房地产行业2022年4月投资策略：基本面未见显著改善，政策端博弈仍有空间

行业：销售依旧较为低迷，国央企拿地仍为主流。2022 年前两月销售依旧较为低迷，未见显著改善。2 月单月，30 大中城市商品房销售面积同比下降27%，环比下降 42%；其中，一线城市销售面积 221 万平方米，同比下降 7%，环比下降 34%；二线城市销售面积 358 万平方米，同比下降 23%，环比下降42%；三线城市销售面积 136 万平方米，同比下降 51%，环比下降 51%。2022年 1-2 月，30 大中城市商品房销售面积同比下降 28%，一、二、三线城市分别同比下降 22%、17%、50%。 2022 年 2 月，百城土地成交面积/供应面积为 52%，较上月下降 51pct，溢价率为 3.4%，较上月下降 0.5pct；其中一线城市溢价率为 4.5%，较上月上升2.7pct；二线城市溢价率为 0.5%，较上月下降 5.2pct；三线城市溢价率为0.8%，较上月下降 1.9pct。 在已完成第一批集中供地的五个城市中，国央企拿地仍是主流，北京、厦门、福州国央企拿地比例分别为 94%、78%、83%；青岛、合肥地方民企表现活跃，国央企拿地比例分别为 40%、38%，比例下降较大。整体来看，溢价成交的土地比例较上次增多，土地溢价率均有不同程度的上升，其中合肥、厦门、北京、福州、青岛溢价率分别为 11.2%、6.8%、4.5%、4.2%、2.0%；分别较上次提升 4.7、4.1、3.5、1.2、1.3pct。土地市场似乎有所恢复，但我们认为，销售预期并未回暖，房企“以销定产”的态度难以转变，国央企及地方城投、民企带动的部分城市土拍短暂复苏大概率难以持续，土地市场完全恢复活力仍需时日。 板块：超额收益已现，整体估值仍低。自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨 3.6%，跑赢沪深 300 指数 12.7 个百分点，在 31 个行业中排第 2 名。 根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2022 年动态 PE 为 5.7 倍，比2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍动态 PE）低 7.5%，仍处历史最低水平。 投资建议：基本面未见显著改善，政策端博弈仍有空间。当前行业基本面未见显著改善，销售端依旧较为低迷，土地市场恢复活力仍需时日。我们认为在土地市场完全回暖之前，政策放松的脚步就不会停止，政策端博弈仍有较大空间，类似郑州、哈尔滨出台的相关政策在其他地区还会接踵而至，地产股当前依然值得买入。中短期看，伴随着非限购地区较大力度的政策放松，布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益；中长期看，随着快周转模式退出历史舞台、房企远期资产负债表的修复，经营稳健、综合实力突出的龙头房企将持续受益。4 月组合推荐招商积余、新城控股。 风险提示：基本面下行超出市场预期而政策迟迟无法转暖。 行业：销售依旧较为低迷，国央企拿地仍为主流 销售依旧较为低迷，未见显著改善 2022 年 2 月，30 大中城市商品房单月销售面积 715 万平方米，同比下降 27%，环比下降 42%。其中，一线城市销售面积 221 万平方米，同比下降 7%，环比下降 34%； 二线城市销售面积 358 万平方米，同比下降 23%，环比下降 42%；三线城市销售面积 136 万平方米，同比下降 51%，环比下降 51%。 图1：30 大中城市商品房销售面积单月同比增速 图2：30 大中城市商品房销售面积单月环比增速 2022 年 1-2 月，30 大中城市商品房累计销售面积 1950 万平方米，同比下降 28%。 其中，一线城市累计销售面积 556 万平方米，同比下降 22%；二线城市累计销售面积 979 万平方米，同比下降 17%；三线城市累计销售面积 414 万平方米，同比下降 50%。 图 3：30 大中城市商品房销售面积累计同比增速 根据统计局公布的数据，2022 年 1-2 月，全国商品房销售面积 15703 万平方米，同比下降 9.6%；全国商品房销售额 15459 亿元，同比下降 19.3%。 图4：2022 年 1-2 月商品房销售面积累计同比 图5：2022 年 1-2 月商品房销售额累计同比 国央企拿地仍为主流，土地市场恢复活力仍需时日 2022 年 2 月，百城土地供应面积 2121 万平方米，同比下降 56%，环比持平；成交面积 1096 万平方米，同比下降 71%，环比下降 50%；土地成交面积/供应面积为52%，较上月下降 51pct。 图6：百城土地单月供应面积与成交面积 图7：百城土地成交面积/供应面积 2022 年 2 月，百城住宅土地成交溢价率为 3.4%，较上月下降 0.5pct。其中一线城市溢价率为 4.5%，较上月上升 2.7pct；二线城市溢价率为 0.5%，较上月下降5.2pct；三线城市溢价率为 0.8%，较上月下降 1.9pct。 图8：百城土地成交溢价率 图9：不同城市能级土地成交溢价率 图10：一线城市土地成交总价及均价 图11：二线城市土地成交总价及均价 图 12：三线城市土地成交总价及均价 截至目前，北京、厦门、福州、青岛、合肥已完成 2022 年第一批土地集中出让，溢价成交的土地比例较上次增多，土地溢价率均有不同程度的上升，其中合肥、厦门、北京、福州、青岛溢价率分别为 11.2%、6.8%、4.5%、4.2%、2.0%；分别较上次提升 4.7、4.1、3.5、1.2、1.3pct。从成交结构看，国央企拿地仍是主流，北京、厦门、福州国央企拿地比例分别为 94%、78%、83%，青岛、合肥地方民企表现活跃，国央企拿地比例分别为 40%、38%，比例下降较大。 图13：部分城市土地集中出让溢价率 图14：部分城市土地集中出让国央企拿地比例 图15：部分城市土地集中出让底价成交率 图16：部分城市土地集中出让溢价成交率 图17：部分城市土地集中出让顶价成交率 图18：部分城市土地集中出让流拍撤拍率 板块：超额收益已现，整体估值仍低 自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨 3.6%，跑赢沪深 300 指数 12.7 个百分点，在 31 个行业中排第 2 名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2022年动态 PE 为 5.7 倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍动态 PE）低 7.5%，仍处历史最低水平。 图19：上期报告发布至今主流地产股涨幅 图20：地产板块 PE 变化 图21：上期报告发布至今各板块涨幅 投资建议：基本面未见显著改善，政策端博弈仍有空间 当前行业基本面未见显著改善，销售端依旧较为低迷，土地市场恢复活力仍需时日。我们认为在土地市场完全回暖之前，政策放松的脚步就不会停止，政策端博弈仍有较大空间，类似郑州、哈尔滨出台的相关政策在其他地区还会接踵而至，地产股当前依然值得买入。中短期看，伴随着非限购地区较大力度的政策放松，布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益；中长期看，随着快周转模式退出历史舞台、房企远期资产负债表的修复，经营稳健、综合实力突出的龙头房企将持续受益。4 月组合推荐招商积余、新城控股。 风险提示 基本面下行超出市场预期而政策迟迟无法转暖。 免责声明