房地产行业周观点 ：6月行业数据环比改善，成都南京土拍热度回升

周度观点： 统计局公布上半年行业数据：7月15日，统计局公布前6个月房地产开发投资同比下降5.4%；商品房销售面积和销售额分别同比下降22.2%和28.9%，到位资金同比下降25.3%。6月单月开发投资环比增长24.7%；商品房销售面积和销售额分别环比增长65.8%和68.2%；到位资金环比增长38.4%。 房地产6月单月数据整体呈现环比加速改善的趋势；短期积压的供给集中释放，叠加因城施策放松的共同驱动下，销售环比改善最为显著。我们认为，尽管5、6月环比持续改善，但由于1-4月基数较低，前六个月房地产累计投资降幅持续扩大，供给端制约下，中长期复苏压力仍存。 三地结束二轮集中供地：（1）7月14日，长沙第二批集中供地落幕，17宗涉宅地块中成交14宗，其中2宗溢价成交，整体溢价率为2.48%。（2）7月14日，成都第二轮集中供地收官，53宗含宅用地中2宗流拍，35宗底价成交，18宗溢价成交，整体溢价率5.25%。（3）7月13日，南京第二批集中供地结束，44宗涉宅用地成交42宗，流拍率降至5%；其中，5幅触顶成交，6幅溢价成交，31幅底价成交。 截至7月15日，13个城市已完成二轮集中供地，6个城市发布了挂牌公告，3个城市未挂牌。从本周结束的三个城市来看，区域土拍热度分化依旧明显，区位优越、去化有保障的中心城区版块热度较高；此外，流动性压力下，央国企仍为拿地主力。 我们认为，销售虽已触底回升，但拿地开工少，传导到施工加速下滑，房地产开发投资滞后下行仍未结束，宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（07.09-07.15）：重点监测33城合计成交面积308.8万㎡，环比上周下降3.6%；2022年累计成交9045.0万㎡，累计同比下降41.1%。其中，一线城市成交70.0万㎡，环比上周下降3.9%，2022年累计成交1632.0万㎡，累计同比下降32.6%；二线城市成交162.3万㎡，环比上周增长2.7%，2022年累计成交4621.0万㎡，累计同比下降32.5%；三线城市成交76.5万㎡，环比上周下降14.7%，202 2年累计成交2792.0万㎡，累计同比下降54.2%。 土地供应（07.04-07.10）：百城土地宅地供应规划建筑面积473万㎡，2022年累计供应规划建面26314万㎡，累计同比下降47.4%，供求比1.42。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价9182元/㎡，近四周平均挂牌均价6948元/㎡，环比增长3.0%，同比增长71.0%。 土地成交（07.04-07.10）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积392万方，2022年累计成交18570万㎡，累计同比下降58.2%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为4483元/㎡，环比下降7.0%，同比增长2.2%，整体溢价率为3.0%，2022年平均楼面价5763元/㎡，同比下降0.2%，溢价率3.9%，较去年同期下降14.1个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（07.09-07.15） 重点监测33城合计成交面积308.8万㎡，环比上周下降3.6%；2022年累计成交9045.0万㎡，累计同比下降41.1%。其中，一线城市成交70.0万㎡，环比上周下降3.9%，2022年累计成交1632.0万㎡，累计同比下降32.6%；二线城市成交162.3万㎡，环比上周增长2.7%，2022年累计成交4621.0万㎡，累计同比下降32.5%；三线城市成交76.5万㎡，环比上周下降14.7%，2022年累计成交2792.0万㎡，累计同比下降54.2%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（07.04-07.10） 百城土地宅地供应规划建筑面积473万㎡，2022年累计供应规划建面26314万㎡，累计同比下降47.4%，供求比1.42。其中，一线城市供应规划建筑面积180万方，今年累计供应1761万㎡，累计同比下降31.8%，累计供求比1.52；二线城市供应规划建筑面积123万方，今年累计供应10493万㎡，累计同比下降44.4%，累计供求比1.48；三四线城市供应规划建筑面积170万方，今年累计供应14060万㎡，累计同比下降50.7%，累计供求比1.36。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价9182元/㎡，近四周平均挂牌均价6948元/㎡，环比增长3.0%，同比增长71.0%。其中，一线城市供应土地挂牌楼面价19451元/㎡，近四周平均起拍楼面价24062元/㎡，环比下降8.3%；二线城市供应土地挂牌楼面价3735元/㎡，近四周平均起拍楼面价4602元/㎡，环比下降37.1%，同比增长89.7%；三四线城市供应土地挂牌楼面价2254元/㎡，近四周平均起拍楼面价3839元/㎡，环比增长6.4%，同比增长5.9%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（07.04-07.10） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积392万方，2022年累计成交18570万㎡，累计同比下降58.2%。其中，一线城市无土地成交；二线城市成交建筑面积150万㎡，今年累计成交7107万㎡，累计同比下降59.6%； 三四线城市成交建筑面积242万㎡，今年累计成交10305万㎡，累计同比下降57.4%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为4483元/㎡，环比下降7.0%，同比增长2.2%，整体溢价率为3.0%，2022年平均楼面价5763元/㎡，同比下降0.2%，溢价率3.9%，较去年同期下降14.1个百分点。其中，一线城市无土地成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为5290元/㎡，整体溢价率为3.0%，2022年平均楼面价6780元/㎡，同比增长5.0%，溢价率4.1%，较去年同期溢价率下降13.0个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为3981元/㎡，整体溢价率为3.0%，2022年平均楼面价3376元/㎡，同比下降18.8%，溢价率2.9%，较去年同期溢价率下降20.7个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。