告发布至今各板块涨幅 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 投资策略 8月地产基本面未见好转，房价跌幅持续扩大。“金九银十”作为本年度最后的卖房窗口期，有可能重复一季度的以价换量，二手房挂牌量可能再次上升而价格下跌加速，新房则会加大折扣力度。我们认为，从房企价值角度，房价止跌前基本面无法支撑房地产板块的趋势行情。从政策博弈角度，目前城投收储政策从定价和用途看仍按照“市场化运作”思路控制收储成本，很难托底房价，而降税费、小幅降息等小政策也难以支撑地产板块主题投资行情，博弈机会仍需观察。10月建议关注中国海外宏洋集团、华润置地。 风险提示 政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 国信证券投资评级 投资评级标准 类别 级别 说明 报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数（000300.SH）作为基准；新三板市场以三板成指（899001.CSI）为基准；香港市场以恒生指数(HSI.HI)作为基准；美国市场以标普500指数(SPX.GI)或纳斯达克指数（IXIC.GI）为基准。 股票投资评级 优于大市 股价表现优于市场代表性指数10%以上 中性 股价表现介于市场代表性指数±10%之间 弱于大市 股价表现弱于市场代表性指数10%以上 无评级 股价与市场代表性指数相比无明确观点 行业投资评级 优于大市 行业指数表现优于市场代表性指数10%以上 中性 行业指数表现介于市场代表性指数±10%之间 弱于大市 行业指数表现弱于市场代表性指数10%以上 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我