房地产行业周观点：多地土拍政策改善，地块质量显著提高

周度观点： 四地发布2022首轮集中供地公告：1）3月31日，广州公告首轮集中供地推出18宗地块，总计容建面276万㎡；2）3月31日，深圳首轮集中供地挂牌8幅住宅用地，总建面约107.06万㎡，4月29日15时出让；3）3月31日，济南公布首轮集中供地出让32宗地块，总出让面积97.28万㎡；4）3月28日，苏州公布首轮集中供地挂牌15宗商品住宅地块，总出让面积82.68万㎡，5月9日开始竞拍。 各地土拍规则显著改善，地块质量明显提高，优质房企迎来拿地窗口期。区位上看，广州地块主要集中于中心六区，苏州挂牌了姑苏平江新城、工业园区湖东和高新区狮山板块内的优质地块；利润空间看，广州和深圳均放宽了限价要求；参拍门槛上看，济南与苏州下调了保证金比例。 两地首轮集中供地平稳收官：1）4月2日，成都首轮集中供地落幕，50宗地块中，44宗土地成功出让，成交溢价率约4.62%；2）3月31日，武汉结束首轮集中供地，11宗土地中成功出让10宗，其中3宗溢价成交，1宗触顶熔断。 竞拍规则优化下两地土拍结果均呈现出稳中向好的趋势。成都放松了新房限价及配建要求，武汉无竞配建、竞自持。拿地成本的降低增强了企业参拍积极性，这反映出项目利润是目前房企衡量是否拿地的关键。 我们认为，2022年房地产板块将迎来政策持续改善，土拍市场回暖将带动供给侧修复，叠加头部房企竞争格局持续优化的投资机会。推荐三条主线：1）融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展、万科A；2）区域性深耕民企：滨江集团；3）高评级稳健民企：旭辉控股集团、新城控股。 行业跟踪 销售回顾（03.26-04.01）：重点监测33城合计成交面积317.7万㎡，环比上周增长7.1%；2022年累计成交4055.4万㎡，累计同比下降39.9%。其中，一线城市成交35.6万㎡，环比上周下降47.5%，2022年累计成交787.8万㎡，累计同比下降31. 7%；二线城市成交189万㎡，环比上周增长37.5%，2022年累计成交1986万㎡，累计同比下降25.8%；三线城市成交93.1万㎡，环比上周增长2%，2022年累计成交1281.6万㎡，累计同比下降56.1%。 土地供应（03.21-03.27）：百城土地宅地供应规划建筑面积1803万㎡，2022年累计供应规划建面9291万㎡，累计同比下降46.4%，供求比1.53。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价9555元/㎡，近四周平均挂牌均价7060元/㎡，环比增长2.7%，同比增长47%。 土地成交（03.21-03.27）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积350万方，2022年累计成交6054万㎡，累计同比下降65.9%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为6764元/㎡，环比增长42.1%，同比增长64.3%，整体溢价率为5.3%，2022年平均楼面价4130元/㎡，同比下降12%，溢价率3.5%，较去年同期下降13.9个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（03.26-04.01） 重点监测33城合计成交面积317.7万㎡，环比上周增长7.1%；2022年累计成交4055.4万㎡，累计同比下降39.9%。其中，一线城市成交35.6万㎡，环比上周下降47.5%，2022年累计成交787.8万㎡，累计同比下降31.7%；二线城市成交189万㎡，环比上周增长37.5%，2022年累计成交1986万㎡，累计同比下降25.8%；三线城市成交93.1万㎡，环比上周增长2%，2022年累计成交1281.6万㎡，累计同比下降56.1%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（03.21-03.27） 百城土地宅地供应规划建筑面积1803万㎡，2022年累计供应规划建面9291万㎡，累计同比下降46.4%，供求比1.53。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应规划建筑面积1345万方，今年累计供应3670万㎡，累计同比下降30.7%，累计供求比1.86；三四线城市供应规划建筑面积458万方，今年累计供应5001万㎡，累计同比下降53.5%，累计供求比1.28。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价9555元/㎡，近四周平均挂牌均价7060元/㎡，环比增长2.7%，同比增长47%。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应土地挂牌楼面价11808元/㎡，近四周平均起拍楼面价9615元/㎡，环比增长55%，同比增长327.5%；三四线城市供应土地挂牌楼面价2993元/㎡，近四周平均起拍楼面价3866元/㎡，环比下降4.6%，同比下降5.3%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（03.21-03.27） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积350万方，2022年累计成交6054万㎡，累计同比下降65.9%。其中，一线城市无新增成交；二线城市成交建筑面积164万㎡，今年累计成交1969万㎡，累计同比下降68.3%； 三四线城市成交建筑面积186万㎡，今年累计成交3913万㎡，累计同比下降63.4%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为6764元/㎡，环比增长42.1%，同比增长64.3%，整体溢价率为5.3%，2022年平均楼面价4130元/㎡，同比下降12%，溢价率3.5%，较去年同期下降13.9个百分点。其中，一线城市无新增成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为10319元/㎡，整体溢价率为6.3%，2022年平均楼面价4347元/㎡，同比下降18.7%，溢价率4.4%，较去年同期溢价率下降8.3个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为3616元/㎡，整体溢价率为2.8%，2022年平均楼面价2928元/㎡，同比下降16.4%，溢价率2.3%，较去年同期溢价率下降22个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。