行业周报：央行年内首次降准，南京土拍热度回升

核心观点：央行年内首次降准，南京土拍热度回升 2023年前两月统计局销售数据相对于2022年全年降幅有所收窄，2月新房及二手房价格环比上涨城市超过半数。我们跟踪的64城新房面积连续两周同比实现增长，23城二手房连续四周成交面积同比超80%，销售市场回暖节奏持续超预期。南京一批次土拍四宗地块触顶摇号，销售改善带动投资热度回升。央行年内首次宣布降准，保持流动性合理充裕，住房按揭利率仍有下调空间，刚性和改善需求有望持续释放。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，新房市场基本面复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：央行全面降准25BP，前两月统计局销售数据边际改善 中央层面：央行决定于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。统计局数据显示1-2月全国商品房销售面积1.51亿平，同比下降3.6%；房地产开发投资额1.37万亿元，同比下降5.7%。 统计局数据显示2月新房、二手价格环比上涨城市分别有55个和40个，天津、宁波、济南等城新房涨幅领先，上海、北京等二手房涨幅领先。 地方层面：厦门、东莞等地推动保租房落地，厦门推出4000套保租房上市。徐州在市区购置新建普通商品住房的，允许原有一套权属登记满1年且不满上市交易时限的普通商品住房上市交易。襄阳申请公积金贷款可添加共同还款人。 市场端：新房成交同比增长，南京一批次土拍收官 销售端：2023年第11周，全国64城商品住宅成交面积437万平米，同比增加33%，环比增加5%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达3848万平米，累计同比下降10%。全国23城二手房成交面积为221万平米，同比增速94%，前值87%；年初至今累计成交面积1709万平米，同比增速53%，前值48%。 投资端：2023年第11周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3847万平方米，成交土地规划建筑面积1191万平方米，同比下降29%，成交溢价率为3.9%。 南京2023年首批次集中供地出让11宗地块，包含2宗拆迁安置用地，最终4宗触顶、3宗溢价、4宗底价成交，揽金176.69亿元，总规划建面91.25万方，平均溢价率7.98%。非摇号地块中保利发展、中国海外发展、大悦城各落一子，四宗摇号地块分属万科、招商蛇口、伟星地产和昆山钜康。 融资端：国内信用债发行同比增长 2023年第11周，信用债发行169.5亿元，同比增加57%，环比增加1%，平均加权利率3.64%，环比减少18BPs；信用债累计同比发行1056.3亿元，同比增长6%；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、央行全面降准25BP，前两月统计局销售数据边际改善 中央层面：（1）央行：决定于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。（2）国家统计局:发布2023年1-2月商品房行业数据。2023年1-2月，全国商品房销售面积1.51亿平，同比下降3.6%（2022年全年-24.3%）；1-2月商品房销售额1.54万亿元，同比下降0.1%（2022年全年-26.7%），其中商品住宅销售额同比增长3.5%。1-2月房地产开发投资额1.37万亿元，同比下降5.7%（2022年全年-10.0%）;1-2月房地产开发企业到位资金2.13万亿元，累计同比下降15.2%（2022年全年-25.9%）。（3）国家统计局:发布2023年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。2月新房、二手价格环比上涨城市分别有55个和40个，比1月分别增加19个和27个，天津、宁波、济南等城新房涨幅领先，上海、北京等二手房涨幅领先。（4）两会：总理答记者问时表示，2023年施政基本取向是稳字当头，稳中求进。达到5%经济增速需倍加努力，打好宏观政策、扩大内需等组合拳。民营经济的发展环境会越来越好，发展空间会越来越大。我国人才红利正在逐步形成，发展的动力依旧强劲。 地方层面：（1）韶关：人才在2023年6月30日前购房，政府补贴契税50%，单人申请公积金贷款额度最高可达90万元，双人最高可达150万元，贷款利率最低为2.6%。（2）厦门：首批保障性商品房启动意向登记，房源包括期房和现房，共4000套，销售价格按照各项目房源市场评估价的45%确定。（3）徐州:支持市民卖旧换新，在市区购置新建普通商品住房的，允许原有一套权属登记满1年且不满上市交易时限的普通商品住房上市交易。（4）玉溪：最高额度将住房公积金个人住房贷款最高额度从单缴存职工30万元、双缴存职工50万元调整为单缴存职工40万元、双缴存职工60万元。（5）襄阳：申请公积金贷款可添加共同还款人。 表1：央行全面降准25BP，前两月统计局销售数据边际改善 2、销售端：新房成交同比增长，二手房成交持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比环比增长 根据房管局数据，2023年第11周，全国64城商品住宅成交面积437万平米，同比增加33%，环比增加5%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达3848万平米，累计同比下降10%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比增长 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第11周64大中城市成交面积同比环比增长 图4：2023年第11周64大中城市中一线城市成交面积同比环比增长 图5：2023年第11周64大中城市中二线城市成交面积同比增长环比下降 图6：2023年第11周64大中城市中三四线城市成交面同比环比增长 根据房管局数据，2023年第11周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-10%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为65%、48%、2%，年初至今累计增速-5%、1%、-26%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比持续高增 2023年第11周，全国23城二手房成交面积为221万平米，同比增速94%，前值87%；年初至今累计成交面积1709万平米，同比增速53%，前值48%。 图8：23城二手房成交单周同比增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比下降，南京一批次土拍收官 2023年第11周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3847万平方米，成交土地规划建筑面积1191万平方米，同比下降29%，成交溢价率为3.9%。一线城市成交土地规划建筑面积22万平方米，同比下降69%；二线城市成交土地规划建筑面积410万平方米，同比下降26%；三线城市成交土地规划建筑面积759万平方米，同比下降27%。南京2023年首批次集中供地出让成功，共出让11宗地块，涉及2宗拆迁安置用地（均位于溧水区），9宗商住用地。最终4宗触顶、3宗溢价、4宗底价成交，揽金176.688亿元，总出让面积41万方，总规划建面91.25万方，成交楼面均价19364元/平方米，平均溢价率7.98%。非摇号地块中保利发展、中国海外发展、大悦城各落一子，四宗摇号地块分属万科、招商蛇口、伟星地产和昆山钜康。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债同比增长 2023年第11周，信用债发行169.5亿元，同比增加57%，环比增加1%，平均加权利率3.64%，环比减少18BPs；信用债累计同比发行1056.3亿元，同比增长6%； 海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比增长 图14：海外债无新增发行 图15：信用债累计发行规模同比增长 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年3月13-17日，下同）房地产指数下跌0.13%，沪深300指数下跌0.21%，相对收益为0.08%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第13位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：中润资源、张江高科、万通发展、天地源、济南高新，涨跌幅排名后5位的个股分别为泛海控股、深深房A、特发服务、*ST银亿、荣盛发展。 图16：本周房地产指数下跌0.13%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中中润资源、张江高科、万通发展涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中泛海控股、深深房A、特发服务跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 2023年前两月统计局销售数据相对于2022年全年降幅有所收窄，2月新房及二手房价格环比上涨城市超过半数。我们跟踪的64城新房面积连续两周同比实现增长，23城二手房连续四周成交面积同比超80%，销售市场回暖节奏持续超预期。南京一批次土拍四宗地块触顶摇号，销售改善带动投资热度回升。央行年内首次宣布降准，保持流动性合理充裕，住房按揭利率仍有下调空间，刚性和改善需求有望持续释放。 我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，新房市场基本面复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。