房地产行业周观点：南京二轮土拍规则优化，上海首轮土拍全部顺利出让

周度观点： 两地发布二轮集中供地公告：1）6月11日，南京公告2022年第二批次集中供地推出44幅地块，其中13幅地块实施差异化定房价政策；2）6月10日，成都发布第二批次集中供地供应土地55宗，将于7月12日到14日进行出让。 供应端，南京二轮供应土地优化了住宅用地内配建的商业办公比重，且增加了中心城区内土地投放，有利于降低房企持有成本，提高去化速度。需求端，13宗出让时不设定毛坯限价的地块，具有区位、文化及配套等优势，能够满足消费者差异化的住房需求。 上海完成首轮集中供地：6月8日，上海首轮土拍收官，36宗涉宅用地均成功出让； 其中，16宗底价出让，转入竞价环节的20宗地块中，13宗触及中止价，平均溢价率为3.5%。 从地块热度看，上海本轮土拍热度较高的项目位于闵行古美、浦锦街道、松江新城、青浦等近郊版块，而底价成交项目多位于远郊片区，体现了房企重视销售去化的拿地逻辑。从参拍企业来看，上海延续了央国企拿地为主的态势，国企市占率有望进一步提升。 我们认为，当前总量数据没有出现实质性改善，调控政策仍以宽松节奏为主，同时，部分优质企业经营质量和销售规模边际改善明显，在此环境下，我们持续推荐三条主线：1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科A；2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（06.04-06.10）：重点监测33城合计成交面积298.0万㎡，环比上周增长0.9%；2022年累计成交6651.4万㎡，累计同比下降46.9%。其中，一线城市成交52.7万㎡，环比上周增长11.2%，2022年累计成交1154.8万㎡，累计同比下降4 1.1%；二线城市成交163.1万㎡，环比上周增长4.7%，2022年累计成交3371.2万㎡，累计同比下降37.9%；三线城市成交82.3万㎡，环比上周下降10.8%，202 2年累计成交2125.5万㎡，累计同比下降58.6%。 土地供应（05.30-06.05）：百城土地宅地供应规划建筑面积1938万㎡，2022年累计供应规划建面20037万㎡，累计同比下降52.7%，供求比1.46。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价5415元/㎡，近四周平均挂牌均价4606元/㎡，环比增长3.4%，同比下降0.9%。 土地成交（05.30-06.05）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积780万方，2022年累计成交13752万㎡，累计同比下降62.0%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为14838元/㎡，环比增长81.8%，同比增长188.0%，整体溢价率为3.2%，2022年平均楼面价6005元/㎡，同比增长3.7%，溢价率3.9%，较去年同期下降14.9个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（06.04-06.10） 重点监测33城合计成交面积298.0万㎡，环比上周增长0.9%；2022年累计成交6651.4万㎡，累计同比下降46.9%。其中，一线城市成交52.7万㎡，环比上周增长11.2%，2022年累计成交1154.8万㎡，累计同比下降41.1%；二线城市成交163.1万㎡，环比上周增长4.7%，2022年累计成交3371.2万㎡，累计同比下降37.9%；三线城市成交82.3万㎡，环比上周下降10.8%，2022年累计成交2125.5万㎡，累计同比下降58.6%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（05.30-06.05） 百城土地宅地供应规划建筑面积1938万㎡，2022年累计供应规划建面20037万㎡，累计同比下降52.7%，供求比1.46。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应规划建筑面积1115万方，今年累计供应7998万㎡，累计同比下降54.1%，累计供求比1.57；三四线城市供应规划建筑面积822万方，今年累计供应10838万㎡，累计同比下降52.2%，累计供求比1.43。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价5415元/㎡，近四周平均挂牌均价4606元/㎡，环比增长3.4%，同比下降0.9%。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应土地挂牌楼面价7229元/㎡，近四周平均起拍楼面价6028元/㎡，环比下降0.3%，同比增长14.8%；三四线城市供应土地挂牌楼面价3139元/㎡，近四周平均起拍楼面价3540元/㎡，环比下降0.7%，同比增长5.6%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（05.30-06.05） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积780万方，2022年累计成交13752万㎡，累计同比下降62.0%。其中，一线城市成交建筑面积475万㎡，今年累计成交1058万㎡，累计同比下降47.9%；二线城市成交建筑面积37万㎡，今年累计成交5111万㎡，累计同比下降66.1%；三四线城市成交建筑面积268万㎡，今年累计成交7583万㎡，累计同比下降60.3%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为14838元/㎡，环比增长81.8%，同比增长188.0%，整体溢价率为3.2%，2022年平均楼面价6005元/㎡，同比增长3.7%，溢价率3.9%，较去年同期下降14.9个百分点。其中，一线城市住宅用地平均成交楼面价为21951元/㎡，整体溢价率为3.3%，2022年平均楼面价19966元/㎡，同比增长20.1%，溢价率4.2%，较去年同期溢价率下降5.7个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价为4141元/㎡，整体溢价率为0.0%，2022年平均楼面价7283元/㎡，同比增长13.8%，溢价率4.3%，较去年同期溢价率下降12.3个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为3711元/㎡，整体溢价率为2.2%，2022年平均楼面价3194元/㎡，同比下降23.1%，溢价率2.7%，较去年同期溢价率下降23.7个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。