太古地产二零二二年中期报告

股份代号：01972 二零二二年 中期报告 目录 2 公司简介 8 财务撮要 9 主席报告 12 行政总裁报告 16 业务评述 43 融资 49 简明中期财务报表的审阅报告 50 简明中期财务报表 55 简明中期财务报表附注 73 附加资料 75 词汇 76 财务日志及投资者信息 公司简介 太古地产有限公司（“公司”）是香港及中国内地领先的综合项目发展商、业主及营运商。公司尤其专注发展商业地产项目，透过活化市区环境以创造长远价值。我们的业务包括三个范畴：物业投资、物业买卖及酒店投资。 公司于一九七二年在香港成立，在香港联合交易所有限公司上市，包括旗下附属公司在内聘任员工总数约五千人。公司旗下的购物商场共有超过二千二百间零售商店，估计逾七万五千人在公司旗下的办公楼工作。 在香港，我们的投资物业包括太古坊、太古广场及太古城中心。中国内地方面，公司在北京、广州、成都及上海拥有六个已投入营运的大型商业发展项目。公司在香港、印度尼西亚及越南的高尚及优质住宅市场均拥有业务，在美国迈阿密亦有土地储备。太古酒店在香港、中国内地及美国发展及管理酒店。 2太古地产有限公司二零二二年中期报告 创新衍变 彰显我们的发展理念及营运策略。它强调创新思维并着眼长远，促使我们寻求新的发展视角，其突显的原创性，亦激励我们不断破格创新。创新衍变是我们早着先机、洞察项目所在地发展潜力、构建活力社区的关键所在，令我们得以保持增长优势、为持份者创造持久价值。 4 太古地产有限公司二零二二年中期报告 5 “我们的愿景是到2030年成为可持续发展表现领先全球同业的发展商。” —主席白德利 二零二二年 亮点成绩 “绿建领导类别（设施管理公司）”先锋大奖 太古坊二座：“新建建筑类别—兴建及／或设计中项目（商业）”大奖 三里屯太古里取得能源与环境设计先锋评级（LEED） （营运与保养4.1版）铂金级认证 广州太古汇取得能源与 环境设计先锋评级（LEED） （营运与保养4版）铂金级认证 再次荣膺Randstad举办的2022年雇主品牌调查中香港最具吸引力雇主 “环境绩效约章”计划于推出十个月内吸引三十六个租户参与，覆盖超过一百八十万平方呎香港办公楼已占用可出租楼面面积 为太古坊及太古广场租户推出循环再用办公室家俬服务，属香港及业界首创 六十个食肆租户参加 “绿色厨房”计划 订立三笔与可持续发展表现挂钩贷款，总值港币三十五亿元 约百分之四十五的债券及借贷融资来自绿色融资 7 财务撮要 截至六月三十日止六个月 注 二零二二年港币百万元 二零二一年港币百万元 变幅 业绩收入 6,698 9,068 -26% 公司股东应占溢利 基本 (a),(b) 4,140 4,513 -8% 基本（经常性） (b) 3,643 3,716 -2% 呈报 4,319 1,984 +118% 来自营运的现金 3,933 6,673 -41% 融资前的现金（流出）／流入净额 (1,939) 1,231 不适用 港元 港元 每股盈利 基本 (c),(d) 0.71 0.77 -8% 基本（经常性） (c),(d) 0.62 0.64 -2% 呈报 (c),(d) 0.74 0.34 +118% 每股股息 第一次中期 0.32 0.31 +3% 二零二二年六月三十日港币百万元 二零二一年十二月三十一日港币百万元 变幅 财务状况权益总额（包括非控股权益） 293,236 294,158 0% 债务净额 15,499 10,334 +50% 资本净负债比率 (a) 5.3% 3.5% +1.8个百分点 港元 港元 公司股东应占每股权益 (a) 49.61 49.94 -1% 注： (a)有关释义请参阅第75页的词汇。 (b)公司股东应占的呈报溢利与基本溢利的对账载于第17页。 (c)请参阅财务报表附注11的加权平均股数。 (d)变幅百分比与公司股东应占溢利的相应变幅百分比相同。 截至六月三十日止六个月 二零二二年港币百万元 二零二一年港币百万元 按分部划分的基本溢利／（亏损）物业投资 3,843 3,908 物业买卖 (22) (28) 酒店 (178) (164) 经常性基本溢利 3,643 3,716 出售资产 497 797 4,140 4,513 8 太古地产有限公司二零二二年中期报告 主席报告 各位股东： 2019冠状病毒病疫情（下称“疫情”）的持续影响，为我们二零二二年首六个月的业务带来不少挑战，但我们欣见太古地产于二零二二年业务持续扩展。年内，我们积极把握机遇，落实三月公布的港币一千亿元投资计划。 二零二二年标志太古地产成立五十周年，意义非凡。我们以“创流不息”（ORIGINAL.ALWAYS.）为主题举办周年庆祝活动，藉此机会肯定我们优秀的团队、以创意为本的企业思维、我们服务的社群，以及我们推动创新衍变的社区。 回顾公司过去的里程，太古由最初立足鲗鱼涌，创建太古船坞及太古糖厂，至今发展从未停止。今天，太古坊已成为国际商业区，写下我们引以为傲的历史。前瞻未来，我们将继续实现愿景，持续作出庞大投资，在香港、中国内地及东南亚积极拓展业务。 今年亦是香港特别行政区成立二十五周年。太古地产扎根香港，定必全力支持香港发展以维持其国际竞争力。随着我们扩展业务及筹策更多投资项目，我们会努力作出贡献，巩固香港的国际金融中心地位。 溢利及持续股息增长 我们二零二二年上半年股东应占呈报溢利为港币四十三亿一千九百万元，二零二一年上半年则为港币十九亿八千四百万元。 股东应占基本溢利由二零二一年上半年港币四十五亿一千三百万元减少港币三亿七千三百万元至二零二二年上半年的港币四十一亿四千万元，主要反映出售香港太古城住宅项目停车位的溢利下跌。 我们宣布二零二二年第一次中期股息为每股港币0.32元，较二零二一年派发的第一次中期股息增加百分之三。二零二二年第一次中期股息将于二零二二年十月六日（星期四）派发予于二零二二年九月九日（星期五）办公时间结束时登记于股东名册上的股东。公司股份将由二零二二年九月七日（星期三）起除息。 公司的股息政策继续以实现股息持续增长为目标，并将约一半的基本溢利用以派发普通股息。 策略性社区营造规划 我们的港币一千亿元投资计划中，港币三百亿元将投放于香港，用以持续营建太古坊及太古广场的投资项目。我很高兴向各位汇报，太古坊重建计划进展良好，最新的甲级办公楼太古坊二座将于今年稍后落成。 受疫情影响，整体办公楼物业市场仍然疲弱。然而，潜在租户趋于提升办公室的质素，愈加重视工作场所的可持续性和员工身心健康需要，对具备这些条件的太古坊 9 （尤其是太古坊一座和太古坊二座两座最新落成的办公楼）更为有利。太古地产一直专注于设计先进灵活的办公空间结合顶尖配套及环保设施，而这些配备使太古坊成为广受推崇的优质商业发展项目。 主席报告 正因如此，我们不断投放资源于太古坊。耗资港币一百五十亿元的太古坊重建计划现已进入最后阶段；我们亦已成功收购仁孚工业大厦，并就鲗鱼涌多座楼宇申请强制售卖，藉此增加我们的独特优势，继续推进社区营造策略，进一步巩固太古坊的国际商业区地位。 太古地产的香港办公楼物业组合表现继续保持坚稳。未来数年我们将按发展蓝图扩大太古广场物业组合，充分发挥金钟这个交通枢纽四通八达、日益重要的优势。位于太古广场三座对面的最新甲级办公楼发展项目进展良好，落成后将为整个太古广场物业组合增添约二十一万八千平方呎的办公楼楼面。 二零二一年底香港零售市场开始复苏，但受到二零二二年一月爆发的第五波疫情所窒碍。尽管如此，太古地产旗下商场仍录得近百分百的租用率；而市道亦因香港特别行政区政府（下称“香港特区政府”）消费券计划以及压抑已久的本地购买力而渐见复苏。我们会继续投资旗下商场，推出各式各样的创新措施，藉以凝聚动力促使零售持续向好。 住宅物业方面，香港市场平稳发展，需求保持坚稳。我们的最新项目EIGHTSTARSTREET预售销情理想，太古地产多个新发展项目将于四年内陆续落成。此外，我们很高兴最近投得湾仔皇后大道东269号的住宅用地，该用地是香港特区政府今年卖地计划中少数的港岛住宅用地之一。 东南亚地区方面，我们位于雅加达的Savyavasa项目今年较早前正式动工，另外越南胡志明市两个少数股权投资项目TheRiver及EmpireCity的进展良好。公司已拨出港币二百亿元作包括住宅物业买卖方面的策略性投资，务求把握每个商机，充分发挥我们在香港和东南亚高尚住宅物业发展项目的品牌效应。我们准备扩大四个东南亚核心城市的营商规模，包括新加坡、曼谷、雅加达及胡志明市。这些城市的中产阶层均偏好较高尚的住宅物业。太古地产在当地的团队正积极物色合适的合作伙伴和优质地皮，以开拓日后投资及发展的机遇。 我们的酒店业务仍受疫情影响，但我们致力在多个新城市拓展业务，管理非集团拥有发展项目的酒店业务，进展良好，并计划在深圳及东京以“居舍系列”品牌营运两间由第三方拥有的新酒店。 中国内地的发展前瞻 二零二二年首六个月，中国内地再次出现疫情，当局收紧管制措施，导致我们个别物业项目营运面对挑战，尽管如此，我们于二零二二年上半年的租金收入仍然录得增长，反映三里屯太古里西区及前滩太古里正式营运所带来的收入贡献，以及年初中国内地需求和零售销售强劲。 我们太古汇及太古里的品牌优势带动了中国内地业务蓬勃发展，目前合共营运六个项目，今年较早前更宣布筹建综合发展项目西安太古里项目，成为太古地产在中国 10 太古地产有限公司二零二二年中期报告 11 内地第七个项目。我们未来十年总值港币一千亿元的投资计划中，将有百分之五十投放在中国内地的投资项目。 我们非常高兴有机会在西安古城兴建太古里。这是太古地产首次落户西安的大型投资项目，选址毗邻联合国教科文组织世界文化遗产。项目彰显我们迅速在中国内地创建优良信誉，令“太古地产”这个品牌在当地备受尊崇。 放眼区内，大湾区长足发展，而且对香港具有重大策略意义，该区将是未来的投资重点。我们去年宣布有意于位处河畔、风景宜人的广州市聚龙湾片区发展商业项目。我们最近亦宣布开设一间由第三方拥有、位于深圳湾的全新高尚酒店。该酒店将由太古酒店管理，是屡获殊荣的“居舍系列”的第五间酒店。 太古地产去年与持有张园业权的上海静安置业集团成立合资管理公司，共同活化邻近兴业太古汇的上海静安区张园石库门历史建筑群。虽然上海疫情再现，但我们仍着力推进项目，张园第一期预计于二零二二年第四季开业。在北京的颐堤港二期工程进展顺利，该项目是我们将颐堤港打造成中国首都最优越的办公楼地段之一的整体规划一部分。 太古地产在中国内地的成绩斐然，个中要素是我们致力与各地政府伙伴和我们所处的社区创建互信。我们营造不同凡响的项目，促进社区活化衍变，让这些地方成为当地人顾盼自豪的地标，凭着优越往绩不断在区内提升太古地产品牌的知名度。 结语 尽管疫情的负面影响尚未消退，但我们对中长期前景依然充满信心。疫情无疑会继续对业务构成影响，但公司的财务状况稳健、根基扎实，定可驾驭此短期问题。 展望未来，我们将透过港币一千亿元的投资计划继续巩固公司的核心资产和开拓新的投资机遇，目标是实现股息每年中个位数增长。 我们的业务正长足发展，实在令人鼓舞，我谨向一直支持太古地产的各位股东、租户、业务及社区伙伴致谢，更特别感谢全体同事，怀着无比热诚迈向公司的长远愿景，推动业务增长。全赖他们的创意与努力，太古地产铸就了五十年的雄厚基业。 主席 白德利 香港，二零二二年八月十一日 行政总裁报告 各位股东： 二零二二年上半年，疫情持续，营商环境仍然充满挑战，然而我们的业务维持坚稳，香港和中国内地投资组合均表现坚实。 我们过去五年的资产管理策略优化了公司的财政状况，令公司在这短期的逆境中保持稳健。我们现正按照港币一千亿元投资计划，积极在多个核心市场筹策连串新项目，希望在十年内陆续推行。 二零二二年是太古地产五十周年纪