房地产行业2022年6月投资策略暨年报总结：买在基本面分歧时

行业：销售持续低迷，土地整体回暖尚需时日。销售端，从城市角度，2022年 4 月单月 300 城住宅销售面积 2148 万㎡，环比-32%，同比-64%；2022年截至 4 月，300 城住宅累计销售面积 11049 万㎡，同比-50%，景气度仍低迷。从房企角度，2022 年 4 月单月百强房企全口径销售额 4924 亿元，同比-59%；2022 年截至 4 月，百强房企累计全口径销售额 21203 亿元，同比-50%，降幅再扩大。土地端，纵观 2022 年第一批集中供地结果，从顶价成交率的维度看，深圳、合肥、杭州、重庆顶价成交率均超过 20%；从流拍率的维度看，天津、福州、济南、南京、合肥的流拍撤拍率均超过 20%；从溢价率的维度看，深圳、合肥、厦门、杭州、宁波、重庆、南京七城的成交溢价率均超过 5%。由此可见，各城市间土拍热度仍有较大分化，单个城市内部分化亦较为明显。纵观今年首次集中供地（22 城与非 22 城），仅有深圳、杭州等市场基本面强劲的“龙头城市”整体热度较高，东莞、南京等此前房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、溢价率提升等正面结果反馈，但或有本次土拍整体土地质量较好等客观因素存在，且大多城市底价成交率仍然维持高位，从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强，土拍市场整体回暖仍需时日。 公司：业绩下滑，分化明显。2021 年板块共 126 家房企整体营业收入 30428亿元，同比增长 8.3%；归母净利润 303 亿元，同比下降 84.5%，业绩表现持续下滑。板块业绩显著下滑的主要原因包括整体收入下降、毛利率下降、减值损失大幅增加等。剔除亏损超 50 亿元的 6 家房企，剩余 120 家房企整体营业收入 28053 亿元，同比增长 15.4%；归母净利润 1168 亿元，同比下降37.0%。仅看传统龙头房企（选取保利、万科、新城、招商、金地），2021年归母净利润 823 亿元，同比下降 24.1%，板块内表现分化明显。 板块：五月跑输大盘，估值仍处底部。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌 3.2%，跑输沪深 300 指数 4.8 个百分点，在 31 个行业中排第 29 名。 根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2022 年动态 PE 为 5.4 倍，比2019 年 1 月 3 日的底部估值水平低 12.8%，仍处历史最低水平。 投资建议：买在基本面分歧时。本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。因此不必担心政策刺激会矫枉过正，继续“托底式放松”，只会求其中者得其下。我们坚定认为当前是地产股的配置良机，必须抓住近期基本面分歧造就的“黄金买点”。6 月组合推荐保利发展、招商积余。 风险提示：基本面下行超出市场预期而政策迟迟无法转暖。 行业：销售未见起色，土地整体回暖尚需时日 销售：市场未见回暖，百强房企销售降幅扩大 从城市角度，2022 年 4 月单月 300 城住宅销售面积 2148 万㎡，环比-32%，同比-64%；2022 年截至 4 月，300 城住宅累计销售面积 11049 万㎡，同比-50%，景气度仍低迷。从房企角度，2022 年 4 月单月百强房企全口径销售额 4924 亿元，同比-59%；2022 年截至 4 月，百强房企累计全口径销售额 21203 亿元，同比-50%，降幅再扩大。 图1：300 城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%） 图2：百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%） 土地市场整体回暖尚需时日 纵观 2022 年第一次集中供地结果，从顶价成交率的维度看，深圳、合肥、杭州、重庆顶价成交率均超过 20%，分别为 100%、44%、38%、23%；从流拍率的维度看，天津、福州、济南、南京、合肥的流拍撤拍率均超过 20%，分别为 80%、40%、40%、30%、29%；从溢价率的维度看，深圳、合肥、厦门、杭州、宁波、重庆、南京七城的成交溢价率均超过 5%，分别为 15.0%、11.2%、6.8%、6.4%、5.9%、5.4%、5.0%。 由此可见，各城市间土拍热度仍有较大分化，单个城市内部分化亦较为明显。纵观今年首次集中供地（22 城与非 22 城），仅有深圳、杭州等市场基本面强劲的“龙头城市”整体热度较高，东莞、南京等此前房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、溢价率提升等正面结果反馈，但或有本次土拍整体土地质量较好等客观因素存在，且大多城市底价成交率仍然维持高位，从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强，土拍市场整体回暖仍需时日。 图3：21 年第三批集中供地底价成交率 图4：22 年第一批集中供地底价成交率 图5：21 年第三批集中供地溢价成交率 图6：22 年第一批集中供地溢价成交率 图7：21 年第三批集中供地顶价成交率 图8：22 年第一批集中供地顶价成交率 图9：21 年第三批集中供地流拍撤拍率 图10：22 年第一批集中供地流拍撤拍率 图11：21 年第三批集中供地溢价率 图12：22 年第一批集中供地溢价率 公司：业绩下滑，分化明显 总览 SW 房地产板块 126 家上市公司 2021 年业绩情况，2021 年板块整体营业收入30428 亿元，同比增长 8.3%；归母净利润 303 亿元，同比下降 84.5%，业绩表现持续下滑。板块业绩显著下滑的主要原因包括整体收入下降、毛利率下降、减值损失大幅增加等。其中，华夏幸福、蓝光发展、泛海控股、阳光城、中天金融、荣盛发展亏损较为严重，分别亏损 390、138、113、70、64、50 亿元。除去亏损超 50 亿元的 6 家房企，剩余 120 家房企整体营业收入 28053 亿元，同比增长 15.4%； 归母净利润 1168 亿元，同比下降 37.0%。仅看传统龙头房企（选取保利、万科、新城、招商、金地），2021 年归母净利润 823 亿元，同比下降 24.1%，板块内表现分化明显。 图13：房地产板块 2021 年营业收入及同比 图14：房地产板块 2021 年归母净利润及同比 板块：五月跑输大盘，估值仍处底部 自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌 3.2%，跑输沪深 300 指数 4.8 个百分点，在 31 个行业中排第 29 名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2022年动态 PE 为 5.4 倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍动态 PE）低 12.8%，仍处历史最低水平。 图15：上期报告发布至今主流地产股涨幅 图16：地产板块 PE 变化 图17：上期报告发布至今各板块涨幅 投资建议：买在基本面分歧时 本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。因此不必担心政策刺激会矫枉过正，继续“托底式放松”，只会求其中者得其下。我们坚定认为当前是地产股的配置良机，必须抓住近期基本面分歧造就的“黄金买点”。6 月组合推荐保利发展、招商积余。 风险提示 基本面下行超出市场预期而政策迟迟无法转暖。