房地产行业周报：重庆次轮土拍热度走低，32城销售环比+24%

投资要点 重庆次轮土拍热度较首轮走低，整体较为平稳。7月6日，重庆次轮土拍共成功出让12宗含宅用地，1宗摇号成交，另外11宗均以底价成交，成交总建面225.7万平方米，成交总价136.7亿元，整体溢价率低至0.5%，较首轮下降4.9个百分点。拿地房企方面，国央企依然强势，招商蛇口、中海等均有所斩获，民企拿地积极性略有恢复，民企保亿30.79亿元拿下2宗地，但深耕重庆的品牌房企本轮较为“冷静”，龙湖、金科等未现身。本次土拍地块质量较为优质，部分热点地块延续首轮趋势下调起拍价，虽然未有土地流拍，但溢价率下降近5个百分点，且开发商拿地积极性并未得到明显提高，可见当前土地市场整体仍未真正回暖，拿地热度不高。 7月重点32城累计销售面积（截至08日）同比-39%，环比+24%。其中一线城市同比-33%，环比+59%；二线城市同比-46%，环比+10%；三四线城市同比-22%，环比+42%。具体城市来看：1）一线城市保持较好韧性，除北京外，均有不同程度上涨，上海、深圳分别环比增长102%和59%；2）二线城市表现各异，多数城市仍保持环比上升，其中武汉、福州表现较好；3）三四线城市分化加剧，温州、柳州、镇江、常德、江门等环比涨幅超6成。 预计下半年销售将持续修复，至Q4增速实现转正。21年7-12月购房者对行业预期存在分歧，百强房企单月销售额在9000+亿左右；22年1-5月购房者行业预期明显转弱，收入预期也转弱，单月销售额下降一个台阶到5000+亿；预计6-12月先恢复到去年下半年的水平，半年时间逐渐恢复到9000+亿。同时我们认为行业整合背景下，百强略好于行业整体，销售占比微增。由于上半年行业下滑较为剧烈，叠加疫情影响，销售季节性变化削弱，因此关注环比变化，7月以后随着销售的复苏应重点关注同比数据。 二手房成交呈现筑底回升，7月（截至8日）成交量保持上涨趋势。重点监测11城二手房成交数据显示，2022年第24周二手房成交量环比激增，环比增长47.1%，此后两周，二手房成交保持环比增长趋势；第27周11城二手房成交量160.5万平方米，创年内单周新高，环比增长3.1%。7月11城二手房成交量（截至8日）达131.5万平方米，环比上涨49.8%，其中一线城市环比增幅较大，北京和深圳成交规模分别环比增长128.7%和10.8%。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等； 4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 重庆次轮土拍热度较首轮走低，整体较为平稳。7月6日，重庆次轮土拍共成功出让12宗含宅用地，1宗摇号成交，另外11宗均以底价成交，成交总建面225.7万平方米，成交总价136.7亿元，整体溢价率低至0.5%，较首轮下降4.9个百分点。拿地房企方面，国央企依然强势，招商蛇口、中海等均有所斩获，民企拿地积极性略有恢复，民企保亿30.79亿元拿下2宗地，但深耕重庆的品牌房企本轮较为“冷静”，龙湖、金科等未现身。本次土拍地块质量较为优质，部分热点地块延续首轮趋势下调起拍价，虽然未有土地流拍，但溢价率下降近5个百分点，且开发商拿地积极性并未得到明显提高，可见当前土地市场整体仍未真正回暖，拿地热度不高。 表1：重庆各轮集中土拍热度对比 7月重点32城累计销售面积（截至08日）同比-39%，环比+24%。其中一线城市同比-33%，环比+59%；二线城市同比-46%，环比+10%；三四线城市同比-22%，环比+42%。 具体城市来看：1）一线城市保持较好韧性，除北京外，均有不同程度上涨，上海、深圳分别环比增长102%和59%；2）二线城市表现各异，多数城市仍保持环比上升，其中武汉、福州表现较好；3）三四线城市分化加剧，温州、柳州、镇江、常德、江门等环比涨幅超6成。 表2：全国重点城市7月累计（截至08日）成交情况（单位：平方米） 预计下半年销售将持续修复，至Q4增速实现转正。21年7-12月购房者对行业预期存在分歧，百强房企单月销售额在9000+亿左右；22年1-5月购房者行业预期明显转弱，收入预期也转弱，单月销售额下降一个台阶到5000+亿；预计6-12月先恢复到去年下半年的水平，半年时间逐渐恢复到9000+亿。同时我们认为行业整合背景下，百强略好于行业整体，销售占比微增。由于上半年行业下滑较为剧烈，叠加疫情影响，销售季节性变化削弱，因此关注环比变化，7月以后随着销售的复苏应重点关注同比数据。 图1：2021年以来百强单月销售金额及yoy 图2：2021年以来全国商品房单月销售金额及yoy 二手房成交呈现筑底回升，7月（截至8日）成交量保持上涨趋势。全国城市二手房出售挂牌量指数未延续2022年5月份环比回升趋势，6月环比下降了7.67%。重点监测11城二手房成交数据显示，2022年第24周二手房成交量环比激增，环比增长47.1%，此后两周，二手房成交保持环比增长趋势；第27周11城二手房成交量160.5万平方米，创年内单周新高，环比增长3.1%。7月11城二手房成交量（截至8日）达131.5万平方米，环比上涨49.8%，其中一线城市环比增幅较大，北京和深圳成交规模分别环比增长128.7%和10.8%。 图3：6月全国城市二手房出售挂牌量指数有所下降 图4：6月以来11城二手房成交量保持增长 2市场回顾 上周A股市场整体表现尚可，沪指周线上浮。上证指数下跌0.93%、沪深300指数下跌0.85%，创业板指上涨1.28%，万得全A上周交易额5.48万亿，环比下跌8.33%。从板块表现来看，农林牧渔、公用事业、电气设备和国防军工表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌4.36%，在所有申万一级行业中相对排名27/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌7.07%，在所有申万一级行业中相对排名11/28。 上周申万地产板块交易额849.99亿，环比下跌34.40%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周国创高新、西藏城投、ST天业、空港股份和长春经开等个股涨幅居前。天健集团、鲁商发展、广宇发展、首开股份等个股跌幅显著。 图7：上周国创高新、西藏城投、ST天业等个股涨幅显著 图8：上周天健集团、鲁商发展、广宇发展等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周保利地产、万科A、ST爱旭、金地集团、招商蛇口等排在行业前列，成交额均超29亿。其中，保利地产和万科A交易额合计148.3亿，占板块交易额比重为16.4%，与上周持平。从年初累计涨幅来看，中交地产、天保基建、滨江集团、信达地产、深深房A等涨幅居前，上涨个股个数占比37.9%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份、广宇发展等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为37.9% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有17只股票上涨，太阳城集团、绿城中国、招商局置地、珠光控股涨幅明显，而融信中国、旭辉控股集团、时代中国控股、新城发展、融创服务控股等位居跌幅前列。年初以来，越秀地产、中国宏泰发展、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展、华润置地、碧桂园、长实集团、龙湖集团、绿城中国均超过3亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有5只股票上涨，中海物业、滨江服务、金融街物业、保利物业涨幅明显，而永升生活服务、世茂服务、融创服务控股位居跌幅前列。年初以来，绿城服务、滨江服务、中海物业、华润万象生活个股上涨。上周从成交金额来看，碧桂园服务、招商积余、融创服务控股、世茂服务、永升生活服务均超过3亿（人民币）。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 7月4日，上海第二批集中供地，出让涉宅地块共计32幅，总出让面积109.33万平方米，总起拍价681.73亿元，地块保证金比例均为20%，将于7月25日起举行。（新浪） 7月4日，黑龙江省哈尔滨市发布政策，符合条件的公积金借款申请人，单人贷款最高额度由50万元提高至60万元；符合条件的公积金借款申请人及共同还款人，双人贷款最高额度由70万元提高至80万元。(澎湃新闻） 7月4日，广东省东莞市发布政策，本市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的新建商品住房，非本市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的商品住房(含新建商品住房和二手住房)。非本市户籍居民家庭在限购区域内购买第1套、第2套商品住房，需按原政策标准提供社会保险费或个人所得税缴纳证明。（中华网） 7月5日，深圳第二批集中供地，集中推出16宗居住用地，总土地面积约33.29公顷，总建筑面积约179.85万平方米，总起始价349.83亿元，将于8月4日挂牌成交。（澎湃新闻） 7月5日，中指研究院发布数据，1-6月，苏州市区（含吴江）商品住宅新增供应263.67万方，成交327.63万方，销售金额达817.52亿元；苏州大市（含四县市）新增供应457.62万方，成交638.59万方，销售金额达1374.17亿元。（和讯） 7月5日，易居研究院发布数据，2022年6月，全国100个城市土地（含纯住宅、商住、商办用地）成交幅数为959幅，环比5月增速为63%，同比去年6月增速为-28%。同样的，成交建筑面积为7001万平方米，环比5月增速为104%，同比去年6月增速为-43%。 成交金额为4015亿元，环比5月增速为141%，同比去年6月增速为-33%。（证券之星） 7月5日，陕西省汉中市发布政策，在汉中市购房的住房公积金缴存职工，首次申请住房公积金贷款购买普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于20%；购买非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于25%。第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于25%；购买非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于30%。（金融界） 7月6日，苏州第二轮集中供地于6月23日收官，成功出让20宗地块，总成交规划建筑面积为198.36万平方米，揽金达271.3亿元，整体溢价率为3.23%，且未有流拍现象。 （中国网） 7月6日，重庆第二轮集中供地开拍，共出让住宅用地12宗，总占地面积约1843.68亩，出让起始价总金额约136.06亿元。（观点网） 7月6日，河南省信阳市发布政策，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例为20%。在市区内购买商品住宅并缴纳契税的，给予已缴契税50%补贴。（观点网） 7月6日，福建省福州市发布政策，五城区（即鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区）户籍的二孩家庭中有一个孩子未成年的，可以购买第三套144平方米以下商品房，房屋在不动产中心登记出租5年，以及网签未备案的房屋，不计入名下套数。（新京报） 7月6日，广东省深圳市发布政策，申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人；同时还明确申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。（证券日报网） 7月7日，浙江省嘉兴、嘉善市发布政策，在本市正常缴存住房公积金的职工，首次申请住房公积金贷款购买家庭首套自住住房，其单人最高贷款额度由30万元上浮至40万元，双人及以上最高贷款额度由60万元上浮至80万元。在本市正常缴存住房公积金符合保底贷款条件的职工，其单人最