房地产行业周报：一季度销售数据边际改善，上海土拍热度超预期

核心观点：一季度销售数据边际改善，上海土拍热度超预期 一季度商品房销售额同比增长，开发投资数据仍不及预期，区域之间和高低能级城市之间的分化进一步拉大。我们跟踪的64城新房成交面积在低基数下仍连续8周同比实现增长，23城二手房年初以来累计成交面积同比增长达68%，销售市场回暖节奏持续，但新房单周成交较三月高位数据有所回落，二季度小阳春持续性有待观察。上海土拍参拍企业数量回升，成都土拍摇号企业数量高企，房企资金修复和补货动力有望助力维持二季度重点城市土地市场热度。我们认为新房市场基本面复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：统计局房地产数据边际改善，最高法明确购房者权利享优先顺位 中央层面：统计局一季度房地产开发投资和销售数据边际改善，商品房销售额3.05万亿元，同比增长4.1%。最高人民法院明确在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。 地方层面：据证券时报，网传深圳二手房指导价时代已过去，具体为指导价不调整，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。杭州多子女家庭首套首次申请住房公积金贷款限额和租赁住房提取住房公积金限额上浮。 市场端：新房成交同比持续增长，上海广州无锡一批次土拍收官 销售端：2023年第16周，全国64城商品住宅成交面积359万平米，同比增加4%，环比下降5%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达6126万平米，累计同比增加2%。全国23城二手房成交面积为221万平米，同比增速74%，前值76%；年初至今累计成交面积2854万平米，同比增速68%，前值68%。 投资端：2023年第16周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2682万平方米，成交土地规划建筑面积2385万平方米，同比下降15%，成交溢价率为1.9%。 上海一批次19宗地块总成交金额519亿，参与竞拍企业数量为近6年以来最多，近20家民企参拍，保利发展、招商蛇口、万科、金地集团分别获得2宗地块。 广州番禺区两宗相邻宅地最终均被华润置地联合体摇号摘得，至此广州一批次集中供地共8宗地块成交7宗，成交总价294.4亿元，其中4宗地块封顶成交。成都四月土拍率先成交6宗地块，总成交金额50亿，5宗地进平均抽签家数19家，其中越秀地产抽中成华区崔家店地块。无锡一批次6宗地块全部底价成交，成交总价合计60.13亿元。厦门建发独得2宗，仁恒置地和绿城中国联合体各得1宗。 融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第16周，信用债发行54.2亿元，同比下降61%，环比下降41%，平均加权利率4.22%，环比增加66BPs；信用债累计同比发行1620亿元，同比增长7%；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、统计局地产数据边际改善，最高法明确购房者享优先顺位 中央层面：（1）统计局：全国一季度房地产开发投资额2.60万亿元，同比下降5.8%；其中住宅投资1.98万亿元，同比下降4.1%。商品房销售面积2.99亿平方米，同比下降1.8%，其中住宅销售面积同比增长1.4%。商品房销售额3.05万亿元，同比增长4.1%，其中住宅销售额同比增长7.1%。（2）央行：公布2023年第四期贷款市场报价利率（LPR），其中，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，自2021年8月以来连续8个月维持不变。（3）央行：房地产金融数据有所好转。3月新发放个人住房贷款利率4.14%，同比下降1.35pct；截止3月末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市96个，其中83个城市下调首套房贷利率下限，12个城市取消首套房贷利率下限。（4）最高人民法院：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。 地方层面：（1）深圳：据证券时报，网传深圳二手房指导价时代已过去，具体为指导价不调整；银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。 （2）杭州：多子女家庭购买首套普通自住住房，且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款限额上浮20%确定。多子女家庭无房租赁住房提取住房公积金的，提取限额可按规定额度标准上浮50%确定，自5月1日起施行。（3）宁波：上浮公积金贷款额度：2023年5月1日起，在宁波市就业并缴存住房公积金的全日制本科和硕士毕业生，购买自住住房且申请住房公积金贷款的，贷款额度可按当期最高贷款限额分别上浮20%、30%。（4）泉州：公积金首套首付比例不低于20%，二套首付比例不低于30%，夫妻双方贷款额度由60万调整至80万，单方贷款额度由40万上涨至50万。（5）绍兴：上虞区新政明确对无房户或现自有房人均面积不超过30平方米的三孩家庭，购买商品房时一次性发放30万元房票。三孩家庭公积金可贷额度允许上浮30%。 表1：统计局房地产数据边际改善，最高法明确购房者享优先顺位 2、销售端：新房及二手房成交同比持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比增长环比下降 根据房管局数据，2023年第16周，全国64城商品住宅成交面积359万平米，同比增加4%，环比下降5%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达6126万平米，累计同比增加2%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比增长 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2023年第16周64大中城市成交面积同比增长环比下降 图4：2023年第16周64大中城市中一线城市成交面积同比环比增长 图5：2023年第16周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2023年第16周64大中城市中三四线城市成交面同比环比下降 根据房管局数据，2023年第16周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速2%。高能级城市走势较强势，一、二、三四线单周成交同比增速分别为100%、-1%、-23%，年初至今累计增速22%、8%、-15%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、23城二手房成交同比持续高增 2023年第16周，全国23城二手房成交面积为221万平米，同比增速74%，前值76%；年初至今累计成交面积2854万平米，同比增速68%，前值68%。 图8：23城二手房成交单周同比持续增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，长沙首批次土拍收官 2023年第16周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2682万平方米，成交土地规划建筑面积2385万平方米，同比下降15%，成交溢价率为1.9%。一线城市成交土地规划建筑面积70万平方米，同比增加84%；二线城市成交土地规划建筑面积797万平方米，同比下降26%；三线城市成交土地规划建筑面积1517万平方米，同比下降11%。 上海完成全部19宗地块的出让，总成交金额519亿，平均溢价率7.3%，其中4宗地块底价成交，15宗地进入一次性报价，14宗地由央国企和地方国资竞得。此次参与竞拍企业的数量为近6年以来最多，近20家民企和3家混合所有制企业参拍，参与竞拍的企业中，保利发展、招商蛇口、万科、中铁建、象屿集团、金地集团都独立或是以联合体的形式分别获得2宗地块。 广州番禺区两宗相邻宅地进入摇号环节，最终均被华润置地联合体摘得；至此广州一批次集中供地共8宗地块成交7宗，成交总价294.4亿元，其中4宗地块封顶成交。 成都四月土拍率先成交6宗地块，总成交金额50亿，5宗地进入摇号抽签环节，平均抽签家数19家，其中越秀地产抽中成华区崔家店地块。 无锡一批次6宗地块全部底价成交，成交总价合计60.13亿元。厦门建发独得2宗，仁恒置地和绿城联合体各得1宗。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债同比下降 2023年第16周，信用债发行54.2亿元，同比下降61%，环比下降41%，平均加权利率4.22%，环比增加66BPs；信用债累计同比发行1620亿元，同比增长7%； 海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比增长 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年4月17-21日，下同）房地产指数下跌4.72%，沪深300指数下跌1.45%，相对收益为-3.27%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：同济科技、中新集团、铁岭新城、中国国贸、*ST云城，涨跌幅排名后5位的个股分别为新华联、嘉凯城、中天金融、万通发展、三湘印象。 图15：本周房地产指数下跌4.72%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中同济科技、中新集团、铁岭新城涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中新华联、嘉凯城、中天金融跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 一季度商品房销售额同比增长，开发投资数据仍不及预期，区域之间和高低能级城市之间的分化进一步拉大。我们跟踪的64城新房成交面积在低基数下仍连续8周同比实现增长，23城二手房年初以来累计成交面积同比增长达68%，销售市场回暖节奏持续，但新房单周成交较三月高位数据有所回落，二季度小阳春持续性有待观察。上海土拍参拍企业数量回升，成都土拍摇号企业数量高企，房企资金修复和补货动力有望助力维持二季度重点城市土地市场热度。我们认为新房市场基本面复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。