房地产行业周观点：5年期LPR下调15bp，上海第三轮集中供地质量提高

周度观点： 长端LPR下降15bp：8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新的贷款市场报价利率（LPR），将一年期LPR从3.70%下调至3.65%，将五年期LPR从4.45%下调至4.3%。 年初至今，长端LPR累计下调35bp，此次调整后，首套房贷利率下限降至4.1%。 需求端来看，5年期LPR下降能够降低消费者购房成本，提升其购房能力和意愿，从而促进市场景气度企稳回升。 三地发布第三轮集中供地公告：1）8月25日，上海市第三批次集中供地挂牌35宗地块，总建筑面积约185万㎡，现场交易将于9月23日开始。2）8月24日，青岛市公告第三批次集中供地挂牌涉宅用地33宗，总建面243.06万㎡，将在9月15日至16日集中挂牌出让。3）8月24日，合肥市第三批次集中供地挂牌28宗宅地，总出让面积约为218.79万㎡，9月23日挂牌交易 截至8月27日，7个城市已发布第三轮土拍挂牌公告。上海市第三轮土拍项目分布较广，涉及13个区域；其中传统市区徐汇区、静安区和普陀区分别推出3、2及2宗地块。此外，上海进一步优化了土拍规则，加强了竞拍随机性。我们认为，地块质量的提高叠加规则的完善，有利于提高房企的参拍积极性。 我们认为，长端LPR下调有利于提振消费者购房意愿，上海等一线城市供应地块质量的提高能够提高市场有效供给，核心城市市场将率先企稳回升，宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（08.20-08.26）：重点监测33城合计成交面积294.9万㎡，环比上周增长4.1%；2022年累计成交10882.3万㎡，累计同比下降39.4%。其中，一线城市成交76.9万㎡，环比上周增长10.5%，2022年累计成交2061.0万㎡，累计同比下降28.8%；二线城市成交139.5万㎡，环比上周增长12.1%，2022年累计成交55 32.6万㎡，累计同比下降31.1%；三线城市成交78.5万㎡，环比上周下降12.0%，2022年累计成交3288.7万㎡，累计同比下降53.2%。 土地供应（08.15-08.21）：百城土地宅地供应规划建筑面积1539万㎡，2022年累计供应规划建面33191万㎡，累计同比下降44.0%，供求比1.35。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价7895元/㎡，近四周平均挂牌均价4997元/㎡，环比增长42.8%，同比增长8.8%。 土地成交（08.15-08.21）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积521万方，2022年累计成交24527万㎡，累计同比下降50.7%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为2880元/㎡，环比增长3.3%，同比下降45.3%，整体溢价率为4.0%，2022年平均楼面价6209元/㎡，同比增长9.8%，溢价率4.0%，较去年同期下降13.3个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（08.20-08.26） 重点监测33城合计成交面积294.9万㎡，环比上周增长4.1%；2022年累计成交10882.3万㎡，累计同比下降39.4%。其中，一线城市成交76.9万㎡，环比上周增长10.5%，2022年累计成交2061.0万㎡，累计同比下降28.8%；二线城市成交139.5万㎡，环比上周增长12.1%，2022年累计成交5532.6万㎡，累计同比下降31.1%；三线城市成交78.5万㎡，环比上周下降12.0%，2022年累计成交3288.7万㎡，累计同比下降53.2%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（08.15-08.21） 百城土地宅地供应规划建筑面积1539万㎡，2022年累计供应规划建面33191万㎡，累计同比下降44.0%，供求比1.35。其中，一线城市供应规划建筑面积148万方，今年累计供应2096万㎡，累计同比下降18.9%，累计供求比1.17；二线城市供应规划建筑面积704万方，今年累计供应12724万㎡，累计同比下降45.6%，累计供求比1.33；三四线城市供应规划建筑面积687万方，今年累计供应18371万㎡，累计同比下降44.8%，累计供求比1.39。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价7895元/㎡，近四周平均挂牌均价4997元/㎡，环比增长42.8%，同比增长8.8%。其中，一线城市供应土地挂牌楼面价31888元/㎡，近四周平均起拍楼面价31888元/㎡； 二线城市供应土地挂牌楼面价8492元/㎡，近四周平均起拍楼面价7346元/㎡，环比增长36.4%，同比增长24.7%；三四线城市供应土地挂牌楼面价2120元/㎡，近四周平均起拍楼面价2850元/㎡，环比下降6.3%，同比下降17.6%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（08.15-08.21） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积521万方，2022年累计成交24527万㎡，累计同比下降50.7%。其中，一线城市无土地成交；二线城市成交建筑面积51万㎡，今年累计成交9547万㎡，累计同比下降48.7%； 三四线城市成交建筑面积470万㎡，今年累计成交13187万㎡，累计同比下降53.7%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为2880元/㎡，环比增长3.3%，同比下降45.3%，整体溢价率为4.0%，2022年平均楼面价6209元/㎡，同比增长9.8%，溢价率4.0%，较去年同期下降13.3个百分点。其中，一线城市无土地成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为1807元/㎡，整体溢价率为0.1%，2022年平均楼面价6973元/㎡，同比增长11.0%，溢价率3.9%，较去年同期溢价率下降13.1个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为2995元/㎡，整体溢价率为4.3%，2022年平均楼面价3437元/㎡，同比下降19.9%，溢价率2.7%，较去年同期溢价率下降18.4个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。