房地产行业周观点：多地发布首轮集中供地公告，厦门土拍热度回升

周度观点： 多地发布2022首轮集中供地公告：1）3月25日，天津公布首次集中供地挂牌30宗住宅用地，总建筑面积约336万方；2）3月24日，南京首轮集中供地推出20幅地块，总面积68.58公顷，4月22日上午开始竞价；3）3月23日，杭州公布首轮集中供地计划出让宅地60宗，总面积3849亩；4）3月23日，宁波公布首轮集中供地计划出让33宗地，总计容建面255.53万平。 土地集中出让规则整体有所改善，有利于提高房企参与积极性。南京提高了毛坯限价，并取消配建租赁住房要求，为房企预留了更多利润空间；此外，取消了竞得地块数量限制，头部稳健经营房企拿地机会增加。杭州虽取消了预公告和勾地，但提出了以次高报价的原则确定竞得人，有利于削弱价格竞争，间接降低企业拿地成本。 厦门2022首轮土拍热度回升：1）3月24日，厦门首轮集中供地结束，10宗涉宅用地中1宗因规划条件调整提前撤牌，剩余9幅中6宗溢价成交，整体溢价率提高至7%。 土地质量提高是厦门土拍回暖的关键，反应了房企重销售、重利润的拿地逻辑。厦门出让的9宗土地中，5宗处于厦门岛内，地理位臵优异有利于销售去化；此外，部分地块降低了起拍楼面价，并减少了限售年限，提高了企业拿地利润。 我们认为，2022年房地产板块将迎来政策持续改善，土拍市场回暖将带动供给侧修复，叠加头部房企竞争格局持续优化的投资机会。推荐三条主线：1）融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展、万科A；2）区域性深耕民企：滨江集团；3）高评级稳健民企：旭辉控股集团、新城控股。 行业跟踪 销售回顾（03.19-03.25）：重点监测33城合计成交面积256万㎡，环比上周增长3. 1%；2022年累计成交3652.5万㎡，累计同比下降40.3%。其中，一线城市成交6 1万㎡，环比上周增长34.4%，2022年累计成交745.5万㎡，累计同比下降30.1%； 二线城市成交119.2万㎡，环比上周下降1.3%，2022年累计成交1778.8万㎡，累计同比下降26%；三线城市成交75.8万㎡，环比上周下降7.7%，2022年累计成交1128.2万㎡，累计同比下降57.4%。 土地供应（03.14-03.20）：百城土地宅地供应规划建筑面积342万㎡，2022年累计供应规划建面7318万㎡，累计同比下降53.2%，供求比1.32。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3932元/㎡，近四周平均挂牌均价7104元/㎡，环比下降1.4%，同比增长125.7%。 土地成交（03.14-03.20）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积312万方，2022年累计成交5556万㎡，累计同比下降67.2%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为4892元/㎡，环比增长14%，同比下降14.3%，整体溢价率为2.5%，2022年平均楼面价4028元/㎡，同比下降14.7%，溢价率3.4%，较去年同期下降13.9个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（03.19-03.25） 重点监测33城合计成交面积256万㎡，环比上周增长3.1%；2022年累计成交3652.5万㎡，累计同比下降40.3%。其中，一线城市成交61万㎡，环比上周增长34.4%，2022年累计成交745.5万㎡，累计同比下降30.1%；二线城市成交119.2万㎡，环比上周下降1.3%，2022年累计成交1778.8万㎡，累计同比下降26.0%；三线城市成交75.8万㎡，环比上周下降7.7%，2022年累计成交1128.2万㎡，累计同比下降57.4%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（03.14-03.20） 百城土地宅地供应规划建筑面积342万㎡，2022年累计供应规划建面7318万㎡，累计同比下降53.2%，供求比1.32。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应规划建筑面积80万方，今年累计供应2313万㎡，累计同比下降54.4%，累计供求比1.28；三四线城市供应规划建筑面积262万方，今年累计供应4385万㎡，累计同比下降56.6%，累计供求比1.22。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3932元/㎡，近四周平均挂牌均价7104元/㎡，环比下降1.4%，同比增长125.7%。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应土地挂牌楼面价4275元/㎡，近四周平均起拍楼面价6280元/㎡，环比下降7.6%，同比增长220.6%；三四线城市供应土地挂牌楼面价3827元/㎡，近四周平均起拍楼面价4159元/㎡，环比增长6.1%，同比增长18.4%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（03.14-03.20） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积312万方，2022年累计成交5556万㎡，累计同比下降67.2%。其中，一线城市无新增成交；二线城市成交建筑面积70万㎡，今年累计成交1801万㎡，累计同比下降69.9%； 三四线城市成交建筑面积242万㎡，今年累计成交3583万㎡，累计同比下降64.5%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为4892元/㎡，环比增长14%，同比下降14.3%，整体溢价率为2.5%，2022年平均楼面价4028元/㎡，同比下降14.7%，溢价率3.4%，较去年同期下降13.9个百分点。其中，一线城市无新增成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为11114元/㎡，整体溢价率为4.2%，2022年平均楼面价3808元/㎡，同比下降28.6%，溢价率4.0%，较去年同期溢价率下降8.8个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为3082元/㎡，整体溢价率为0.9%，2022年平均楼面价2940元/㎡，同比下降16.0%，溢价率2.3%，较去年同期溢价率下降21.7个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。