房地产行业第48周周报：新房环比小幅修复，京杭土拍热度回暖

房地产行业第48周周报 新房环比小幅修复，京杭土拍热度回暖 2022年12月4日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房环比小幅修复，京杭土拍热度回暖 2022年12月4日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：11月第5周，新房成交从低位环比提升，二手房环比回落。 30个大中城新房成交面积297.35万平方米，同比下降22.95%，环比上升 3.87%，环比连续第3周上升。15城二手房成交面积137.64万平方米，同比上升8.69%，环比下降1.78%，环比连续4周下降。16城库存面积环比上升，去化周期延长。11月28-29日，北京完成年内第四轮集中土拍。本轮仅推出6宗地块，总成交建面31.9万平方米，成交总金额135.2亿元。在优质地块带动下，6宗地块全部成交。本轮整体溢价率达到10%，是2022年后溢价率最高的一轮。央企、国企的参与程度依然较高，民企未有现身。11月29日，杭州第四批次集中土拍结束，最终8宗地均成功出让，总成交 建面49.7万平方米，成交总金额98.9亿元。供地质量提升，本批次土拍成交溢价率增至8.4%，在第四轮土拍的城市中溢价率仅次于北京。全部地块均被本土民企收入囊中。 ⯁重点政策解读：11月28日，证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施，提出恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。我们认为在信贷和债券两支箭已发的情况下，迅速补位并 重启第三支箭，信号意义非凡。对于出险企业，可以通过重组上市工作，理清债务关系。对于地产行业，再融资放开可以提高优质房企兼并整合的积极性，加速行业出清并改善竞争格局。12月2日，重庆市金融监管局发言人介绍，重庆市金融监管局联动中央在渝金融监管部门和有关市级部门，共同研究制定了金融进一步支持稳经济大盘专项政策。首批专项借款资金落地至项目，争取第二批专项借款和免息再贷款等后续政策资金，有望加快重庆市“保交楼”进展和开发投资恢复。11月26日开始，农行/工行/中信银行重庆分行，与多家重庆本土房企签署银企全面战略合作协议。国有行分行、股份行和城商行等金融机构，将合作对象扩展至区域性房企，对本地房企的信贷支持力度有望进一步加大。 ⯁一周行情回顾：本周（2022/11/28-2022/12/04）申万房地产指数上涨3.45%， 跑赢上证综指1.70pct，在各类板块中位列第12/31，恒生地产建筑业指数上 涨0.23%，跑输恒生综指5.84pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：深振业A（54.21%）、城建发展（42.67%）、中国武夷（32.19%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：旭辉控股集团（-19.85%）、广宇集团（-9.52%）、碧桂园（-8.06%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨3.56%，跑输恒生综指2.51pct，在各类板块中位列第7/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：融创服务（34.26%）、宝龙商业（29.68%）、世茂服务（21.70%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：旭辉永升服务（-7.87%）、佳兆业美好（-4.90%）、雅生活服务（-2.56%）。 ⯁地产市场监测：本周（2022/11/26-2022/12/02）30个大中城新房成交面积 297.35万平方米，同比下降22.95%，环比上升3.87%。15城二手房成交面 积137.64万平方米，同比上升8.69%，环比下降1.78%。监测16个重点城市库存面积19524.29万平方米，环比上升0.54%，去化周期92.10周，较上周延长3.03周。上周（2022/11/20-2022/11/26）100大中城市土地供应建面8742.01万平方米，同比下降8.50%，环比下降5.55%；土地成交建面2994.80万平方米，同比下降32.92%，环比下降26.93%；供需比上升为 2.92，溢价率为1.64%。 ⯁房企融资情况：本周（2022/11/26-2022/12/02）房企境内新发债总额为99.06亿元，同比下降10.19%，环比上升11.81%；债务总偿还量为115.49亿元，同比上升10.52%，环比上升113.97%；净融资额-16.43亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢 复不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块7 2.3重点公司公告8 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化14 4.房企融资情况16 4.1融资总览16 4.2房企融资详情16 4.3房企信用情况17 风险因素17 图表目录 图表1：本周地产政策回顾6 图表2：本周房地产板块行情走势（%）7 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）7 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）7 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）7 图表6：本周物业板块行情走势（%）8 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）8 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）8 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）8 图表10：本周重点公司公告8 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2022年10月住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2022年10月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）12 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速12 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表21：100大中城土地供需比（倍）13 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比13 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表25：集中供地情况14 图表26：16城库存面积及去化周期14 图表27：一线城市库存面积及去化周期14 图表28：二线城市库存面积及去化周期14 图表29：三线城市库存面积及去化周期14 图表30：重点城市库存和去化周期情况15 图表31：境内新发债规模及同比增速16 图表32：债务偿还规模及债务净融资规模16 图表33：房企债券相关公告16 图表34：房企债券发行详情16 图表35：房企最新负面事件17 图表36：境外评级机构对房企主体评级调整17 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 11月28日，证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施，包括：1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资；3）调整完善房地产企业境外市场上市政策；4）进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；5）积极发挥私募股权投资基金作用。 政策解读： “第三支箭”落地，重新开放房企股权融资。2006年至今，房企股权融资通道已进入第三轮周期：1）2004-2008年股权融资首次兴起，房地产行业股权融资规模持续上升。2010年4月，国务院发布了“新国十条”，明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企 业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月，证监会暂缓受理房地产开发企业重组申请，对已受理的将征求国土资源部意见。 2）2014年3月股权融资重启。2015年1月涉房再融资事前审查豁免，当年进入增发高峰期。自2016年证监会修订了《上市公司重大资产重组管理办法》，A股房企股权融资基本停滞。 3）2022年11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问称，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务。时隔六年之久，上市房企再融资通道重新打开。 再融资放开依然以“保交楼”为本轮政策的主要目标。此次政策对再融资募集资金的用途做出明确规定，主要用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区 改造或旧城改造拆迁安置住房建设。资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。“保交楼”仍然是政策的主要目标。 恢复再融资，有助于缓解行业流动性压力，改善房企资产负债表。满足条件情况下，再融资资金可用补充流动资金、偿还债务等，有利于缓解房企短期资金压力，支持改善房企资 产负债表，避免债务风险进一步扩散。放开房企股市再融资的“第三支箭”，从股权角度强化房企的核心资本，改善负债结构和流动性基本面。对于出险企业，可以通过重组上市等形式，理清债务关系。对于地产行业，再融资放开可以提高优质房企兼并整合的积极性，加速行业出清并改善竞争格局。 发挥REITs和私募股权投资基金作用，助力存量资产盘活。证监会提出，要推动保障性租赁住房REITs常态化发行，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区 等资产发行基础设施REITs，同时开展不动产私募投资基金试点，投资存量住宅地产、商业地产，促进房地产企业盘活经营性不动产。政策有助于拓宽融资渠道，并探索房地产新发展模式，我们预计后续支持涉房或商业地产REITs发行的政策有望进一步落地。 在信贷和债券两支箭已发的情况下，迅速补位并重启第三支箭，我们认为信号意义非凡，充分表明了国家稳地产的信心和决心。本轮行业背景下，再融资渠道的重新打开，销售基本面和行情表现都有望得到修复。 政策内容： 12月2日，重庆市金融监管局副局长、新闻发言人张志锋在新闻发布会上介绍，重庆市金融监管局联动中央在渝金融监管部门和有关市级部门共同研究制定了金融进一步支持稳经济大盘专项政策。提出将加大“保交楼”融资支持，向国家争取第二批专项借款、免息再贷款等政策性资金，发挥好财政金融联动效益，推动专项借款资金尽快用于“保交楼”项目建设。落实好“后进后出”融资政策，撬动更多新增配套融资参与到项目建设。进一步优化贷款集中度安排，延长过渡期限。“一企一策”推进重点房企纾困。建立房地产企业“白名单”机制，推动民营房企与银行签订战略合作协议，用好民营企业债券融资支持工具，抢抓上市房企再融资政策窗口机遇，通过投放贷款、新发债券、股票增发等方式，支持一批暂遇困难、资信良好的房企获得新增融资。 政策解读： 首批专项借款资金落地至项目，争取第二批专项借款和免息再贷款等后续政策资金，有望加快重庆市“保交楼”进展，推动开发投资恢复。11月24日，银保监会相关部门负责人表示，“保交楼”专项借款工作已取得阶段性进展，专项资金已基本投放至项目。11月25 日，重庆三峡银行成功落地重庆市首笔“保交楼”专项借款配套融资贷款，为九龙坡一区属国有企业发放1亿元固定资产贷款，用于支付出险地产企业未完工项目收购款，推动项目建设交付。争取第二批专项借款和免息再贷款等政策资金，也有助于加快推动重庆房地产开发投资恢复。 “一企一策”推进重点房企纾困，地方性商业银行加大对本地房企支持力度。为有效落实11月21日全国性商业银行信贷工作座谈会会议精神，多家在渝商业银行对重庆本地房 企签订战略合作协议。11月26日开始，农行/工行/中信银行重庆分行，与重庆华宇集团、重庆海成实业、重庆国瑞控股、重庆升伟等房企签署银企全面战略合作协议