房地产行业周观点：8月行业数据环比改善，城市内部土拍热度分化

房地产 8月行业数据环比改善，城市内部土拍热度分化 -房地产行业周观点 重点公司基本状况 简称 股价(元/港币) EPS PE 评级 2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 浦东金桥 11.4 1.5 2.4 3.1 3.2 7.8 4.8 3.6 3.6 买入 保利发展 18.1 2.3 2.4 2.5 2.7 7.9 7.6 7.1 6.6 买入 万科A 18.0 1.9 2.1 2.3 2.5 9.3 8.5 7.9 7.1 买入 绿城中国 18.1 1.0 1.6 2.1 2.6 15.4 9.8 7.7 6.1 买入 滨江集团 11.5 1.0 1.1 1.4 1.8 11.8 10.1 8.1 6.5 买入 旭辉控股集团 1.8 0.8 0.9 1.0 1.0 2.0 1.8 1.7 1.6 买入 招商蛇口 15.9 1.3 1.4 1.4 1.5 12.1 11.7 11.1 10.5 买入 南京高科 7.3 1.4 1.6 1.7 1.8 5.4 4.6 4.3 4.0 买入 备注：股价使用2022年09月16日收盘价 投资要点 周度观点：8月行业数据环比改善：9月16日，国家统计局公布1-8月行业数据。单月来看，8月房地产开发投资1.13万亿，环比提高1.8%；商品房销售面积和销售额分别环比提高4.9%和4.3%；新开工环比下降6.7%，竣工提高42.5%。 8月销售环比增速转负为正，反应了保交楼举措对购房者信心的提振，并体现了因城施策等宽松政策的效果。但销售复苏较弱，房企新开工意愿仍处于低位。我们认为，国常会支持刚性和改善性住房需求表态下，政策会进一步放松，带动环比销售持续改善。 两地完成第三轮集中供地：1）9月16日，青岛市第三批次集中供地收官，33宗涉宅用地中30宗成功出让，整体溢价率为1.1%。2）9月15日，杭州市第三批次集中供地落幕，19宗涉宅用地全部成交，其中8宗触顶，整体溢价率为5.1%。 截至9月10日，已有4个城市完成了第三轮集中供地，11个城市发布了土拍挂牌公告。杭州和青岛两地成交结果均呈现冷热分化状态，周转率较高的地块房企拿地积极性较高，而其他版块项目多为底价成交。 我们认为，随着一城一策的进一步推进，市场将持续呈现缓慢复苏态势。宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥、南京高科；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国、招商蛇口；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。行业跟踪销售回顾（09.10-09.16）：重点监测33城合计成交面积210.9万㎡，环比上周下降14.6%；2022年累计成交11697.1万㎡，累计同比下降39.2%。其中，一线城市成交61.5万㎡，环比上周下降21.3%，2022年累计成交2274.0万㎡，累计同比下降27.3%；二线城市成交87.9万㎡，环比上周下降2.9%，2022年累计成交58 84.1万㎡，累计同比下降32.2%；三线城市成交61.5万㎡，环比上周下降21.6%，2022年累计成交3539.1万㎡，累计同比下降52.4%。 土地供应（09.05-09.11）：百城土地宅地供应规划建筑面积2183万㎡，2022年累计供应规划建面38974万㎡，累计同比下降43.7%，供求比1.45。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价5750元/㎡，近四周平均挂牌均价6724元/㎡，环比增长0.3%，同比下降1.4%。 土地成交（09.05-09.11）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积374万方，2022年累计成交26839万㎡，累计同比下降49.3%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为2485元/㎡，环比增长54.6%，同比下降56.8%，整体溢价率为0.4%，2022年平均楼面价6036元/㎡，同比增长7.7%，溢价率3.9%，较去年同期下降12.7个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 评级：增持（维持） 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn联系人：贾惠淋Email：jiahl@r.qlzq.com.cn 基本状况 上市公司数115 行业总市值（亿元）15,896.63 自由流通市值（亿元）7,630.38 行业-市场走势对比 相关报告 <<20220910：8月信贷数据改善， 三地发布集中供地公告>>2022.09.11 <<20220903：国常会支持刚性和 改善性住房需求，厦门、无锡土拍降温>>2022.09.04 <<20220827：5年期LPR下调 15bp，上海第三轮集中供地质量提高>>2022.08.28 内容目录 销售回顾（09.10-09.16）.-3- 土地供应（09.05-09.11）...................................................................................-5- 土地成交（09.05-09.11）...................................................................................-8- 图表目录 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%）....................................................-3- 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%）....................................................-4- 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%）............................................................-5- 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%）.......................................................-5- 图表5：百城土地供应量（万㎡、%）...............................................................-6- 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%）..............................................................-7- 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%）.....................................................-8- 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%）.........................................-8- 图表9：百城土地成交量（万㎡、%）...............................................................-9- 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%）.............................................-10- 销售回顾（09.10-09.16） 重点监测33城合计成交面积210.9万㎡，环比上周下降14.6%；2022 年累计成交11697.1万㎡，累计同比下降39.2%。其中，一线城市成交 61.5万㎡，环比上周下降21.3%，2022年累计成交2274.0万㎡，累计同比下降27.3%；二线城市成交87.9万㎡，环比上周下降2.9%，2022年累计成交5884.1万㎡，累计同比下降32.2%；三线城市成交61.5万 ㎡，环比上周下降21.6%，2022年累计成交3539.1万㎡，累计同比下降52.4%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 来源：Wind、中泰证券研究所 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 来源：Wind、中泰证券研究所 土地供应（09.05-09.11） 百城土地宅地供应规划建筑面积2183万㎡，2022年累计供应规划建面38974万㎡，累计同比下降43.7%，供求比1.45。其中，一线城市供应规划建筑面积433万方，今年累计供应3050万㎡，累计同比下降28.3%，累计供求比1.70；二线城市供应规划建筑面积740万方，今年累计供应14921万㎡，累计同比下降47.9%，累计供求比1.50；三四线城市供应规划建筑面积1010万方，今年累计供应21003万㎡，累计同比下降42.2%，累计供求比1.39。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价5750元/㎡，近四周平均挂牌均价6724元/㎡，环比增长0.3%，同比下降1.4%。其中，一线城市供应土地挂牌楼面价12439元/㎡，近四周平均起拍楼面价19036元/㎡，环比下降18.3%，同比增长9.7%；二线城市供应土地挂牌楼面价5736元/㎡，近四周平均起拍楼面价6505元/㎡，环比下降7.1%，同比增长1.7%；三四线城市供应土地挂牌楼面价2894元/㎡，近四周平均起拍楼面价2786元/ ㎡，环比增长7.4%，同比下降7.0%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 土地成交（09.05-09.11） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积374万方，2022年累计成交26839万㎡，累计同比下降49.3%。其中，一线城市无土地成交；二线城市成交建筑面积149万㎡，今年累计成交9975万㎡，累计同比下降49.4%； 三四线城市成交建筑面积225万㎡，今年累计成交15071万㎡，累计同比下降50.7%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为2485元/㎡，环比下降54.6%，同比下降56.8%，整体溢价率为0.4%，2022年平均楼面价6036元/㎡，同比增长7.7%，溢价率3.9%，较去年同期下降12.7个百分点。其中，一线城市无土地成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为3087元/㎡，整体溢价率为0.0%，2022年平均楼面价6987元/㎡，同比增长11.6%，溢价率3.8%，较去年同期溢价率下降 12.3个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为2087元/㎡，整体溢价率为0.7%，2022年平均楼面价3444元/㎡，同比下降19.6%，溢价率2.6%，较去年同期溢价率下降17.4个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10