房地产开发6月数据点评：上半年销售土拍规模同比大幅下滑，6月环比改善但形势依旧严峻

新房销售：上半年103城住宅累计销售面积同比下滑四成，6月单月同环比有所改善。1-6月中指103个样本城市累计住宅销售面积为17497万方，同比下降42.42%，降幅较前值缩窄3.38pct。6月单月103个样本城市销售面积为4026万方，同比下降27.2%，环比增长52.9%。价格方面，1-6月样本城市住宅销售均价为17078元/平，同比提升3.4%。6月销售均价为17601元/平，同比提升4.3%，环比提升8.5%。 新房供应及去化：上半年新房供应同比下滑明显，6月供应环比回升，推动近期成交复苏。我们跟踪的45个样本城市1-6月商品住宅累计批准上市面积为8704万方，同比下降40.6%，降幅较前值缩窄1.8pct。6月单月45城住宅上市面积为2050万方，同比下降34.0%，环比提升47.5%。售批比方面，6月环比小幅升高11.3pct至121.2%。去化方面，本月跟踪的40个城市整体去化周期为18.2月，较5月缩短了0.4个月。 6月销售数据呈现弱复苏，主要由供给放量和政策放松推动。我们认为下半年形势依然严峻，主要有两方面原因：（1）经济下行压力下，居民对未来收入预期较为悲观，根据央行统计的未来收入信心指数，今年Q2指数已经跌破50%分水岭至45.7%，购房者信心不足，观望情绪浓厚；（2）近期部分城市出现停贷事件，一方面加剧市场对地产严峻情况的认知，影响购房者的市场预期，另一方面或将影响银行对民企的按揭贷款乃至开发贷的发放，影响银行对民众按揭贷款的发放，民企楼盘销售将会进一步艰难。 土地供需：上半年300城土地供应量同比下滑四成，宅地成交建面同比下滑超五成，土地市场供需双弱。供应方面，1-6月，300个样本城市宅地供应建面为27372万方，同比降低46.7%，较前值增长1.4pct。成交方面，样本城市累计宅地成交建面为19321万方，同比降低55.3%，较前值增长3.9pct。 样本城市累计宅地出让金11830亿元，同比降低54.7%，较前值增长6.7pct。 6月因供给推动、销售复苏，单月成交建面同比跌幅收窄。6月单月供应建面为7274万方，同比降低42.3%，环比增长69.0%。单月成交建面为6204万方，同比降低43.9%，环比增长117.0%。单月宅地出让金为4241亿元，同比降低34.1%，环比增长116.5%。6月全国宅地平均楼面价为6836元/平，土地成交溢价率为4.3%，全国宅地流拍率16.2%。 政策：今年以来全国各省市出台了大量房地产放松政策，4-6月频次明显提高，限贷放松为主要的放松途径，未来核心城市仍有放松空间。据不完全统计，今年地方与中央共计出台了461条房地产相关政策，其中一线、二线、三线城市分别出台了29、153、232条房地产相关政策。限贷放松为各地方政府使用最多的放松途径，共计有212条政策涉及限贷放松。在我们统计的40个一二线城市中，除北京、三亚尚未出台明文放松的政策外，其余38个一二线城市均已出台“四限”放松。整体看一二线城市放松相对克制，多数限贷放松为公积金贷款方面的放松。我们预计一二线城市“四限”依然有放松空间，特别是核心城市的商贷首付比例及二套房认定标准。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。 建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 一、103城销售：上半年住宅销售疲弱，6月供应放量推动销售小幅复苏 1.1新房销售：上半年103城新房销售疲弱，6月单月同环比有所改善 上半年103城住宅累计销售面积同比下滑四成。1-6月中指103个样本城市累计住宅销售面积为17497万方，同比下降42.42%，降幅较前值缩窄3.38pct。其中一线、二线、三线城市1-6月累计销售面积分别为1313、8097、8087万方，同比分别-34.4%、-41.4%、-44.5%。 6月同比跌幅有所收窄，环比增长超五成。6月单月103个样本城市销售面积为4026万方，同比下降27.2%，环比增长52.9%。其中一线、二线、三线城市6月单月销售面积分别为290、1885、1851万方，同比分别-16.9%、-27.5%、-28.4%，环比分别+82.0%、+52.5%、+49.6%。 图表1：样本103城商品住宅累计销售面积及同比 图表2：样本103城各能级城市商品住宅累计销售面积同比 图表3：样本103城商品住宅单月销售面积及同环比 图表4：样本103城各能级城市商品住宅单月销售面积同比 销售金额方面，6月一线城市成交金额同比首度转正。1-6月样本城市住宅累计销售金额为29882亿元，同比下降40.4%，降幅较前值缩窄3.73pct。6月单月销售金额为7087亿元，同比下降24.1%，环比增长65.9%。其中一线、二线、三线城市6月单月住宅销售金额分别为1689、3134、2263亿元，同比分别+1.7%、-28.2%、-31.7%，环比分别+119.6%、+54.6%、+53.3%。 图表5：样本103城商品住宅销售金额及同环比 图表6：样本103城各能级城市商品住宅销售金额单月同比 价格方面，上半年住宅销售均价小幅提升，一线城市由于供给量较低，均价波动较大； 二三线城市整体均价下跌。1-6月样本城市住宅销售均价为17078元/平，同比提升3.4%。 6月销售均价为17601元/平，同比提升4.3%，环比提升8.5%。其中一线、二线、三线城市6月单月住宅销售均价分别为58157、16630、12224元/平，同比分别+22.4%、-1.0%、-4.7%，环比分别+20.7%、+1.4%、+2.5%。 图表7：样本103城商品住宅销售均价及同环比 图表8：样本103城各能级城市商品住宅销售均价单月同比 1.2新房供应及去化：6月45城环比放量，推动近期成交复苏 上半年45城供应较去年大幅下滑。我们统计了103城中有更新新房供应数据的45城，1-6月45个样本城市商品住宅累计批准上市面积为8704万方，同比下降40.6%，降幅较前值缩窄1.8pct。其中一线、二线、三线城市1-6月累计上市面积分别为1355、5589、1760万方，同比分别-6.6%、-38.6%、-57.0%。 6月供应建面环比回升，推动近期成交复苏。6月单月45个样本城市住宅上市面积为2050万方，同比下降34.0%，环比提升47.5%。其中一线、二线、三线城市6月单月住宅上市面积分别为297、1403、350万方，同比分别-2.1%、-31.4%、-53.6%，环比分别+140.3%、+43.9%、+20.2%。售批比方面，6月环比小幅升高11.3pct至121.2%。 图表9：样本45城商品住宅累计批准上市面积及同比 图表10：样本45城各能级城市商品住宅批准上市面积累计同比 图表11：样本45城商品住宅单月批准上市面积及同环比 图表12：样本45城各能级城市商品住宅批准上市面积单月同比 6月样本城市整体去化周期环比小幅缩短0.4月。45个样本城市中，剔除数据未更新/数据异常的城市，我们本月跟踪的40个城市整体去化周期为18.2月，较5月缩短了0.4个月。各大城市群中，山东半岛城市群6月去化率较5月缩短最多，去化周期-4.8月； 其次为海西城市群-3.9月；去化周期提升最多的是辽中南城市群，+5.3月。核心城市去化周期稳定，北京、上海、广州、深圳去化周期分别-1.0、+0.3、+2.0、+0.7月。 图表13：6月样本45城推盘、库存、销售去化情况（城市群总计已经剔除月度数据未更新/数据异常城市） 1.3近期销售有所复苏，但形势依然严峻 6月销售数据出现一定复苏，主要是供给放量，政策修复。具体同环比复苏主要有三点原因：（1）“四限”政策持续放松；（2）5-6月疫情影响逐渐减轻；（3）传统季节因素，6月房企为冲销量，普遍加大了推盘力度。 整体销售呈弱复苏，下半年形势依然严峻。主要有两方面原因：（1）经济下行压力下，居民对未来收入预期较为悲观，根据央行统计的未来收入信心指数，今年Q2指数已经跌破50%分水岭至45.7%，购房者信心不足，观望情绪浓厚；（2）近期部分城市出现停贷事件，一方面加剧市场对地产严峻情况的认知，影响购房者的市场预期，另一方面或将影响银行对民企的按揭贷款乃至开发贷的发放，影响银行对民众按揭贷款的发放，民企楼盘销售将会进一步艰难。 图表14：城镇居民未来收入预期信心指数与预期房价上涨占比 二、300城宅地：上半年土拍市场供需双弱，6月供应推动下土拍市场有所修复 2.1土地供应：上半年供应规模同比大幅萎缩，6月环比出现改善 上半年300城土地供应量较去年同期下滑四成，土地市场维持低迷。1-6月，中指300个样本城市宅地供应建面为27372万方，同比降低46.7%，较前值增长1.4pct。其中，一线、二线、三线城市累计土地供应建面分别为1599、10229、15544万方，同比分别为-41.4%、-54.1%、-41.0%。 6月单月土地供应建面同比维持负增长，环比较前两月有一定复苏。6月单月供应建面为7274万方，同比降低42.3%，环比增长69.0%。其中，一线6月无新增土地供应； 二线、三线城市6月单月土地供应建面分别为3186、4089万方，同比分别-40.5%、-38.7%。 图表15：样本300城累计宅地供应建面及同比 图表16：样本300城各能级城市宅地供应量累计同比 图表17：样本300城单月宅地供应建面及同比 图表18：样本300城各能级城市宅地供应量单月同比 2.2土拍市场：上半年成交规模同比大幅下跌，6月供应推动下土拍市场有所修复 上半年300城宅地成交建面较去年同期下滑超五成，供需双弱。1-6月，中指300个样本城市累计宅地成交建面为19321万方，同比降低55.3%，较前值增长3.9pct。其中，一线、二线、三线城市累计成交建面分别为1120、7647、10554万方，同比分别-56.9%、-61.2%、-49.7%。出让金方面，1-6月300城累计宅地出让金11830亿元，同比降低54.7%，较前值增长6.7pct。其中，一线、二线、三线城市累计宅地出让金分别为2393、6245、3192亿元，同比分别为-44.5%、-54.4%、-60.7%。 图表19：样本300城累计宅地成交建面及同比 图表20：样本300城各能级城市宅地成交建面累计同比 图表21：样本300城累计宅地出让金及同比 图表22：样本300城各能级城市宅地出让金累计同比 6月因供给推动、销售复苏，成交建面同比跌幅收窄。6月单月成交建面为6204万方，同比降低43.9%，环比增长117.0%。其中，一线、二线、三线城市单月宅地成交建面分别为491、2820、2893万方，同比分别为-17.1%、-53.1%、-35.1%。出让金方面，6月单月宅地出让金为4241亿元，同比降低34.1%，环比增长116.5%。其中，一线、二线、三线城市单月出让金分别为1116、2186、939亿元，同比分别+30.3%、-39.2%、-52.5%。 图表23：样本300城单月宅地成交建面及同比 图表24：样本300城各能级城市宅地成交建面单月同比 图表25：样本300城单月宅地出让金及同比 图表26：样本300城各能级城市宅地出让金单月同比 6月土地成交溢价率低位运行，流拍率环比降低。6月全国宅地平均楼面价为6836元/平，土地成交溢价率为