房地产行业2023年8月投资策略暨中报前瞻：政策表态频繁，抓住一线放松受益标的

证券研究报告|2023年07月31日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：7月销售复苏仍弱，政策表态频繁。根据统计局数据，6月基本面短期趋弱，由于推货前置和去年基数较高等影响，我们认为并不宜将该回落进行不合理的线性外推。从高频数据看，30城销售暂未出现显著复苏，截至7 月28日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-25%；其中，长三角、华 南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-25%、-18%、 -30%、-24%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-5%、-31%、-33%。今年截至目前，30城商品房累计成交面积为8185万 ㎡，同比-3.8%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-3.2%、-6%、-1%、-7%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+14%、-9%、-8%。 近期针对房地产行业的政策表态频繁，政治局会议指出要适时调整优化房地产政策，住建部座谈会表示要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。本周末，北京、广州、深圳等城市均表态要更好满足居民刚性和改善性住房需求，我们预计后续一线城市的限制性政策续将部分有序放开。 板块：7月跑赢沪深300指数7.2个百分点。自上期策略报告发布至今，房 地产板块上涨11.3%，跑赢沪深300指数7.2个百分点，在31个行业中排2名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为10.9倍比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高63.6%。 投资策略：尽管政策并非当前地产市场复苏的核心压制，但高层对地产的积极表态，可以提振市场信心，后续政策的出台也将更加顺利，地产板块阶段性行情可期。此外，着眼基本面，我们重申并不宜悲观线性外推Q2的销售回落，预计Q4将迎来销售复苏高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。8月核心推荐贝壳-W、越秀地产。 中报前瞻：受到行业景气度影响，绝大多数房企2023H1业绩承压。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的68家公司中，业绩预增公司11家，占比16%；业绩扭亏公司7家，占比10%；业绩略增公司2家，占比3%；业绩预减公司8家，占比2%；业绩首亏公司13家，占比19%；业绩续亏公司26家，占比38%。 风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 房地产 超配·维持评级 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《房地产行业周观点-政治局会议表态积极，地产阶段性行情可期》——2023-07-25 《房地产行业重大事件点评点评-并非“棚改”，影响有限》— —2023-07-23 《房地产行业周观点-“金融16条”期限延长，央行鼓励协商变 更存量房贷合约》——2023-07-18 《统计局6月房地产数据点评-基本面趋弱但不宜线性外推，预 计7月数据边际回升》——2023-07-17 《房地产行业2023年中期投资策略-重复苏节奏，轻政策博弈》 ——2023-07-11 房地产行业2023年8月投资策略暨中报前瞻 政策表态频繁，抓住一线放松受益标的 超配 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：7月销售复苏仍弱，政策表态频繁4 统计局数据：6月基本面趋弱但不宜线性外推4 高频数据：30城销售暂未出现显著复苏4 政策表态频繁，预计后续将部分有序放开7 板块：7月跑赢沪深300指数7.2个百分点8 投资策略9 中报前瞻9 风险提示16 免责声明17 图表目录 图1：商品房销售额累计同比4 图2：商品房销售面积累计同比4 图3：商品房单月销售面积（万㎡）4 图4：商品房单月销售均价（元/㎡）4 图5：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡）5 图6：长三角单日成交7天移动平均（万㎡）5 图7：华南单日成交7天移动平均（万㎡）5 图8：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡）6 图9：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡）6 图10：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）6 图11：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡）6 图12：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）6 图13：30城商品房累计成交面积同比，20236 图14：30城分区域商品房累计成交面积同比，20237 图15：30城分能级商品房累计成交面积同比，20237 图16：上期报告发布至今主流地产股涨幅8 图17：地产板块PE变化8 图18：上期报告发布至今各板块涨幅8 图19：2023年H1地产板块业绩变化情况9 表1：近期针对房地产行业的政策表态7 表2：2023H1公司业绩摘要9 行业：7月销售复苏仍弱，政策表态频繁 统计局数据：6月基本面趋弱但不宜线性外推 2023年1-6月，商品房销售额63092亿元，同比+1.1%，增幅较1-5月收窄7.3 个百分点；商品房销售面积59515万㎡，同比-5.3%，降幅较1-5月扩大4.4个百 分点。2023年6月单月，商品房销售额13305亿元，环比+33%，同比-19%，较5 月下滑26个百分点；销售面积13075万㎡，环比+49%，同比-18%，降幅较5月扩大15个百分点。6月销售复苏明显趋弱，销售均价也降至历史常态水平。 与历史年份相比，今年Q1居民购房需求释放较为充分，房企为抓销售窗口期将推货前置，因此销售在Q1集中兑现，而Q2销售逐渐乏力，且2022年6月销售基数较高。我们认为，应当正确看待Q2的销售回落，并不宜将该回落进行不合理的线性外推。 图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售面积累计同比 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图3：商品房单月销售面积（万㎡）图4：商品房单月销售均价（元/㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 高频数据：30城销售暂未出现显著复苏 30城销售暂未出现显著复苏，截至7月28日，30城商品房7天移动平均成交面 积同比-25%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面 积同比分别为-25%、-18%、-30%、-24%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-5%、-31%、-33%。今年截至目前，30城商品房累计成交面积为8185万㎡，同比-3.8%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-3.2%、-6%、-1%、-7%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+14%、-9%、-8%。 图5：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图6：长三角单日成交7天移动平均（万㎡）图7：华南单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图8：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡）图9：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图10：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图11：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图12：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图13：30城商品房累计成交面积同比，2023 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图14：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023图15：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 政策表态频繁，预计后续将部分有序放开 近期针对房地产行业的政策发声频繁，7月24日中央政治局会议指出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展；7月28日，住房城乡建设部召开企业座谈会，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。本周末，北京、广州、深圳等城市均表态要更好满足居民刚性和改善性住房需求，我们预计后续一线城市的限制性政策续将部分有序放开。 表1：近期针对房地产行业的政策表态 部门文件主要内容 《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。 一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与 中国人民银行 国家金融监督管理总 关于延长金融支持房地产房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促市场平稳健康发展有关政进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分 局策期限的通知 中共中央政治局/ 住房城乡建设部倪虹/部长 类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。 二是对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。 会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。 倪虹强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。 更好满足刚性和改善性住市住房城乡建设委将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要 北京市住建局 房需求促进北京房地产市场平稳健康发展 求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关 部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。 深圳市住建局 更好满足居民刚性和改善市住房建设局认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市 性住房需求，促进房地产委、市政府领导下，以及上级有关部门指导下，结合我市房地产实际情况，会同市有关部门、中央 市场平稳健康发展 驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住