富力地产二零二二年中期报告
广州富力地产股份有限公司 股份代号：2777 中期报告 2022 1 广州富力地产股份有限公司二零二二年中期报告 目录 页次 公司资料2 董事长致辞3 管理层讨论与分析6 其他资料14 中期简明综合财务资料（未经审核） 中期简明综合资产负债表19 中期简明综合损益表21 中期简明综合全面收入表22 中期简明综合权益变动表23 中期简明综合现金流量表25 中期简明综合财务资料的附注26 补充资料54 广州富力地产股份有限公司二零二二年中期报告 2 公司资料 执行董事李思廉 张力张辉相立军 非执行董事张琳 李海伦 独立非执行董事郑尔城 吴又华王振邦 监事陈量暖 赵祥林张宇聪 授权代表李思廉 李启明 公司秘书李启明 中国注册办事处中国广州珠江新城华夏路10号富力中心45-54楼 邮编510623 中国主要营业地点中国广州珠江新城华夏路10号富力中心45-54楼 邮编510623 香港主要营业地点香港中环皇后大道中99号中环中心6303室 核数师香港立信德豪会计师事务所有限公司 香港干诺道中111号永安中心25楼 香港法律顾问盛德律师事务所 香港中环金融街8号国际金融中心二期39楼 香港H股过户登记处香港中央证券登记有限公司香港湾仔皇后大道东183号合和中心17M楼 互联网地址www.rfchina.com 3 广州富力地产股份有限公司二零二二年中期报告 董事长致辞 业务回顾 二零二二年上半年的回顾有别于过往中期财政年度回顾。二零二二年上半年，新冠肺炎疫情下的封城措施及经济不确定性的阴霾依然未散，但在负面因素持续打击下，中国房地产行业的疲弱态势渐趋明显，陆续有同业无力支付利息、偿还本金及无可避免地进行各种形式的债务重组，结果各有不同。回顾上半年，房地产行业的总体焦点在于管理流动性、纾缓未能再融资或偿还的中国负债及离岸美元计值债务相关的信贷风险。信贷环境不利，加上经营情况严峻，协议销售亦大幅下跌，令众多发展商的流动性仍然紧张。于本期间，负面因素笼罩及中国经济放缓的可能性日益增加，导致市场普遍认为中央政府将出手干预，以免出现螺旋式下滑。截至二零二二年八月底，多项正面振兴措施出台刺激经济，如中国人民银行下调5年期以上贷款市场报价利率共35个基点，并推出针对房地产业的特定政策，包括部分城市降低对购房者的首期付款要求及╱或取消家庭限购。虽该等政策引入后市场气氛一度回暖，相信预期于二零二二年下半年政府将落实更多干预措施，以改善经营环境及确保经济前景稳定。 前所未有的时势，自然需要前所未有的措施。本集团于上半年成功完成数项涉及资产出售及债务重组的大型企业行动，最终让本集团在同业中脱颖而出。高级管理层制定出一项高度复杂且全面的负债管理措施，以整体应对本集团所面临前所未有的财务风险。如下文进一步概述，结果成功为多批债务重组，避免出现违约，并实时改善本集团的经营现金流。 面对可动用流动资金的不确定性及即将于二零二二年到期的庞大债务，管理层采取更为积极的方法管理本集团的风险，待新冠肺炎疫情的影响消退后预留更多时间让经营状况回复正常。本集团进行一项资产出售计划，涉及出售离岸及境内项目。于四月，本集团完成出售伦敦的VauxhallSquare，代价为9,570万英镑。出售VauxhallSquare让本集团可抵销二零二二年到期的负债，并变现若干额外流动资金作营运资金用途。除出售VauxhallSquare外，本集团亦出售OneThamesCity（OTC，位于伦敦的一个同类项目）的50%所有权，代价为26.6亿港元。出售OTC项目为一宗大型交易，使本集团能够进一步减少其原本无法于到期时偿还的即期负债。至于中国，本集团出售位于福州的一家酒店，代价为人民币4.3亿元。出售该酒店为积极将现有投资物业套现以产生额外流动资金计划的一部分。随着产生收入的资产成为对长线投资者具吸引力的投资，预期该计划将会继续进行。 广州富力地产股份有限公司二零二二年中期报告 4 董事长致辞 除进行资产出售外，本集团亦积极与境外及境内票据持有人及债权人接洽，就即将到期的循环贷款磋商友好的解决方案，以避免在融资市场欠缺流动性的情况下发生潜在违约。高级管理层所采取的方法为根据信贷投资者的性质及债务融资的类型分析现有的可行选项。总体而言，本集团截至公告日成功延长或再融资约49亿美元或等值的境外优 先票据，以及人民币33.5亿元的境内债券。再融资的规模属空前，反映本集团积极应对风险以及投资者重视市场环境。 在境外再融资方面，本集团首先成功将二零二二年一月到期的6.1亿美元优先票据延期。此举使我们有时间对总名 义金额约为49亿美元（不包括应计利息）的全部十批未偿还美元优先票据进行全面重组。于确定适当的重组方案时，本集团曾接触不同投资者，以确定在当前环境下可接受及属公平的条款。为成功完成所有优先票据的全面重组，每批单独的票据均需要获得超过75%的票据持有人批准（以名义金额计算），参与的法定人数不得少于三分之二。倘于任何情况下，十批中的一批未能通过规定的门槛，则由于存在交叉违约条款或需要豁免先前的技术性违约，全面重组将无法进行。本集团最终成功获得全部十批票据的必要批准，使所有未偿还美元优先票据成功重组，并豁免票据现有条款下的任何尚未解决的不足。获票据持有人采纳的最终方案为将十批票据重组为三批新票据（“新票据”），分别于二零二五年、二零二七年及二零二八年到期，并自完成重组后两年届满日起部分摊销名义金额。所有新票据的现金年利率为6.5%，或首十八个月以实物支付的年利率为7.5%，低于原优先票据的平均年利率8.74%。债券重组完成后，本集团的实时现金流及到期情况得以显着改善，因为近期到期的票据获延期，亦可选择将未来十八个月内到期的所有票据的利息支付推迟至重组两年届满日时。 于二零二二年上半年，本公司于境内亦进行了同类型的债券延期，将四月及五月到期的人民币19.5亿元及人民币 14.0亿元的国内债券到期日延长一年，并制定摊销时间表。以往，由于投资者基础普遍较分散及具不确定性，要将国内债券延期较为困难及繁重；然而，随着投资者对可行的还款选项更加务实，以及本集团成功重组美元优先票据，投资者更加支持本集团，同意将近期到期的债券延期。于二零二二年下半年，本集团将继续积极与投资者洽商，以进一步改善其流动性状况。 由于持续专注于管理流动性及改善整体到期情况，本集团上半年的盈利无可避免地受到负面影响。鉴于需要出售资产以获得流动资金、外汇波动以及已确认的协议销售交付减少，本集团上半年的盈利受到拖累。回顾上半年，由于已确认的物业销售一如业内趋势利润率较低，因此毛利率较低。尽管目前受到不可预见的市场状况影响，但就长远而言，管理层预计中国及主要境外地区经济将会复苏，假以时日将抵销有关冲击，而本集团资产的质量将体现于未来盈利的复苏。 5 广州富力地产股份有限公司二零二二年中期报告 董事长致辞 展望 在过去十二个月，管理层作出若干关键决定，以确保本集团能够抵御当前的逆境，并保持重要地位。本集团拥有价值可观的重要资产，例如我们的优质酒店组合、位处策略性黄金地段的境外资产，以及在中国一、二线城市的庞大土地储备。本集团将继续专注于通过开发及完成其优质土地储备创造合同销售，发挥资产最大价值。项目开发将着眼于用家需求，以快速的开发周期实现资本投资效率最大化。由于中期内拥有充足的土地储备可供开发，本集团将对收购土地保持谨慎。本集团亦将专注于有纪律的资本支出计划，以保持充足的流动性。 致谢 面对现今的艰难时期，本人如何强调我们的高级管理层及员工所扮演的重要角色均不为过，彼等努力不懈，兢兢业业，为我们所有持份者的利益实现里程碑。经过数年在新冠肺炎疫情影响，无休止的出行及经营限制下运营，我们的员工及高级管理人员不得不物色其他方法，以确保实现交付成果。本人谨此对全体员工在期内付出的努力、股东坚定不移的支持以及商业伙伴共同巩固未来长期伙伴关系的耐心致以最衷诚的谢意。 董事长 李思廉 香港，二零二二年八月三十一日 广州富力地产股份有限公司二零二二年中期报告 6 管理层讨论与分析 业务回顾物业发展 本集团业务布局超过145个城市和地区。截至二零二二年六月三十日，本集团土地储备总建筑面积约62,924,000平方米，其中可售面积约为48,585,000平方米。期内，本集团录得总协议销售额人民币265.0亿元。交付可售面积1,012,000平方米。截至二零二二年六月三十日，发展中物业的总建筑面积合共约18,824,000平方米。 落成的物业 本集团期内落成可售面积1,012,000平方米，二零二二年下半年预期落成的可售面积约为4,821,000平方米。二零二二年全年预期落成可售面积5,833,000平方米，详见下表： 二零二二年上半年实际完成 建筑 可售 二零二二年下半年预计完成 建筑 可售 二零二二年全年预计完成 建筑 可售 面积约数 面积约数 面积约数 面积约数 面积约数 面积约数 地区 （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） 华北地区 475,000 385,000 928,000 827,000 1,403,000 1,212,000 华东地区 5,000 4,000 905,000 632,000 910,000 636,000 西北地区 – – 934,000 867,000 934,000 867,000 华南地区 149,000 130,000 392,000 361,000 541,000 491,000 西南地区 256,000 216,000 748,000 703,000 1,004,000 919,000 中南地区 73,000 67,000 536,000 464,000 609,000 531,000 海南 15,000 14,000 442,000 373,000 457,000 387,000 海外 – – 54,000 36,000 54,000 36,000 合作项目（权益） 185,000 144,000 361,000 297,000 546,000 441,000 小计 1,158,000 960,000 5,300,000 4,560,000 6,458,000 5,520,000 投资物业 52,000 52,000 282,000 261,000 334,000 313,000 总计 1,210,000 1,012,000 5,582,000 4,821,000 6,792,000 5,833,000 7 广州富力地产股份有限公司二零二二年中期报告 管理层讨论与分析 协议销售 二零二二年上半年，本集团总协议销售人民币265.0亿元，销售面积2,033,600平方米；平均售价约每平方米人民币13,000元。协议销售来自192个项目，分布在国内27个省份（含直辖市、自治区）以及海外四个国家，共111个城市。就省份而言，广东、北京、浙江、海南、天津、山西、上海、陕西、山东及江西为总协议销售额最高的十大省份，合计贡献协议销售约人民币190.8亿元，占本集团协议销售约72%。就城市而言，一线及二线城市贡献73%，三线及以下城市贡献23%，海外贡献4%。就业态而言，62%的协议销售来自高层住宅物业，4%来自别墅，34%来自商业及其他，包括写字楼、公寓、商铺等。 区域 地区 总值约数 已售出总可售面积约数 （人民币百万元） （千平方米） 华北地区 北京市 3,077.9 113.5 天津市 1,720.3 155.1 山东省 853.9 100.1 河北省 585.6 67.6 辽宁省 476.4 76.8 黑龙江省 406.7 33.8 河南省 215.2 33.5 华东地区 浙江省 2,409.0 95.7 上海市 1,461.4 36.6 江苏省 717.1 37.9 安徽省 435.9 56.5 华南地区 广东省 4,347.9 216.1 广西省 609.7 90.7 西北地区 山西省 1,584.5 1
